Primeiro exemplo
| Autor | José Fiker |
| Ocupação do Autor | Doutor em Semiótica e Linguística Geral (com enfâse em Laudos Periciais) pela USP |
| Páginas | 55-82 |
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Trata-se de laudos em ação de desapropriação movida pela Municipalidade de São Paulo em que o perito recebeu elementos dos assistentes técnicos e a eles ofereceu uma minuta básica do laudo para exame prévio, críticas e sugestões.
Em seu laudo o perito procedeu a duas avaliações: uma com as dimensõesdaplantaque aautoraapresentounainicial eoutra com as dimensões dos títulos, oferecendo ao juiz, para, à luz do direito, optar por uma delas.
O assistente técnico da requerente não concordou com a opção de cálculo considerando a área titulada, argumentando que a única alternativa que deveria ser admitida seria a baseada na área cujo domínio pertencia à ré e estava sob sua posse. Discordou ainda do vistor no tocante a informações contidas no rol de dados componentes da pesquisa de valor unitário de terreno e no referente ao percentual de deságio relativo ao “Fator Oferta”, levado em conta nos cálculos respectivos.
O jurisperito, prestando esclarecimentos, replicou dizendo que caberia à autora comprovar e documentar a alternativa de avaliação pleiteada por seu assistente com base na área encontrada no local, deixando porém a decisão final, por envolver matéria jurídica, para ser tomada pelo M. M. Juiz.
Quanto à coleta de informações, argumentou S.Sa. que as colhidas pelo assistente não correspondiam à mesma data em que ele próprio investigou o mercado e que, por isso, não deveria ser aceita a pretensão do acólito da autora no sentido de serem substituídos os
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dados taxados como “controversos”. Por último, aceitou em parte a argumentação do assistente no que concerne ao “fator oferta”, no sentido de ocorrer iliquidez nos preços praticados pelo mercado imobiliário local, tendo entretanto adotado “Fator Oferta” diferente do proposto pelo assistente, baseando-se, para tanto, em caso real.
Os autores desejam, com a apresentação deste exemplo, salientar três aspectos fundamentais, que virão melhor explicados no item 5.4:
1º) a tentativa do avaliador do juízo de ser obtido laudo unânime, no sentido alcançar eventual entendimento entre as partes litigantes, o que não foi atingido nessa oportunidade;
2º) sua diretriz de, para não se imiscuir em matéria jurídica, apresentar duas avaliações alternativas a fim de que o juiz, ao proceder o julgamento, pudesse optar pela avaliação computando ou a área titulada ou a existente no local;
3º) a honesta decisão do avaliador oficial de aceitar, ainda que parcialmente e até onde pode verificar serem procedentes, críticas do assistente técnico. Tal abertura, longe de significar uma abdicação de seus pontos de vista, mostrou sua disposição de procurar o que deveria ser justo quanto ao valor da indenização a ser submetido à sanção do juiz.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8 a VARA DA FAZENDA PÚBLICA
Processo n o 00092
Joaquim da Rocha Medeiros Júnior, infra assinado, engenheiro civil, perito judicial nos autos da AÇÃO EXPROPRIATÓRIA movida pela MUNICIPALIDADE DE SÃO PAULO, contra CLARICE TOLENTINO, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar à consideração de V.Exa. as conclusões a que chegou, por meio do seguinte
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1.1 – A presente ação de desapropriação tem por objeto dois imóveis de propriedade da ré, situados na Rua Antônio Magalhães, subdistrito de Capão Bonito, nesta Capital (designados por “A” e “C” na planta que acompanha a inicial), pelos quais a autora ofereceu a importância de CR$ 90.000.000,00.
1.2 – Recusada a oferta pela expropriada, foi determinada a sua avaliação por perícia, tendo sido o signatário honrado com a nomeação para esse encargo, estando indicados assistentes técnicos das partes o ilustre engenheiro Cleomar Azevedo (pela autora) e o digno engenheiro Milton Fenício (pela ré).
1.3 – Após estudar os autos e colher os elementos de pesquisa necessários, em parte gentilmente fornecidos pelos assistentes técnicos, o signatário elaborou e a eles ofereceu uma minuta básica do laudo, para exame prévio, críticas e sugestões que em parte foram acolhidas nesta versão definitiva.
2.1.1 – Os imóveis objeto da ação situam-se na Rua Antônio Magalhães, como já dito, no quarteirão completado pelas Ruas Barbosa Ferraz, Ministro Miranda e pela Travessa Maria Figueiredo, em posição correspondente à quadra n o 00, do setor n o 00, dos mapas fiscais municipais, conforme assinalado no verso da página anterior, em reprodução parcial do Mapa Oficial da Cidade.
