Acórdão Nº 08005711220228205117 de TJRN. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, Primeira Câmara Cível, 10-04-2023
| Data de Julgamento | 10 Abril 2023 |
| Classe processual | APELAÇÃO CÍVEL |
| Número do processo | 08005711220228205117 |
| Órgão | Primeira Câmara Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
| Processo: | APELAÇÃO CÍVEL - 0800571-12.2022.8.20.5117 |
|
Polo ativo |
BANCO DO BRASIL SA e outros |
| Advogado(s): | MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES |
|
Polo passivo |
MARIA DE LOURDES DANTAS DE ARAUJO |
| Advogado(s): | WANDERLYN WHARTON DE ARAUJO FERNANDES |
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA APELANTE. REJEIÇÃO. MÉRITO: CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. PLEITO DE LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O BEM. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DA DEMANDA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. ADQUIRENTE QUE NÃO PODE SER PREJUDICADA EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO ENTABULADO EXCLUSIVAMENTE ENTRE AS EMPRESAS DEMANDADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 308 DO STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 85, § 2º, DO CPC. INAPLICABILIDADE DA FIXAÇÃO EQUITATIVA PREVISTA NO ART. 85, § 8º, DO CPC. ARBITRAMENTO ADEQUADO NA ESPÉCIE. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima identificadas, acordam os Desembargadores que compõem a 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, em Turma, à unanimidade de votos, em rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela parte apelante. No mérito, pela mesma votação, conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, que integra o julgado.
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pelo BANCO DO BRASIL S/A, por seu advogado, em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 14ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da ação de obrigação de fazer nº 0800571-12.2022.8.20.5117, ajuizada por MARIA DE LOURDES DANTAS DE ARAUJO contra o ora recorrente e a empresa CAPUCHE SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:
“Diante o exposto, após apreciar o seu mérito, na forma do art. 487, inc. I do CPC, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por MARIA DE LOURDES DANTAS DE ARAUJO em desfavor de BANCO DO BRASIL S.A. e CAPUCHE SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para declarar o gravame ineficaz perante a adquirente do imóvel, ratificando a liminar outrora concedida.
CONDENO solidariamente os réus nas custas e honorários de sucumbência, últimos os quais fixo em 10 % (dez por cento) sobe o valor da causa, sopesados os critérios do art. 85, § 2º do CPC (vedada a fixação por equidade, diante da ausência de previsão legal para tanto no art. 85, § 8° do CPC e julgamento da Corte Especial do STJ no REsp 1.850.512 – SP, j. em 16/03/2022).
CORREÇÃO MONETÁRIA sob o INPC a partir da sentença e JUROS DE MORA de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado (art. 85, §16, do Código de Processo Civil).
OFICIE-SE o Cartório respectivo para cumprimento do presente dispositivo.
Certificado o trânsito em julgado, ARQUIVEM-SE os autos, sem prejuízo de posterior desarquivamento para cumprimento de sentença.
P.R.I.”
Nas razões recursais, o apelante suscita que é a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, “uma vez que o negócio que engendrou a problemática in casu é entre a parte recorrida e a corré SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, o que não deixa de ser uma admissão inequívoca da existência da irregularidade processual ora em apreço.”
Realça que “a unidade adquirida pela parte autora foi dada em garantia na operação nº 436.100.816 (BB CREDITO IMOBILIARIO PJ - BB CREDITO IMOBILIARIO- PRODUCAO), contratada pela SPE 7 EMPREEND IMOBILIARIOS LTDA junto ao Banco para a construção do Empreendimento.”
Discorre que “considerando a higidez da hipoteca e a pretensão do Autor à baixa de gravame com supedâneo na Súmula 308 do STJ, deve ser confrontado à luz da Lei nº 13.097/15.”
Sustenta que “não se verifica qualquer conduta do recorrente que pudesse ensejar sua condenação no pagamento de danos morais, uma vez que não houve sequer dano sofrido pela parte recorrida”
Aduz haver excesso na condenação dos honorários sobre o valor da causa “ensejando em honorários de sucumbência, caso existam, a ser arbitrado por equidade, não podendo ser causa de enriquecimento ilícito”.
Por fim, requer o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da sentença, para que os pedidos autorais sejam julgados improcedentes, bem como a inversão do ônus sucumbencial.
Contrarrazões da apelada, defendendo o desprovimento do recurso.
