Acórdão Nº 08006314720198205001 de TJRN. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, Segunda Câmara Cível, 17-03-2023
| Data de Julgamento | 17 Março 2023 |
| Classe processual | APELAÇÃO CÍVEL |
| Número do processo | 08006314720198205001 |
| Órgão | Segunda Câmara Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE
SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
| Processo: | APELAÇÃO CÍVEL - 0800631-47.2019.8.20.5001 |
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Polo ativo |
BANCO DO BRASIL SA |
| Advogado(s): | WILSON SALES BELCHIOR registrado(a) civilmente como WILSON SALES BELCHIOR |
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Polo passivo |
SANDOVAL LUIZ BARBOSA e outros |
| Advogado(s): | JAIME MARIZ DE FARIA NETO, LOUISE MAGNA GOMES GALVAO |
Apelação Cível nº 0800631-47.2019.8.20.5001
Recorrente: Banco do Brasil S/A
Advogado: Wilson Sales Belchior.
Recorrido: Sandoval Luiz Barbosa.
Advogado: Jaime Mariz de Faria Neto.
Apelado: Bossa Nova Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
Advogada: Louise Magna Gomes Galvão.
Relatora: Desembargadora Maria Zeneide Bezerra.
EMENTA: CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE HIPOTECA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. CONDIÇÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO. AÇÃO QUE BUSCA O CANCELAMENTO DA HIPOTECA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO A FIM DE POSSIBILITAR A ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER IMPOSTA À CONSTRUTORA E À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS NO PATAMAR MÍNIMO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM SUA INTEGRALIDADE. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO APELO.
ACÓRDÃO
ACORDAM os Desembargadores que integram a Segunda Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, em Turma, à unanimidade de votos, sem manifestação ministerial, rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo recorrente e, em igual votação, conhecer e negar provimento ao recurso, conforme voto da Relatora.
RELATÓRIO
Apelação cível interposta por Banco do Brasil S/A (Id. 13310966) em face da sentença (Id. 13310963) exarada pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que nos autos da Ação ajuizada por Sandoval Luiz Barbosa e Mayda Welrika Rodrigues Arantes Barbosa, em desfavor da instituição financeira recorrente e da Monte Lindo Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. (Bossa Nova Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.), julgou procedente a pretensão autoral, confirmando e tornando definitiva a decisão que deferiu a tutela antecipada (ID nº 13310751). Condenou as rés no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa:
ISSO POSTO, fiel aos lineamentos traçados na motivação, JULGO PROCEDENTE o pedido da parte autora para, confirmando a liminar, declarar a ineficácia do gravame hipotecário instituído na fração ideal da unidade habitacional n.º 555, Torre I, integrante do empreendimento Bossa Nova, localizado na Av. Deputado Gastão Mariz de Farias, n. 555, Nova Parnamirim, Parnamirim/RN.
Determino, ainda, que as demandadas forneçam toda a documentação necessária para que os requerentes possam transferir o imóvel objeto da transação para o seus nomes perante o respectivo registro de imóveis, no prazo de 30 (trinta) dias.
Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, este que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, a ser atualizado pelo índice do ENCOGE desde a data da propositura da ação (10/1/2019), tendo em vista a natureza ordinária da causa, o grau de complexidade dos assuntos jurídicos e o local habitual de prestação dos serviços advocatícios, a teor do art. 85, § 2º, do CPC/15.
Afinal, apesar do reconhecimento jurídico do pedido pela construtora demandada (Id. nº 52526497), não houve cumprimento da prestação pretendida, não sendo cabível a redução dos honorários de sucumbência, conforme artigo 90, §4º do CPC.
Tendo em vista a regra do Art. 1.010, §3º, pela qual o juízo de admissibilidade da apelação fica a cargo do Tribunal ad quem, em caso de recurso de qualquer das partes, intime-se a parte adversa por meio de ato ordinatório para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias (Art. 1.010, §1º, do CPC). Após esse prazo, em caso de recurso adesivo, já se proceda a intimação da parte apelante para fins de razões contrárias (Art. 1.010, §2º, CPC), assinalando-se o prazo legal de 15 (quinze) dias. Tudo independente de nova conclusão.
Por fim, em caso de recurso, após o transcurso dos prazos acima, que sejam os autos remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas legais e homenagens de estilo.
Em suas razões recursais, o banco recorrente sustentou, em suma: a) ausência dos requisitos para concessão e ratificação da tutela antecipada; b) ilegitimidade passiva, pois a parte apelada firmou contrato diretamente com a Incorporadora, cabendo a esta única e exclusivamente o integral cumprimento das obrigações; c) que não cometeu qualquer ato ilícito, aduzindo que a unidade adquirida pelo autor é objeto de garantia do contrato de financiamento da obra, firmado entre o banco (credor hipotecário) e a construtora; d) validade da hipoteca e inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ. Reclamou, ainda, do percentual fixado a título de honorários sucumbenciais, defendendo a possibilidade de redução. Requereu, ao fim, o conhecimento e provimento do apelo.