2.1.2 – O local, dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, é caracterizado por ocupação residencial, de padrão médio/modesto e dista do centro da cidade 16 quilômetros, em linha reta, aproximadamente.
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A Rua Antônio Magalhães, que é continuação da Av. Santo Agostinho e se constitui em ligação entre a primeira com a Estrada de Itaguaçu, possui regular tráfego de veículos, sendo servida, inclusive, por linhas de transporte coletivo.
2.1.3 – Pela Lei de Zoneamento, o ponto é classificado como “Z.2”, zona de uso predominantemente residencial, onde são permitidos como “conforme” as categorias de uso residencial (R1, R2 e R3), comercial (C1), industrial (I1), institucional (E1) e de serviços (S1); exigidos recuos de 5,00m de frente e nos fundos, lateral mínimo de 1,50m de um só lado, até o segundo pavimento e 3,00m de ambos os lados a partir deste; a taxa de ocupação máxima é de 50% e o coeficiente de aproveitamentolimite, de umavez aáreadolote(podendoiraté duas vezes, em circunstâncias especiais e com redução da taxa de ocupação para 25%).
2.2.1 – Os terrenos objetivados, de acordo com a planta de fl. 17 que acompanha a inicial, mostrada por cópia reduzida e parcial ao lado, tinham formatos irregulares e, “in loco”, por ocasião da vistoria, encontravam-se parcialmente demarcados por muros ou paredes de construção, impossibilitando a aferição de seus perímetros.
Para fins do presente laudo, face às diferenças apontadas, e por não haver possibilidade, como já dito, de aferir todas as medidas “in loco”, serão apresentadas duas alternativas de avaliação, uma considerando as dimensões da planta e outra as dos títulos.
2.3.1 – Sobre os terrenos supra descritos existiam edificados diversos corpos de construção, cujos perímetros estão representados na planta de fls. 17 e aspectos vão mostrados nas fotografias que acompanharam a avaliação provisória (fls. 58/62), os quais possuíam as seguintes principais características construtivas:
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Área “A”
Galpão
: com 112,36m², constituído em alvenaria de blocos de concreto com fachada principal revestida em massa grossa sem pintura, cobertura em telhas de fibrocimento sem forro e piso cimentado. Padrãoconstrutivoassimilávelaotipo“armazémcomummodesto”(limite mínimo) e classificação contida no estudo
EDIFICAÇÕES – VALORES DE VENDA (1987)
,com idadeaparentede10anos.
Depósito : com 17,50m², erguido em tijolos sem revestimento interno e externo, cobertura em telhas de fibrocimento sem forro, piso cimentado. Por suas condições de construção inacabada, deve ser classificado no tipo “residencial proletário rústico”, do mesmo antes mencionado estudo EDIFICAÇÕES – VALORES DE VENDA – (1987) .
Área “C”
Galpão : com 78,78m², constituído por um salão e sanitário em alvenaria de tijolos comuns revestida interna e externamente com massa grossa, cobertura em telhas de fibrocimento sem forro e piso cimentado. Aparentava 5 anos de idade e, por suas características, deve ser enquadrado no padrão “armazém comum modesto” (limite mínimo) da já referida classificação contida no já citado estudo EDIFICAÇÕES – VALORES DE VENDA (1987) , com idade aparente de 10 anos.
Depósito : com 17,11m², em alvenaria de blocos de cimento chapiscados, cobertura de laje revestida (parte de telha de fibrocimento e tijolos furados) e piso cimentado. Idade aparente de 5 anos e padrão assimilável ao tipo “residencial proletário rústico”, do mesmo antes mencionado estudo EDIFICAÇÕES – VALORES DE VENDA – (1987) .
Coberturas : totalizando 92,69m², em telhas de fibrocimento, padrão “simples coberturas” e idade aparente de 5 anos.
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3.1.1 – O valor dos terrenos desapropriados, em função da quali-dade e número de dados de confronto que puderam ser obtidos no mercado, será calculado pelos critérios e princípios das NORMAS PARA AVALIAÇÕES E LAUDOS EM DESAPROPRIAÇÕES NAS VARAS DA FAZENDA MUNICIPAL DA CAPITAL (1975), tendo o nível de “avaliação normal” nos termos da NBR (5.676/89).
3.1.2 – Para efeito dessas “Normas/75” e tendo em vista as características do bairro onde os imóveis estão localizados, os parâmetros de cálculo a considerar são os seguintes:
Profundidade mínima de aproveitamento eficiente:
Mi = 20m + recuo frontal
Profundidade máxima de aproveitamento eficiente:
Ma = 40m , ou três vezes a testada
Testada de referência:
R = 10m
3.1.3 – O terreno designado como “A”, nas duas hipóteses a...
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