Taxa condominial. Preferência sobre o crédito hipotecário
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 361-371 |
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1. Diz a "Súmula 478" do Colendo Superior Tribunal de Justiça, órgão competente para julgar a matéria em grau de recurso especial, instância final para as questões infraconstitucionais: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário".
A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça tem sido prestigiada também por outros Egrégios Tribunais.
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Assim:
(i) "O Tribunal a quo decidiu que ‘o crédito condominial prefere ao crédito hipotecário’. Salvo melhor juízo, com razão. As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte de seu valor. Levado o imóvel à praça, o respectivo edital deve arrolar, entre os encargos do arrematante, o valor devido a esse título, sob pena de compro-meter o procedimento. Mas, com ou sem essa informação, as quotas de condomínio serão exigíveis do adquirente. Se o credor hipotecário adjudicar o imóvel, essa obrigação será dele (REsp 67.701-RS, rel. Min. Costa Leite, DJ de 16.6.1997);"345(ii) "Quanto à matéria de fundo, consignou o Tribunal Estadual que ‘não há dissenso sobre a existência do direito real de garantia, voltando-se o exequente apenas contra habilitação e concessão de preferência ao credor hipotecário’ (f. 124). Assim, no exame da questão, concluiu a Corte paulista que o ‘art. 1.560 do CC estabelece preferência do direito real em relação àquele de natureza pessoal e a lei não contempla qualquer espécie de privilégio em favor do condomínio, nada auxiliando a consideração das despesas condominiais como obrigação propter rem’ (f. 125/126). Todavia, não é este o entendimento jurisprudencial desta Corte, segundo o qual, justamente por ser a obrigação condominial em razão da coisa, prefere o crédito de natureza hipotecária. A saber:
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‘Civil e processual. Incidente de uniformização de jurisprudência. Faculdade reservada ao integrante do tribunal, não à parte. CPC. Art. 476. Exegese. Crédito condominial. Preferência ao créditohipotecário. Obrigação propter rem.
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O incidente de uniformização de jurisprudência é de iniciativa dos órgãos do Tribunal, não da parte, ao teor da exegese dada ao art. 476 da lei adjetiva civil em precedentes do STJ. 2. O crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário por constituir obrigação propter rem, constituído em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento. Precedentes do STJ. 3. Recurso conhecido em parte e, nessa parte, provido’ (4ª Turma, REsp 654.651/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU 28.05.2007). ‘Agravo regimental. Créditos condominiais e hipotecários. Preferência. Uniformização de jurisprudência. O crédito condominial, porque visa à proteção da coisa, prefere ao crédito hipotecário. O Art. 476 não obriga o Tribunal a suscitar incidente de uniformização da jurisprudência’ (AgRg no REsp 773.285/RJ, 3ª Turma, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, unânime, DJU 14.12.2007)"346;
(iii) "o crédito condominial possui preferência sobre o hipotecário, pois a rigor efetivamente as despesas condominiais são de conservação, o que interessa até ao credor hipotecário, uma vez que evita a deterioração e a depreciação do imóvel. Cito a jurisprudência desta Câmara em situações análogas: (...) Não bastasse isso, apenas para argumentar, transcrevo julgados do E. S.T.J. que embasam a linha de
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posicionamento adotada por este Colegiado, verbis: (...) Assim, tratando-se de cotas condominiais, que se destinam a própria conservação do condomínio, o seu crédito prefere ao hipotecário, ante a sua natureza propter rem. Logo, não se evidencia prejuízo à credora hipotecária a ausência de sua intimação para o ato de arrematação, uma vez que seu crédito não é preferencial ao do condomínio/ agravante."347(iv) "Os encargos condominiais são indiscutivelmente obrigações propter rem, isto é, obrigações que decorrem do direito de propriedade. A responsabilidade por tais dívidas é garantida direta e integralmente pelo próprio bem que as originou. Considerando-se a natureza da obrigação e, sobretudo, a circunstância de que as despesas condominiais destinam-se à administração e conservação da coisa comum, deve ser conferida preferência ao condomínio exequente. Isto porque, a preferência do crédito garantido por hipoteca não se...
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