Acórdão nº 50014357420188216001 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Vigésima Câmara Cível, 11-05-2022
| Data de Julgamento | 11 Maio 2022 |
| Órgão | Vigésima Câmara Cível |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50014357420188216001 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002054483
20ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5001435-74.2018.8.21.6001/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR: Desembargador CARLOS CINI MARCHIONATTI
APELANTE: SUZANA TERESINHA KRATINA D AVILA (RÉU)
APELANTE: LUIZ CARLOS SILVA DAVILA (RÉU)
APELADO: DANILO AMBROSINI (AUTOR)
APELADO: MARIA IARA DA SILVA AMBROSINI (AUTOR)
RELATÓRIO
LUIZ CARLOS DA SILVA D'ÁVILA e SUZANA TEREZINHA KRATINA D'ÁVILA, como demandados e reconvintes, interpõem apelação à sentença (Evento 13, PROCJUDIC6, Páginas 43-46, e PROCJUDIC7, Páginas 1-4, do 1º Grau) que julgou parcialmente procedente a ação declaratória de resolução contratual cumulada com indenização por perdas e danos proposta por DANILO AMBROSINI e MARIA IARA DA SILVA AMBROSINI, como demandantes e reconvindos, determinando o cancelamento da distribuição da reconvenção.
Transcrevo a sentença, que serve ao relatório e ao voto:
Vistos etc.
DANILO AMBROSINI e MARIA IARA DA SILVA AMBROSINI ajuizaram ação de rescisão de contrato, reintegração de posse e indenizatória em desfavor de LUIZ CARLOS SILVA D´AVILA e SUZANA TEREZINHA KRATINA D´AVILA. Alegaram que, na data de 31/01/2014, firmaram com os réus instrumento particular de compra e venda do imóvel localizado na Rua Marques do Maricá, nº 635, Bairro Vila Nova, de Matrícula n° 123.059, pelo preço de R$ 190.000,00. Disseram que o pagamento do valor foi pactuado da seguinte forma: entrada no montante de R$ 40.000,00, a ser pago em 4 parcelas de R$ 10.000,00; R$ 1.000,00, a partir do mês subsequente a assinatura do contrato e até 12/2015; e, em 31/12/2015, o valor de R$ 150.000,00. Alegaram que os réus não cumpriram a obrigação pactuada, deixando de pagar o valor de R$ 150.000,00, embora tenham sido por diversas vezes instados a cumprir o pacto. Afirmaram que a inadimplência ocorreu há mais de 2 anos e, por isso, têm direito a resolução do contrato e reintegração de posse. Discorreram sobre a necessidade de indenização pela utilização do imóvel - pagamento de aluguéis, contados da imissão de posse, na data de 31/01/2014. Destacaram a incidência da cláusula penal compensatória de 20% sobre o valor do pacto. Requereram, liminarmente, a reintegração de posse sobre o bem. Ao final, postularam a rescisão do contrato, a reintegração definitiva e indenização pela utilização do bem, além da condenação ao pagamento da multa compensatória de 20% sobre o valor do contrato. Pediram AJG. Juntaram procuração (fl. 13) e documentos.
Deferida AJG e indeferida a liminar (fl.36,40).
Citados, os réus contestaram (fl.46). Preliminarmente, alegaram incorreção do valor da causa e inépcia da inicial. No mérito, alegaram que, ao contrário do que dizem os autores, a data de 12/2015 foi estipulada para que as partes acertassem a quitação do preço ou reajustassem a parcela e prazo para pagamento. Disseram ter cumprido todas as demais obrigações e que, desde 02/2014, pagam mensalmente a parcela de R$ 1.000,00, a título de parcela da compra do imóvel, e não de aluguel, razão pela qual não pagaram tão somente a quantia de R$ 40.000,00. Revelaram que, antes da aquisição do imóvel, as partes firmaram um contrato de locação desse mesmo imóvel, com prazo de 12 meses, a iniciar em 02/10/2013, porém, a partir do momento em que firmaram o contrato de compra e venda, aquele contrato restou tacitamente rescindido. Sustentaram que a cláusula penal é uma pré-fixação das perdas e danos. Requereram a aplicação das penalidades por litigância de má-fé aos autores e a improcedência da ação. Na mesma peça, apresentaram reconvenção, referente as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, destacando terem direito a retenção do imóvel até o pagamento das benfeitorias. Pediram AJG. Juntaram procuração (fl.57) e documentos.
Réplica (fl.136).
Indeferida AJG aos réus (fl. 165,189).
Saneador (fl.187), em que afastadas as preliminares.
Prejudicada audiência de instrução (fl. 196).
É O RELATÓRIO.
PASSO A DECIDIR.
Preliminarmente, saliento que, por falta de pagamento das custas (fls.165,187,189), deixo de receber a reconvenção apresentada pelos réus em contestação.
Passo ao exame do mérito.
