Princípios registrais imobiliários
| Autor | Christiano Cassettari, Marcos Costa Salomão |
| Páginas | 27-65 |
Capítulo 2
prinCÍpios reGistrAis imoBiLiários
2.1 NOÇÕES GERAIS
Os princípios, de uma forma ampla, estruturam e norteiam todo o sistema jurídico.
A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB)1 dispõe que o juiz deve
decidir o caso concreto de acordo com os princípios gerais do direito quando a lei for
omissa2, além de consultar a analogia e os costumes. Dessa forma, há grandes discussões
doutrinárias acerca dos princípios e das regras3.
O vocábulo princípio indica a origem, o começo, a primeira parte, a primazia, su-
perioridade, o que vem do príncipe, o principal e mais importante4, sendo aquilo que
precede o conhecimento. Eles não têm vida própria, mas estão estruturados de forma
que toda obrigatoriedade jurídica repousa neles, cabendo ao juiz descobri-los no caso
concreto, atribuindo-lhes força e vida5.
Não se trata, portanto, de princípios gerais de direito nacional, mas, sim, dos fun-
damentos da cultura humana6, baseados nas noções de liberdade, justiça, equidade,
moral, sociologia e legislação comparada, formando a base da civilização7. Emanados
1. BRASIL. Decreto-lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942. Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del4657compilado.htm Acesso em: 15 nov.
2021.
2. Para Norberto Bobbio, só se pode falar em lacuna quando o caso não está regulado por nenhuma norma expressa,
nem específica, nem geral, nem generalíssima. Ou seja, além de não existir norma, também o princípio geral,
que poderia se encaixar, não é expresso, pois se o princípio geral for expresso não haveria diferença entre julgar
o caso com base numa norma específica ou no princípio. (BOBBIO, Norberto. Teoria do ordenamento jurídico.
10. ed. Trad. Maria Celeste Cordeiro Leite Santos. Brasília: Editora Universidade de Brasília, 1999, p. 160).
3. Para Robert Alexy, as regras são as razões definitivas da norma, impondo que se faça exatamente o que elas exigem.
Já os princípios são as razões prima face, atuando como razões diretas para as próprias regras, e determinam
que seja feito algo na maior medida possível, dentro das possibilidades jurídicas existentes. Havendo colisão
entre os princípios observa-se qual princípio tem mais peso no caso concreto, sem a necessidade de declarar o
outro princípio como inválido, mas sim aplicando-se a regra da ponderação. (NEVES, Marcelo. Entre Hidra e
Hércules: princípios e regras constitucionais como diferença paradoxal do sistema jurídico. São Paulo: Editora
WMF Martins Fontes, 2013, p. 63-71).
4. DIP, Ricardo. Registro de Imóveis (princípios). Registros Sobre Registros. Tomo I. Campinas: Editora PrimVs,
2017, p. 14.
5. DINIZ, Maria Helena. As lacunas do Direito. 10. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2019, p. 233.
6. Serpa Lopes entende que, embora os princípios gerais do direito tenham caráter universal, eles devem ser
procurados em conformidade com o espírito do direito nacional, ou pelo menos não ser incompatível com ele.
(LOPES, Miguel Maria de Serpa. Comentário Teórico e Prática da Lei de Introdução ao Código Civil. Rio de
Janeiro: Jacintho Editora, 1943, v. I, p. 221).
7. BEVILAQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. 6. ed. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1940,
v. I, p. 112-113.
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REGISTRO DE IMÓVEIS • Marcos costa saloMão
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do Direito Romano, estão sistematizados em três axiomas: não lesar ninguém, dar a cada
um o que é seu e viver honestamente8. Para Norberto Bobbio9:
Os princípios gerais são apenas, a meu ver, normas fundamentais ou generalíssimas do sistema, as
normas mais gerais. A palavra princípios leva a engano, tanto que é velha questão entre os juristas se
os princípios gerais são normas. Para mim não há dúvida: os princípios gerais são normas como todas
as outras,[...] Para sustentar que os princípios gerais são normas, os argumentos são dois, e ambos vá-
lidos: antes de mais nada, se são normas aquelas das quais os princípios gerais são extraídos, através
de um procedimento de generalização sucessiva, não se vê por que não devam ser normas também
eles: se abstraio da espécie animal obtenho sempre animais, e não ores ou estrelas. Em segundo
lugar, a função para qual são extraídos e empregados é a mesma cumprida por todas as normas, isto
é, a função de regular um caso.[...] Ao lado dos princípios gerais expressos há os não expressos, ou
seja, aqueles que se podem tirar por abstração de normas especícas ou pelo menos não muito gerais:
são princípios, ou normas generalíssimas, formuladas pelo intérprete, que busca colher, comparando
normas aparentemente diversas entre si, aquilo a que comumente se chama de espírito do sistema.
Além dos Princípios Gerais do Direito, também cada Estado tem seus princípios
constitucionais e, posterior a isso, cada ramo do direito tem os seus próprios princípios,
o que ocorre naturalmente com o Direito Registral Imobiliário, os quais são chamados
carinhosamente de princípios do registro de imóveis.
Uma dificuldade seria enumerar todos os princípios que gravitam ao redor do
registro de imóveis. Não há unanimidade quanto a isso. Todavia, é possível apontar os
princípios mais discutidos e mencionados na doutrina e na jurisprudência, o que serve
de norte para o nosso estudo.
