Acórdão nº 50025085920208210101 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Sétima Câmara Cível, 26-05-2022
| Data de Julgamento | 26 Maio 2022 |
| Órgão | Décima Sétima Câmara Cível |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50025085920208210101 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002065204
17ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5002508-59.2020.8.21.0101/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR: Desembargador PAULO SERGIO SCAARO
APELANTE: LEONARDO MASOTTI (AUTOR)
APELADO: GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES S.A. (RÉU)
RELATÓRIO
De início, adoto o relatório da sentença (evento 51, SENT1):
LEONARDO MASOTTI ajuizou ação de rescisão de contrato contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES LTDA. Na inicial, alegou, em síntese, que, em 21.05.2016, celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda tendo por objeto unidade imobiliária, no regime de multipropriedade (frações), no empreendimento denominado Gramado Exclusive Resort, registrado sob a matrícula nº 31.625 do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS, sendo ajustado o preço de R$ 63.976,00, a ser pago de forma parcelada. Relatou que, no ano de 2019, sem a anuência dos adquirentes, a ré alterou o projeto original apresentado, acrescentando o número de unidades autônomas, que passou de 131 para 187, ocasionando a redução das áreas comuns. Discorreu sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Postulou, liminarmente, a suspensão da cobrança das taxas condominiais relativas à fração ideal adquirida, com a expedição de ofício à administradora, ou o depósito judicial de tais valores, assim como a vedação da inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Requereu, ao final, a procedência da ação para o fim de ser declarada a rescisão do contrato por culpa da ré, com a condenação desta à restituição dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, inclusive com a inversão da cláusula penal, assim como à restituição dos valores referentes às cotas condominiais quitadas desde o ajuizamento da ação no caso de depósito judicial ou quitação direta à administradora. Juntou documentos.
Deferida parcialmente a tutela de urgência.
Citada, a ré apresentou contestação, sustentando a inexistência de vício de vontade, pois a parte autora recebeu todas as informações necessárias e pertinentes a viabilizar a ampla e prévia análise dos termos do contrato, bem como cópia da integralidade dos documentos que firmou, não tendo a parte adquirente manifestado o direito de arrependimento no prazo legal. Destacou que a contratação não viola a legislação consumerista, inexistindo cláusula que preveja indevida vantagem a seu favor. Aduziu que o acréscimo das unidades habitacionais não alterou a área privativa da unidade adquirida e a expectativa de lucro, representando, ainda, uma real expectativa de redução no valor do condomínio a ser pago pelos multiproprietários. Teceu considerações sobre as particularidades da multipropriedade, regulamentada pela Lei n° 13.777/2018. Ressaltou que a exigência de prévia anuência dos promitentes compradores para alteração da incorporação limita-se àqueles que possuem registro na matrícula. Reconheceu a possibilidade de rescisão do contrato por interesse da parte autora, desde que obedecidas as cláusulas estabelecidas. Requereu a improcedência da ação. Juntou documentos.
Houve réplica.
Intimadas as partes acerca do interesse na produção de outras provas, nada foi requerido.
Vieram os autos conclusos para sentença.
Sobreveio julgamento de parcial procedência:
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido na ação ajuizada por LEONARDO MASOTTI contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES LTDA. para o fim de, confirmando a decisão liminar, declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, restabelecendo o status quo ante, bem como condenar a parte ré a restituir à parte autora a quantia de R$ 63.976,00 (sessenta e três mil novecentos e setenta e seis reais), relativamente aos valores adimplidos, verba esta a ser corrigida monetariamente pela variação do IGP-M a contar do respectivo desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Diante da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 1/3 das custas processuais e honorários advocatícios aos procuradores da parte ré, que fixo em 10% sobre o seu decaimento (pedido de inversão da cláusula penal), observadas as diretrizes do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, valor a ser corrigido, pela variação do IGP-M, desde a data da publicação da sentença, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Condeno a parte ré, por sua vez, ao pagamento de 2/3 das custas processuais e honorários advocatícios aos procuradores da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, observadas as diretrizes do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, valor a ser corrigido, pela variação do IGP-M, desde a data da publicação da sentença, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Irresignada, apela a parte autora. Em suas razões recursais (evento 55, APELAÇÃO1), sustenta a aplicabilidade do tema 971 do STJ à espécie e o cabimento da inversão da cláusula penal. Requer que os encargos sucumbenciais recaiam integralmente sobre a requerida ou, subsidiariamente, sejam redirecionados na proporção do seu decaimento.
Contrarrazões no evento 61, CONTRAZ1.
É o relatório.
VOTO
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais.
A sentença foi de parcial procedência.
O presente recurso se limita à inversão da cláusula penal.
Incontroverso o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da parte ré, que autorizou o reconhecimento da rescisão do contrato inadimplido e condenou o promitente-vendedor, portanto, a restituição integral dos valores pagos pelo autor, sem imposição de multa, nos termos do art. 475 do CC:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
De igual sorte, pelos mesmos motivos, com base na isonomia, boa-fé, função social e equilíbrio contratual justifica-se a inversão da cláusula penal em favor do compromissário comprador.
Neste sentido:
RECURSO ESPECIAL - CONTRATO BILATERAL, ONEROSO E COMUTATIVO - CLÁUSULA PENAL - EFEITOS PERANTE TODOS OS CONTRATANTES - REDIMENSIONAMENTO DO QUANTUM DEBEATOR -NECESSIDADE - RECURSO PROVIDO.
1. A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de
uma das partes.
(...)
3. Recurso provido.
(REsp 1119740/RJ, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2011, DJe 13/10/2011)
Na hipótese, a contratação não previu a incidência de cláusula penal e favor do promitente comprador, nos...
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