Deixou-se de remeter os autos à Procuradoria de Justiça, eis que ausentes as hipóteses de intervenção ministerial.
É o relatório.
VOTO
DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA PELO BANCO DEMANDADO/APELANTE.
Sustenta a instituição financeira que não pode ser condenada a efetuar a baixa no gravame hipotecário, vez que o negócio jurídico que ensejou o litígio foi firmado entre a parte apelada e a corré SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS.
Não merece guarida a alegação da recorrente.
Isso porque a parte autora busca com a presente demanda a desconstituição da hipoteca fundada pela construtora ré em favor da instituição financeira, restando evidenciada a legitimidade do Banco financiador para atuar no polo passivo da ação, posto que o deslinde da causa poderá afetar diretamente seus interesses, haja vista tratar-se de beneficiário do direito real de garantia.
Logo, a despeito do Banco do Brasil não se enquadrar como incorporador nos termos dos artigos nos artigos 29, 30 e 31-A da Lei 4.591/64, consoante o arcabouço probatório constante nos autos, é inconteste que a pretendida transmissão do domínio do imóvel para a adquirente do imóvel é um gravame em nome da referida instituição financeira, advindo de um contrato de empréstimo para construção com garantia hipotecária firmado entre esta e a construtora, de maneira que se constata a sua legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
Assim sendo, rejeito a prefacial.
VOTO - MÉRITO
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
O cerne da controvérsia consiste em verificar se deve ser compelida a instituição financeira ré/apelante a proceder a baixa de hipoteca do imóvel adquirido pela parte autora, uma vez que já houve a quitação integral do pagamento referente às unidades imobiliárias adquiridas junto a incorporadora.
Extrai-se dos autos que a parte demandante firmou com a CAPUCHE SPE 7 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contrato de promessa de compra e venda de imóvel (páginas 13/23) para aquisição da unidade imobiliária n. 1001, pertencente ao Residencial Sun River, ficando ajustado o preço de R$ 197.318,25 (cento e noventa e sete mil trezentos e dezoito reais e vinte e cinco centavos).
Verifica-se que a promitente compradora efetuou a quitação do referido bem (página 42), cumprindo efetivamente o ajuste exarado entre as partes, sendo-lhe impedido a escrituração do bem diante do gravame hipotecário sobre o imóvel.
Assim sendo, uma vez quitado o bem, detém a compradora o direito à baixa da hipoteca sobre o imóvel e consequente expedição da escritura pública definitiva de compra e venda.
Há de consignar que não pode a adquirente ter resistida sua pretensão à obtenção do registro do bem, em razão de inadimplemento de contrato entabulado unicamente entre a construtora e a instituição financeira ré.
Ressalte-se que deve ser aplicada à hipótese vertente o disposto no Enunciado nº 308 do Superior Tribunal de Justiça:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”
Nesse sentido colima a jurisprudência:
EMENTA: AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO DE IMEDIATO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, COM FULCRO NO ART. 932, INCISO IV, ALÍNEA "A", DO CPC. INTERPRETAÇÃO FUNDAMENTADA EM ENUNCIADO SUMULAR DO STJ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA MOVIDA PELA ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL. QUITAÇÃO DO PREÇO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A CONSTRUTORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. LIBERAÇÃO DO GRAVAME. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. INOCORRÊNCIA DE FATO NOVO. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. RETARDO NA SOLUÇÃO DA CAUSA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. MANIFESTO PREJUÍZO À DURAÇÃO DO PROCESSO. APLICAÇÃO DA MULTA processual PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO CPC EM DESFAVOR DO BANCO AGRAVANTE.
I - Agravo de Instrumento conhecido e negado com fulcro no art. 932, inciso IV, alínea "a", do CPC/2015, quando for contrário a entendimento manifestado em Súmula do STF, do STJ ou do próprio Tribunal;
II – A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 do STJ);
III - Precedentes do STJ no REsp nº 593.474/RJ, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe. 01.12.2010; no REsp nº 963.278/MG, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 01.08.2011, bem ainda no AI nº 2017.013990-1, Rel. Des. Amaury Moura Sobrinho, 3ª CC, julgado em 23.01.2018;
IV – Conhecimento e desprovimento do Agravo Interno. (TJRN – AIAI n. 2016.011910-2 – Rel. Des. Vivaldo Pinheiro – 3 Câmara Cível – Julg. 11/09/2018)
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR SUSCITADA PELOS AUTORES. REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E...
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