De regra, é no momento que o título ingressa na serventia, e será objeto de quali-
ficação pelo registrador, que os princípios serão evocados e aplicados ao caso concreto.
A leitura do título, pela mente do registrador, é organizada nos princípios e regras que
norteiam o sistema. Ao passar os olhos, o registrador já identifica os diplomas legais
evidentes no título e, ao confrontar com a matrícula ou transcrição, ele aplica mental-
mente os princípios. Após, debruça-se sobre o título e sobre o seu acervo, analisando
as bases do negócio jurídico, mirando na segurança jurídica das partes e da sociedade.
O título, então, está qualificado, o filtro foi aplicado e, sendo deferido, o seu registro
será lavrado. Todavia, se o registrador entender que a segurança jurídica está em risco,
lavrará nota devolutiva, mesmo que a contragosto.
2.2 PRINCÍPIOS APLICADOS AO DIREITO IMOBILIÁRIO REGISTRAL
Neste ponto, estudaremos os princípios específicos do Direito Imobiliário Registral,
sempre lembrando que a doutrina diverge quanto ao número de princípios consagrados.
Existe uma tendência em considerar princípio aquilo que muitas vezes é uma regra e,
portanto, trabalharemos com aqueles institutos que realmente refletem um valor abstrato
8. ROSENVALD, Nelson; FARIAS, Cristiano Chaves de. Curso de Direito Civil: Parte Geral e LINDB. 13. ed., rev.
ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2015, v. I, p. 82.
9. BOBBIO, Norberto. Teoria do ordenamento jurídico. 10. ed. Trad. Maria Celeste Cordeiro Leite Santos. Brasília:
Editora Universidade de Brasília, 1999, p. 158-159.
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à norma. Eventualmente, quando encontrarmos alguma regra que parte da doutrina
considera como princípio, far-se-á menção a isso.
A sequência dos princípios a serem abordados foi dentro de uma lógica prática,
simbolizando o caminho do título no registro de imóveis. Assim, o registrador está lá,
em estado inerte, e de um lado está sentada a segurança jurídica e do outro lado está
a publicidade. Atrás dele, um móvel com as matrículas e transcrições. Uma pessoa
interessada roga ao registrador que receba o título, e ele aplicará a lei vigente naquele
momento. O título é protocolado, podendo ser cindido ou não, e passará pelo filtro da
legalidade, onde será analisada a continuidade e especialidade. Após, ele será inscrito
e produzirá os efeitos desejados, concentrando na matrícula todas as ocorrências que
interessem à sociedade, surgindo assim a fé pública registral.
2.3 PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA
A segurança jurídica é a finalidade suprema de toda atividade notarial e registral.
Talvez o correto seria chamá-la de mega princípio10, pois todos os demais princípios
convergem para ela. Ela é a luz que ilumina os demais princípios e não poderá ser con-
frontada por eles, caso ocorra algum conflito aparente entre os princípios. É a segurança
jurídica que garante estabilidade e proteção aos negócios jurídicos imobiliários11.
Leonardo Brandelli12 leciona que a segurança jurídica pode ser vista sob o aspecto
do Direito Objetivo e do Direito Subjetivo. Sob a ótica do Direito Objetivo, o ordena-
mento jurídico deve ser estável, acessível, interpretativo e seguro, o que não significa ser
imutável, pois ele deve evoluir, porém de forma lenta, racional e previsível. Sob a ótica
do Direito Subjetivo, a segurança jurídica deve manter e proteger o titular do direito
contra ataques que possa sofrer. A tutela dos direitos subjetivos contempla a segurança
jurídica estática e dinâmica. A segurança jurídica estática foca no Direito em estado
de repouso (foca na publicidade) e a segurança jurídica dinâmica foca no direito em
movimento, no tráfego imobiliário (foca na aparência). Ou seja, a segurança jurídica
estática é o registro e ninguém poderá ser privado do seu direito inscrito sem a sua
participação, seja ela pelo seu consentimento, por meio da manifestação de vontade ou
mediante determinação judicial em processo em que participou e teve oportunidade
de contraditório. Já a segurança jurídica dinâmica preserva o negócio jurídico realiza-
do quando o adquirente tomou todas as cautelas necessárias e assim mesmo surgem
circunstâncias desconhecidas e que ele não era obrigado a conhecer. Protege-se, assim,
o terceiro de boa-fé que confiou em uma informação publicizada (confiou no registro,
confiou na segurança jurídica estática).
10. Assim como no Direito de Família todos os princípios convergem para a dignidade da pessoa humana, no Direito
Imobiliário todos os princípios convergem para a Segurança Jurídica.
11. Para Yasmine Coelho Kunrath KUNRATH, a segurança jurídica é um fator gerador de paz social, promocional
da confiança nas instituições e pessoas (Yasmine Coelho. Direito fundamental à segurança jurídica: elementos
de construção e efetividade sob a perspectiva notarial e registral. Dissertação de mestrado.UNIVALI. Itajaí/SC,
2017, pág. 75.)
12. BRANDELLI, Leonardo. Registro de imóveis: eficácia material. Rio de janeiro: Forense, 2016, p. 5-16.
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