Acórdão Nº 08301945720178205001 de TJRN. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, Primeira Câmara Cível, 21-07-2020
| Data de Julgamento | 21 Julho 2020 |
| Classe processual | APELAÇÃO CÍVEL |
| Número do processo | 08301945720178205001 |
| Órgão | Primeira Câmara Cível |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL
| Processo: | APELAÇÃO CÍVEL - 0830194-57.2017.8.20.5001 |
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Polo ativo |
ANNA CAROLINA BURLE MACIEL |
| Advogado(s): | PEDRO VICTOR MACHADO |
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Polo passivo |
PAIVA GOMES & COMPANHIA S/A e outros |
| Advogado(s): | THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO, GLEYDSON KLEBER LOPES DE OLIVEIRA, CARLOS EDUARDO COIMBRA DONEGATTI, EDUARDO MONTENEGRO DOTTA |
EMENTA: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. APELANTE QUE ALEGA SUA ILEGITIMIDADE PARA COMPOR O POLO PASSIVO DA DEMANDA. NÃO ACATAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA APELANTE BENEFICIÁRIA DO ÔNUS DO GRAVAME SOBRE O BEM EM QUESTÃO. PARTE LEGÍTIMA PARA PROCEDER COM A BAIXA NO GRAVAME. QUITAÇÃO DAS PRESTAÇÕES DO IMÓVEL PELA ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE DE SUBSISTÊNCIA DE HIPOTECA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 – STJ. HIPOTECA FIRMADA ENTRE O AGENTE FINANCEIRO E A INCORPORADORA QUE NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APLICAÇÃO DA REGRA DE SUCUMBÊNCIA. INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE DE FORMA SUBSIDIÁRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS DENTRO DOS PATAMARES LEGAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, em que são partes as acima nominadas.
Acordam os Desembargadores que integram a Segunda Turma da Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, em conhecer e julgar desprovido o apelo, nos termos do voto do Relator.
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta pelo Banco Santander S/A em face de sentença de ID 4664679, proferida pelo Juízo de Direito da 10ª Vara Cível da Comarca de Natal/RN, que em sede de Ação de Obrigação de Fazer (baixa na hipoteca e registro do imóvel) com Pedido de Antecipação dos Efeitos da Tutela c/c Indenização por Danos Morais, julgou “procedente a pretensão inicial, para confirmar a tutela antecipada em todos os seus termos, e declarar a ineficácia, em relação à autora, do gravame hipotecário sobre a fração ideal identificada nos autos, determinando seu levantamento”.
Por fim, condenou os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrando esses em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
Em suas razões de ID 4664686, o apelante alega sua ilegitimidade passiva, acrescentando que o próprio juízo sentenciante reconheceu que ele não teria participado da relação contratual, chamando atenção para o fato de que a “Apelada firmou contrato de compra e venda junto à Construtora, sendo que esta não cumprira com a disposição contratual que havia entre as partes, no tocante que, mesmo após a expedição de termo de quitação, não outorgara a escritura pública à parte Apelada, removendo a especialização”.
Destaca “que não há motivos para que a Apelante fosse demandada, uma vez que não cometeu nenhuma ação ou omissão que prejudicasse a parte Apelada, bem como desta não recebeu ou cobrou quaisquer quantias de modo indevido”.
Fundamenta que “o valor arbitrado como honorários é incompatível com o Princípio da Causalidade, tendo em vista o objetivo perpetrado por meio da presente Ação judicial decorre da obrigação expressamente assumida pela Construtora no contrato entabulado às fls. 20/21”, requerendo a “exclusão dos honorários advocatícios, ou, caso sejam mantidos, sejam fixados em montante que não acarretem ônus desproporcional para a Apelante, pela singeleza da demanda (desconstituição do gravame hipotecário), duração do processo e pela própria ausência de dificuldade no desenrolar da demanda, sem maiores desafios jurídicos”.
Discute não ter conhecimento da situação do imóvel descrito na inicial, acrescentando que “sequer foi comunicada pela Construtora acerca da alienação da unidade, ante a falta de repasse do Valor Mínimo de Desligamento (VMD) e pedido de liberação do gravame hipotecário”.
Por fim, requer o conhecimento e provimento do apelo.
Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões de ID 4664692, onde se limitou a afirmar que é responsabilidade tanto da recorrente quanto da construtora a baixa no gravame hipotecário.
Por fim, requereu o desprovimento do apelo.
Instado a se manifestar, o Ministério Público, por sua 13ª Procuradoria de Justiça, em manifestação de ID 4740620, declinou de sua intervenção no feito.
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do apelo.
Cinge-se o mérito do recurso em perquirir a legitimidade passiva da instituição financeira, bem como aferir, acaso superada a primeira questão, sua responsabilidade quanto à baixa no gravame hipotecário denunciado na inicial.
Sobre a alegada ilegitimidade passiva arguida pela instituição financeira apelante, merece destaque o fato de que o Banco Santander foi o agente financiador da obra (ID 4664672 - Pág. 10), constituindo em hipoteca as várias matrículas das unidades autônomas, de modo que, quando os compradores dessas unidades imobiliárias quitam seus débitos, junto a incorporadora, esta deveria adimplir referida parte da sua dívida com o agente financiador da obra, que, por sua vez, deveria liberar as hipotecas das referidas matrículas.
Logo, patente se mostra a legitimidade do Banco Santander, que atuou como agente financiador do empreendimento, devendo este último proceder com a baixa do gravame, uma vez que o débito existente sobre o imóvel em questão já foi devidamente adimplido pela compradora, autora da presente lide.
Merece, portanto, manutenção a sentença no ponto em que reconheceu a legitimidade passiva da instituição financeira apelante.
Superada a essa primeira questão, passa-se à análise do mérito propriamente dito do recurso.
Considerando os registros que guarnecem os autos, pode-se inferir que a autora efetuou o pagamento integral do preço ajustado para aquisição do imóvel designado na exordial conforme faz prova a documentação de ID’s 4664583 e 4664584.
Sob esta orientação, exaurida a obrigação de pagamento do preço ajustado, não seria legítima a subsistência de qualquer gravame sobre o imóvel, competindo à parte vendedora promover a liberação e baixa da hipoteca, consoante deferido no juízo de origem.
Há que se deixar evidente que a empresa responsável pela construção e incorporação do empreendimento, em que pese a necessidade de obter recursos para sua conclusão, não poderia jamais se utilizar para garantir o cumprimento de suas obrigações do patrimônio de terceiro, na forma da Súmula 308 – STJ:
Súmula 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Registre-se que a questão relativa à ineficácia da hipoteca compreende quaisquer de seus efeitos, principalmente aquele que obsta o registro da transcrição da propriedade para os terceiros adquirentes.
Conforme explanado, o agente financiador da obra não pode impor ao consumidor final, que cumpre com suas obrigações, o ônus de não obter a titularidade da propriedade do bem.
Oportunamente, tem-se uma das condições exigidas para que o promitente comprador obtenha a escritura definitiva do seu imóvel é o pagamento integral do preço ajustado, sendo abusiva qualquer cláusula que condicione a transferência da titularidade da unidade imobiliária ao pagamento do mútuo pela...
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