Preparo pago (Id. 13310967 e 13310968).
Intimadas, as partes apeladas ofereceram contrarrazões ao apelo refutando os argumentos da recorrente (Id. 13310972).
Sem opinamento ministerial (Id. 13914516).
Oportunizado as partes transacionem, estas manifestaram o interesse no prosseguimento do feito.
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo.
Inicialmente, no que pertine à ilegitimidade passiva aventada pelo Banco do Brasil S/A, entendo que a alegação não comporta qualquer acolhida, haja vista que, sendo ele o credor hipotecário, indubitável a sua legitimidade para figurar na demanda na qual se postula a baixa da hipoteca incidente sobre o bem.
Dos autos, vejo que os autores, ora apelados, celebraram contrato particular de promessa de compra e venda com construtora demandada, cujo objeto era a aquisição de unidade imobiliária autônoma n.º 555, Torre I, integrante do empreendimento Bossa Nova, localizado na Av. Deputado Gastão Mariz de Farias, n. 555, Nova Parnamirim, Parnamirim/RN, o qual se encontra hipotecado em favor do Banco do Brasil S.A.
Todavia, ainda que quitado o preço ajustado contratualmente, a construtora não cumpriu a sua obrigação de proceder à outorga da escritura definitiva do imóvel diante do gravame existente.
Reside o mérito recursal quanto a análise da possibilidade de ser afastado o efeito da hipoteca gravada no imóvel adquirido pelos autores-apelados.
Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado no sentido de que as unidades imobiliárias adquiridas e quitadas não podem ser alvo de execução da hipoteca do imóvel realizada entre a construtora e a instituição financeira:
Súmula 308 - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Portanto, a hipoteca constituída entre a construtora e a instituição financeira como forma de garantir o financiamento do empreendimento, só produz efeitos em relação à parte contratante, enquanto o bem estiver na sua propriedade. Ou seja, a partir do momento que o imóvel é adquirido por um terceiro, com a devida quitação do preço – o que se encontra devidamente comprovado nos autos -, não pode ele ser prejudicado pela hipoteca garantidora inicial.
Desse modo, após o pagamento do valor integral do imóvel, tem o promitente vendedor o dever de realizar a baixa da hipoteca da unidade adquirida, estendendo o dever de cancelamento também ao agente financeiro.
Nessa linha de entendimento, segue a jurisprudência da Corte Estadual:
EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA PELO BANCO APELANTE. REJEIÇÃO. PARTE AUTORA QUE É TITULAR DO INTERESSE A SER TUTELADO. CREDOR HIPOTECÁRIO QUE É PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NA DEMANDA QUE POSTULA PELO CANCELAMENTO DA GARANTIA INCIDENTE SOBRE O BEM. ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES PELO PROMITENTE COMPRADOR. IMPEDIMENTO À TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA. GARANTIA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA PARTE AUTORA VOLTADA À MAJORAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL. PRETENSÃO DE MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA. POSSIBILIDADE. SENTENÇA QUE ADOTOU PARÂMETRO DE APRECIAÇÃO EQUITATIVA. CRITÉRIO EXCEPCIONAL. FIXAÇÃO QUE DEVE OBSERVAR O VALOR DA CAUSA. INCIDÊNCIA DA REGRA GERAL DO ARTIGO 85, §2º, DO CPC. APELO DO AUTOR CONHECIDO E PROVIDO. APELA DO RÉU CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ/RN - APELAÇÃO CÍVEL nº 0870061-23.2018.8.20.5001, Relator: Juiz Convocado Ricardo Tinoco, Julgado em 23.11.2021).
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR SUSCITADA PELOS AUTORES. REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INEXISTÊNCIA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DO CONSUMIDOR. QUITAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES DOS PROMITENTES COMPRADORES. UNIDADE HABITACIONAL GRAVADA POR HIPOTECA. IMPEDIMENTO À ESCRITURAÇÃO. DÍVIDA DA CONSTRUTORA COM O BANCO REQUERIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INEFICÁCIA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. LIBERAÇÃO DO ÔNUS E ADJUDICAÇÃO DO APARTAMENTO NEGOCIADO. SENTENÇA QUE CONDICIONOU A TRANSFERÊNCIA À APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES DE REGULARIDADE. COMANDO JUDICIAL CARENTE DE CLAREZA. DESNECESSIDADE. EFICÁCIA DA SENTENÇA ADJUDICATÓRIA. DANO MORAL....
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