Acórdão nº 50013340220188211001 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Oitava Câmara Cível, 27-06-2022
| Data de Julgamento | 27 Junho 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50013340220188211001 |
| Tipo de documento | Acórdão |
| Órgão | Décima Oitava Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002259601
18ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5001334-02.2018.8.21.1001/RS
TIPO DE AÇÃO: Adjudicação Compulsória
RELATOR: Desembargador JOAO MORENO POMAR
APELANTE: ALEXANDRE DA ROCHA BITTENCOURT (AUTOR)
APELANTE: SAO CRISPIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)
APELANTE: SAO CRISPINIANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)
APELADO: OS MESMOS
RELATÓRIO
ALEXANDRE DA ROCHA BITTENCOURT (AUTOR), SÃO CRISPIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (RÉU) e SÃO CRISPINIANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (RÉU) apelam da sentença proferida nos autos da ação de adjudicação compulsória, assim lavrada:
Vistos.
Inicialmente, registre-se que o processo ajuizado sob n.001/1.28.0100629-7, nos termos do despacho (Evento 8).
ALEXANDRE DA ROCHA BITTENCOURT ajuizou Ação de Adjudicação compulsória contra SÃO CRISPINIANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E SÃO CRISPIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todas as partes já qualificadas nos autos.
A parte autora referiu ter firmado contrato de promessa de compra e venda (contrato nº230530), na qualidade de promitente comprador do apartamento nº1404, do Condomínio Rossi Fiateci Business, bloco/torre A, correspondendo a seguinte matrícula (nº188.410), ressaltando a impossibilidade de efetuar a escritura do imóvel em virtude da ausência do Termo de Liberação da Hipoteca. Informou ter notificado as partes demandadas, inclusive o credor hipotecário, contudo, não obteve êxito na liberação do gravame. Acrescentou a quitação da compra, em abril de 2017. Defendeu a impossibilidade de condicionar a outorga da escritura pública ao pagamento de eventuais débitos da construtora junto ao agente financeiro. Discorreu acerca do seu direito, colacionando jurisprudência. Postulou a desconstituição da hipoteca lançada na matrícula anteriormente referida, com a consequente emissão de ofício ao Registro de Imóveis da 1ª Zona, bem como determinar a adjudicação dos imóveis descritos na inicial, em favor da parte autora. Requereu a concessão do benefício da gratuidade judiciária. Juntou documentos (Evento 3-docs.2/3).
Deferida a gratuidade judiciária e indeferida a tutela (Evento 3-documento 3-fl.13).
Citadas, as demandadas apresentaram defesa (Evento 3-documento 6-fls.33/50), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade das demandadas para procederem com a baixa da hipoteca, uma vez que atribuição do agente financeiro. Arguiram, ainda, a falta de interesse de agir da parte autora. No mérito, referiram que a parte autora quando da aquisição do imóvel, tinha conhecimento acerca da existência de gravame hipotecário sobre o bem, uma vez que concedido empréstimo imobiliária as demandadas para procederem com a construção do empreendimento, defendendo a necessidade de expedição de termo de quitação por parte do banco credor. Defenderam que a existência do gravame não impediria a adquirente de exercer amplo gozo do imóvel, inexistindo qualquer consequência ou prejuízo a compradora. Colacionou jurisprudência. Propugnou pela improcedência do feito e, alternativamente, em caso de condenação da demandada que, a obrigação de outorga de escritura seja substituída por sentença de declaração de vontade, nos termos dos arts.466 A e 501, do CPC. Juntaram documentos.
Apresentada réplica (Evento 3-documento 7-fls.19/26).
Intimadas as partes acerca do interesse na produção de provas, as partes postularam o julgamento antecipado do feito.
Vieram os autos conclusos para sentença.
É o relatório.
Passo às razões de decidir.
Não havendo mais provas a produzir, cumpre o julgamento do feito no estado em que se encontra, com base no art. 355, inciso I, do CPC.
Cuida-se de Desconstituição de Hipoteca cumulada com Adjudicação Compulsória, na qual a parte autora postula a desconstituição da hipoteca averbada no imóvel de matrícula nº 188.410, tendo em vista a extinção da obrigação principal junto as primeiras demandadas (São Crispiniano, São Crispim).
Compulsando os autos, constata-se que a celebração do contrato de compra e venda e seus termos estão devidamente comprovados (Evento 3), não sendo objeto de discordância entre as partes da ação.
As condições de pagamento foram ajustadas conforme descrito na proposta de contrato (Evento 3-documento 1-fls.18/42). O valor total da venda foi de R$ 176.000,00, a ser pago da seguinte maneira: entrada de R$ 46.350,86 no ato da assinatura, e 2 parcelas mensais, nos valores R$ 58.667,37, R$ 58.665,30, vencendo-se a primeira em 02/03/2017 e as demais em 30/03/2017 e 30/04/2017, estando demonstrada a quitação.
Contrariamente ao alegado pelo Banco réu, a parte autora se desincumbiu do ônus da comprovação da quitação do preço mediante a juntada de recibo de quitação geral emitido pela demandada Rossi, datado de 15.05.2015 (Evento 1-documento 7).
A parte demandada, por outro lado, deixou de fazer prova acerca da existência de parcelas em aberto ou constituição em mora da autora, tampouco indicou qual valor estaria pendente de pagamento, limitando-se a alegar que a parte adquirente tinha conhecimento acerca da existência de gravame hipotecário sobre o bem, uma vez que concedido empréstimo imobiliária as demandadas para procederem com a construção do empreendimento, defendendo a necessidade de expedição de termo de quitação por parte do banco credor.
Registre-se que, as cópias das matrículas acostadas à inicial demonstram a pendência de hipoteca sobre o imóvel em questão, instituída em favor do banco demandado (Evento 3-documento 1).
Pois bem, cumpre tecer breves considerações acerca do instituto da hipoteca, vejamos:
A hipoteca é um direito real de garantia e se efetiva quando o devedor oferece um bem imóvel ao credor como forma de assegurar o pagamento de uma dívida, permanecendo o bem oferecido em poder do devedor. Sendo o instrumento formado mediante acordo de vontades entre devedor e credor, estar-se-á diante de um hipoteca convencional, caso dos autos.
O artigo 1.485 do Código Civil refere, in verbis:
Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos, da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca, reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.
Ocorre que, considerando que a parte autora demonstrou aquisição do imóvel, matriculado sob nº188.410, registrados junto ao Registro de Imóveis da 1ª Zona, desta capital, bem como demonstrada a quitação, através do recibo emitido pela construtora, imperiosa se mostra a liberação do gravame incidente sobre o bem. Tendo havido a quitação do preço ajustado no contrato, corolário lógico é a perda da eficácia da hipoteca incidente sobre o imóvel vendido aos terceiros adquirentes, que, a propósito, nenhuma relação têm com o agente financiador.
Com efeito, não é razoável que a outorga da escritura para registro do imóvel fique condicionada ao pagamento de débitos da construtura para com o agente financiador, uma vez que, o ônus hipotecário não afasta o direito à adjudicação dos imóveis pela compradora, a qual não pode sofrer constrição patrimonial em razão da avença havida entre a instituição financeira e a construtora.
Neste sentido, aliás, a súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Senão vejamos:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Logo, inexistente o débito perante a construtora, o que é reconhecido pela parte demandada, não havendo nenhuma justificativa para manutenção de qualquer responsabilidade da adquirente (autora) para com a construtora, e muito menos para a instituição que financiou o imóvel (Banco Bradesco), estando demonstrada a liberação do gravame sobre o bem objeto da presente ação, conforme documento acostado (Evento...
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