Taxa condominial. Rateio
| Autor | Fábio Hanada - Andréa Ranieri Hanada |
| Páginas | 374-382 |
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1. Pode a convenção condominial ser alterada, no tocante ao rateio das despesas, por maioria dos condôminos?
Respondem negativamente:
· Hamilton Quirino Câmara: "É importante assinalar que há situações em que a alteração poderá vulnerar o direito adquirido de um ou mais condôminos. Um exemplo: um deter-minado condômino pagava sua cota-parte igual aos demais e terá que pagar mais, pelo critério de fração ideal. De acordo com o acórdão proferido no Recurso Especial 56.545/CE, sendo relator o Ministro Waldemar Zveiter, será necessário o voto unânime dos condôminos para dar validade à alteração da fração ideal: ‘Civil. Condomínio. Quórum para alteração de fração ideal. Necessidade do consenso de todos os condôminos. Matéria de fato. I - Doutrina e jurisprudência são acordes no entendimento de que, no quórum para alteração de fração ideal, necessário se faz o consenso de todos os condôminos e, até mesmo, nos casos em que a assembleia ou a convenção autoriza a estimativa das cotas, a votação há de ser unânime. II - Matéria de fato não se reexamina em especial (Súmula 07/STJ). III - Recurso não conhecido’. No mesmo sentido é a decisão constante do acórdão proferido no julgamento da Apelação Cível 1997.001.04932, do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, relator o Des. Gustavo Kuhl Leite: ‘Condomínio. Despesas comuns. Rateio fixado pela convenção. Modificação desta. Quorum. Em regra a reforma de convenção de condômino não exige a unanimidade dos condôminos. Todavia, na hipótese dos autos, a reforma atin-
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giu o direito subjetivo de um dos condôminos e, neste caso, somente com a concordância unânime dos condôminos poderia ser aprovada deliberação que substitui o sistema de rateio das despesas comuns, que era feito segundo a proporção das respectivas frações ideais do terreno, que foram fixadas na própria convenção desde a formação do condomínio, em 1985, por outro em que lhe cobram pela área de seu apartamento’ (Apelo rejeitado. Tipo de Ação: Apelação Cível. Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível. Julgado em 20.11.1997). De forma geral, nenhuma alteração se fará com prejuízo ao direito adquirido, salvo concordância do interessado;"352? Nelson Kojranski: "Nem mesmo a manifestação de condôminos que representam dois terços das frações ideais de terreno (coeficiente que pode bastar para modificação das normas da própria convenção) pode alterar o rateio. É que o sistema implantado gera direitos subjetivos dos condô-minos, fazendo com que a modificação desses direitos (já então adquiridos) dependa da vontade unânime de seus titulares e não da maioria condominial. (...) Cumpre anotar que é considerado perfeitamente válido e eficaz o modo que estabelece quotas desiguais de rateio, para frações iguais de terreno. Como é correta e legítima a situação exatamente inversa: quotas perfeitamente iguais de rateio, para frações desiguais de terreno. A condição para se mudar o rateio não exige, portanto, absoluta coincidência das proporções do rateio com as do terreno. O que se faz indispensável, isto sim, quer quando da implantação do sistema de rateio, quer
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quando se pretenda alterar seus percentuais, é a unanimidade da vontade dos condôminos;"353; e
· Marco Aurélio S. Viana: "Advertimos para um ponto que muitos não entendem: o quorum de dois terços é acolhido para as alterações que não envolvam direito de propriedade dos condôminos, direito adquirido, situações estratificadas. Se a alteração da convenção de condomínio, por exemplo, implicar em restrição ao direito de propriedade, é intuitivo que não prevalecerá, dependendo da unanimidade dos condôminos."354Parte da jurisprudência prestigia essa orientação:
(i) "As frações ideais correspondentes às unidades autônomas foram previamente estabelecidas no memorial de incorporação por isso que consignados na escritura de convenção do condomínio (f. 14) e a...
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