Restou incontroverso, e provado pelo documento das fls.20-1, que as partes celebraram o contrato de compra e venda do imóvel localizado na Rua Marques do Maricá, nº 635, Bairro Vila Nova, nesta Capital, pelo valor de R$ 190.000,00, a ser pago da seguinte forma: entrada de R$ 40.000,00, a ser paga em 4 parcelas de R$ 10.000,00; R$ 1.000,00, a partir do mês subsequente a assinatura do contrato e até 12/2015, a fim de amortização da dívida; e, em 31/12/2015, o valor de R$ 150.000,00.
É incontroverso, também, que o valor de R$ 150.000,00, não foi quitado pelos réus, o que eles pretenderam justificar com o argumento de ausência de acordo entre as partes a respeito da readequação das parcelas mensais a título de redução da dívida, o que a cláusula 1.3 do contrato, igualmente, permitia.
Muito embora exista, mesmo, essa possibilidade na citada cláusula, fato é que somente seria possível não quitar os R$ 150.000,00 no dia 31/12/2015, se tivesse havido acordo entre as partes quanto a mantença dos pagamentos mensais de amortização da dívida e o reajuste dessa parcela, que era de, tão somente, R$ 1.000,00.
Porém, diante das manifestações das partes, resta induvidoso que não houve acordo nesse sentido, de modo que era imperativo o pagamento dos R$ 150.000,00 no dia 31/12/2015.
Vale ressaltar que na exordial o autor não informa que o réu seguiu pagando os R$ 1.000,00 após 12/2015, porém, em réplica, ele esclarece que os demandados 'seguem efetuando os pagamentos mensais' (fl.138). O que, frise-se, havia sido sustentado pelos réus, em contestação.
Nesse passo, é possível crer que, na data do ajuizamento desta demanda (03/2018), os réus teriam pago, afora a entrada de R$ 40.000,00, mais R$ 28.000,00 em parcelas mensais de R$ 1.000,00, no período de 12/2015 a 03/2018.
Assim, possivelmente, o pagamento dos réus foi de R$ 68.000,00, montante que nem alcança o percentual de 50% do preço do imóvel, o que pode ter sido o motivo de os réus não terem postulado a mantença do negócio por adimplemento substancial.
Observo não haver informações sobre o pagamento aos autores das parcelas de R$ 1.000,00 no curso da lide e que houve 8 depósitos desses valores nos autos deste processo (fls.143,149,153,155,169,171,182,206), o que, porém não altera muito o total do valor pago.
Ademais, as benfeitorias alegadamente realizadas pelos réus no imóvel, os seus valores e a possibilidade de serem indenizadas e o direito de retenção dos réus, não serão aqui analisados, diante da ausência de admissão da reconvenção, por falta de pagamento das custas processuais.
Portanto, é perfeitamente possível a rescisão do contrato por inadimplemento, na forma da cláusula 2.1 do contrato (fl.21).
O que, aliás, tem amparo nos arts. 474 e 475, ambos do CC, estando esse último assim redigido: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Pretendem os autores a incidência da 'cláusula penal compensatória' de 20% sobre o valor do contrato.
Porém, tal não pode ser acolhido, tendo em vista que a cláusula 2.2 do contrato dispõe que esse percentual de 20% é o montante a ser restituído aos réus dos valores que eles pagaram, em caso de devolução do imóvel. Ou seja, significa que, em caso de rescisão do contrato, o autor teria o direito de reter 80% dos valores pagos pelos réus.
Porém, tal não foi postulado pelos requerentes, razão pela qual não pode ser acolhido.
Vale ressaltar que a única cláusula que prevê a 'multa compensatória' pretendida pelos autores é a 7°, porém no percentual de 10% sobre o valor do contrato.
Porém, deixo de fazê-la incidir ao caso concreto, porquanto o pedido dos autores não foi embasado nessa cláusula, tampouco esse é o percentual postulado pelos requerentes.
Nesse passo, como não acolhido o pedido de incidência da pena convencional, a qual é a pré-fixação das perdas e danos estipulada pelos contratantes, por ausência de 'bis in iden', é possível acolher o pedido de perdas e danos, representados por valores de locativos no período de utilização indevida do imóvel (desde 31/12/2015).
Aliás, sobre a questão já definiu o STJ, através do Tema 970, que: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo inadimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Nessa linha, é cabível a fixação de aluguéis a serem pagos pelos réus aos autores desde a data da imissão de posse no imóvel (31/01/2014 – cláusulas 1.1 e 4° do contrato), e até a efetiva devolução, já que, diante da rescisão da avença, devem os réus pagar pelo uso e gozo do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO PARA RESCISÃO DE CONTRATO DE VENDA DE PONTO COMERCIAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS IMATERIAIS. Preliminar de ilegitimidade passiva. Elementos de prova que apontam que o demandado Walter, a despeito de o registro constar em nome do seu filho, primeiro autor, era quem, de fato, mostra-se o titular da propriedade, sendo, inclusive, o beneficiário dos títulos firmados para pagamento. Desfazimento do negócio. Possibilidade. Quadro probatório que apontou, com clareza, que o imóvel envolvido no contratofirmado entre as partes não reunia condições de pleno funcionamento ao fim que se destinava, pois apresentava problemas na rede hidráulica e elétrica, além de embaraço administrativo, fatos omitidos à autora e que a impediram de dar continuidade no negócio. Ruptura do...
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