Acórdão nº 50004759620208210101 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Oitava Câmara Cível, 26-04-2022
| Data de Julgamento | 26 Abril 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50004759620208210101 |
| Tipo de documento | Acórdão |
| Órgão | Décima Oitava Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20001741636
18ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM Apelação Cível Nº 5000475-96.2020.8.21.0101/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR: Desembargador HELENO TREGNAGO SARAIVA
EMBARGANTE: GUILHERME PALACIO BEZERRA JUNIOR (AUTOR)
EMBARGANTE: LARISSA FERRARO BEZERRA (AUTOR)
RELATÓRIO
GUILHERME PALACIO BEZERRA JUNIOR E OUTRA opõem embargos de declaração em face do acórdão que negou provimento à apelação.
Em suas razões, os embargantes ressaltam que, embora reconhecido o inadimplemento contratual, não foi fixada multa em seu favor. Apontam o Tema 971. Sustentam o cabimento da inversão da multa contratual. Destacam que não houve enfrentamento da sua argumentação de que, com a declaração de resolução contratual, deve ser restituído o "status quo ante" das partes, o que implica a restituição das parcelas pagas a título de cotas condominiais. Colacionam precedente. Dizem que não houve a prudente análise de proporcionalidade no decaimento dos pedidos, sendo que o proveito econômico tido pela embargada é ínfimo perto da procedência dos pedidos do embargante. Ressaltam omissão do acórdão quanto ao pedido de alteração da aplicação da correção monetária devida sobre a verba honorária fixada em favor de seus patronos, bem como em relação ao pedido recursal de rateio da verba honorária devida pela parte embargante. Prequetionam a matéria referida e postula o pronunciamento expresso a respeito dos arts. 113, 166, 186, 389, 398, 402, 422, 475, 884, 927, 944 1.333 e 1.351, todos do Código Civil Brasileiro; arts. 4º, 6º, 18, 30, 35, 37, 47, 51, todos do CDC; arts. 85, 87, 373, 489, 1.013, 1.014, 1.022 e 1.025, todos do CPC; arts. 9º, 25, 43 e 48, todos da Lei 4.591/64. Requerem o acolhimento do recurso.
Vieram os autos conclusos para julgamento.
VOTO
Não é o caso de acolhimento da presente irresignação, ainda que tempestiva.
É que na decisão embargada não há omissão, obscuridade, contradição ou erro material a ser sanado, consoante se depreende da leitura da referida decisão na parte em que questionada:
(...)
Diante dessas considerações, seja em razão do desequilíbrio contratual, seja em razão da quebra do dever de informação, impõe-se reconhecer o inadimplemento contratual pela ré.
Da resolução do contrato decorre o retorno das parte ao "status quo ante" e, no caso concreto dos autos, autoriza a restituição da integralidade dos valores pagos pelo adquirente, em conformidade com o disposto na Súmula nº 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Com isso resta afastada a aplicação do item 8 da cláusula sexta do contrato em favor da empresa ré.
Da mesma forma, a sua inversão, no caso dos autos, não se aplica, pois não se trata de atraso na entrega da obra em contrato de promessa de compra e venda, sendo o que se extrai do próprio acórdão do STJ que tratou do Tema 971:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCOORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)
Quanto à nulidade da convenção do condomínio e à devolução dos valores pagos a título de taxas de condomínio, não assiste razão aos autores.
Inicialmente, não verifico ilegalidade na convenção do condomínio, pois, como aduzido na sentença:
A minuta da convenção de condomínio é uma condição legal da sistemática da Lei das Incorporações Imobiliárias, tendo por objetivo regular o condomínio após a conclusão do empreendimento, sendo que a partir dela é possível ter uma noção prévia sobre a vida condominial futura.
Não se trata da convenção definitiva do condomínio, detendo caráter meramente transitório, tendo em vista que, a princípio, deve ser elaborada pelo próprio incorporador e está sujeita às alterações por ele determinadas. Apesar de se tratar de simples minuta, possui potencialidade de se tornar a própria convenção, o que, no entanto, somente ocorrerá com o registro da instituição do condomínio e a eleição do síndico.
Portanto, não havendo convenção definitiva, não há razão para incidir o disposto no art. 1.351 do CC.
Ressalto, em relação à cláusula mandato, o que foi destacado pelo julgador "a quo" na sentença:
O contrato firmado prevê que para o desempenho do empreendimento o promitente comprador confere à promitente vendedora poderes para representá-lo, no caso de ausência, em toda e qualquer assembleia do condomínio, podendo esta examinar documentos e contas, propor a destituição do síndico ou do administrador, votar sobre a alteração da taxa de condomínio, entre outros (cláusula nona).
Inexiste impedimento legal para a pactuação de cláusula que constitui a promitente vendedora como mandatária para representar os promitentes compradores, ainda mais em se tratando de um empreendimento imobiliário novo, cujas unidades, na grande maioria dos casos, são adquiridas por turistas que residem em outras cidades ou Estados, sendo necessária, assim, para viabilizar a administração e o funcionamento do condomínio de acordo com as normas legais pertinentes.
Essa previsão contratual tem por finalidade conferir o mínimo de segurança jurídica, somente podendo ser considerada nula quando impingir manifesta desvantagem ao consumidor ou quando constatado excesso no exercício do mandato ou desvio de finalidade, situações não comprovadas, ainda que minimamente, no caso em análise.
Logo, o que foi convencionado sobre a taxa de administração e condomínio, em princípio, não apresenta qualquer ilegalidade.
E, tratando-se de multipropriedade, a cobrança das quotas condominiais, conforme cláusula oitava do contrato, decorre da entrega formal do pool hoteleiro e constituição do condomínio, que ocorreu em 11/12/2018 (Evento 30 - OUT17 dos autos originários), sendo que o seu valor foi definido na ata da assembleia de instalação do condomínio (Evento 1 - ATA17 dos autos originários), e de acordo com a categoria da unidade, inexistindo qualquer indicativo de que tenha havido onerosidade excessiva, devendo ser considerado, inclusive, que se trata de um complexo de lazer que oferece diversos serviços, como área verde, área kids, piscinas térmicas, spa e fitness center, serviços de hotelaria, dentre outros.
Ainda, sabido que o valor das taxas de condomínio oscilam diante superveniência de gastos, algumas vezes, não previsíveis.
Assim, não demonstrada ilegalidade e abusividade, descabe a condenação da ré à devolução dos valores pagos a título de condomínio, pois de responsabilidade da parte autora, bem como ao ressarcimento de prejuízos em razão da excessiva cobrança da taxa de administração e da administração do pool hoteleiro.
Quanto aos juros de mora, que incidem sobre os valores a serem devolvidos, estes têm o seu termo inicial na citação, nos termos do art. 240 do CPC, assim como determinado na sentença.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E DANO MORAL. RECURSO DAS RÉS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. A rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor assegura ao comprador a restituição dos valores pagos restituindo-o ao status quo ante. - Circunstância dos autos em que se impõe manter a sentença que reconheceu a culpa da construtora e assegurou a devolução integral dos valores pagos pelo comprador. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DANO MATERIAL. INDENIZAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Os juros moratórios nas condenações judiciais de natureza indenizatória, restituição ou repetição de valores tem termo inicial, em regra, na data da citação, ato pelo qual a obrigação se qualifica pela mora. - Circunstância dos autos em que a sentença não merece reparo. RECURSO DOS AUTORES. PRESCRIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. O prazo prescricional ao ressarcimento das despesas com comissão de corretagem em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor é decenal, por aplicação do art. 205 do CCB/02. - Circunstância dos autos em que se impõe dar provimento ao recurso e afastar a prescrição. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DANO MATERIAL. DESPESAS DE CORRETAGEM. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda induz...
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