Acórdão nº 50041997420218210101 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Sétima Câmara Cível, 30-06-2022
| Data de Julgamento | 30 Junho 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50041997420218210101 |
| Tipo de documento | Acórdão |
| Órgão | Décima Sétima Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002248795
17ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5004199-74.2021.8.21.0101/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR: Desembargador PAULO SERGIO SCAARO
APELANTE: BIANCA BASTOS CORDEIRO (AUTOR)
APELANTE: ISRAEL DANTAS DA SILVA (AUTOR)
APELADO: GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES S.A. (RÉU)
RELATÓRIO
De início, adoto o relatório da sentença (evento 32, SENT1):
ISRAEL DANTAS DA SILA e BIANCA BASTOS CORDEIRO DANTAS ajuizaram ação de rescisão de contrato contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES LTDA. Na inicial, alegaram, em síntese, que, em 05.11.2015, celebraram com a ré contrato de promessa de compra e venda tendo por objeto unidade imobiliária, no regime de multipropriedade (frações), no empreendimento denominado Gramado Exclusive Resort, registrado sob a matrícula nº 32.786 do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS. Disseram que, no ano de 2019, sem a anuência dos adquirentes, a ré alterou o projeto original apresentado, acrescentando o número de unidades autônomas, que passaram de 445 para 553, ocasionando a redução das áreas comuns. Afirmaram que, no mesmo ano, a ré promoveu a alteração unilateral da convenção de condomínio, que sequer passou por deliberação em assembleia, sendo nula. Sustentaram a nulidade da cláusula que prevê, no caso de rescisão por culpa do adquirente, a compensação em 1% ao mês ou fração de mês do preço atualizado da fração adquirida, pela fruição ou pelo uso. Discorreram sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Postularam, liminarmente, a suspensão da cobrança das parcelas contratuais e a vedação da inclusão de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito ou, caso já procedida, a exclusão da anotação. Requereram, ao final, a procedência da ação para o fim de ser declarada a rescisão dos contratos por culpa da ré, bem como a condenação desta à restituição dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, inclusive com a inversão da cláusula penal, ao pagamento de indenização por danos morais. Juntaram documentos.
Deferido o pedido liminar.
Citada, a ré apresentou contestação, sustentando a inexistência de vício de vontade, pois a parte autora recebeu todas as informações necessárias e pertinentes a viabilizar a ampla e prévia análise dos termos do contrato, bem como cópia da integralidade dos documentos que firmou, não tendo a parte adquirente manifestado o direito de arrependimento no prazo legal. Destacou que a contratação não viola a legislação consumerista, inexistindo cláusula que preveja indevida vantagem a seu favor. Aduziu que o acréscimo das unidades habitacionais não alterou a área privativa da unidade adquirida e a expectativa de lucro, representando, ainda, uma real expectativa de redução no valor do condomínio a ser pago pelos multiproprietários. Teceu considerações sobre as particularidades da multipropriedade, regulamentada pela Lei n° 13.777/2018. Ressaltou que a exigência de prévia anuência dos promitentes compradores para alteração da incorporação limita-se àqueles que possuem registro na matrícula. Reconheceu a possibilidade de rescisão do contrato por interesse da parte autora, desde que obedecidas as cláusulas estabelecidas. Por fim, impugnou o pedido de indenização por danos morais. Requereu a improcedência da ação. Juntou documentos.
Houve réplica.
Sobreveio sentença de parcial procedência, nos seguintes termos:
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido na ação ajuizada por ISRAEL DANTAS DA SILVA e BIANCA BASTOS CORDEIRO DANTAS contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES LTDA. para o fim de, confirmando a decisão liminar, declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, restabelecendo o status quo ante, bem como condenar a parte ré a restituir à parte autora a quantia de R$ 40.098,65, relativamente aos valores adimplidos, verba esta a ser corrigida monetariamente pela variação do IGP-M a contar do respectivo desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Diante da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 1/3 das custas processuais e honorários advocatícios aos procuradores da parte ré, que fixo em 10% sobre o seu decaimento (pedido de inversão da cláusula penal), observadas as diretrizes do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, valor a ser corrigido, pela variação do IGP-M, desde a data da publicação da sentença, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Condeno a parte ré, por sua vez, ao pagamento de 2/3 das custas processuais e honorários advocatícios aos procuradores da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, observadas as diretrizes do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, valor a ser corrigido, pela variação do IGP-M, desde a data da publicação da sentença, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Irresignada, a parte autora interpôs recurso de apelação (evento 38, APELAÇÃO1). Em suma, argumenta que o próprio juízo de primeira instância reconheceu a culpa da ré/vendedora no descumprimento do contrato, razão pela qual aplicada a cláusula penal inversa. Refere que o Tema 971/STJ também se aplica ao caso em tela.
Apresentadas contrarrazões (evento 43, CONTRAZAP1).
É o relatório.
VOTO
Trata-se de ação de rescisão contratual e rescisão de valores interposta por BIANCA BASTOS CORDEIRO e ISRAEL DANTAS DA SILVA contra GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES S.A.
A sentença foi de parcial procedência, reconhecendo a rescisão contratual e a culpa exclusiva da ré, devido às alterações na incorporação imobiliária.
O presente recurso se limita à inversão da cláusula penal.
Incontroverso o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da parte ré, que autorizou o reconhecimento da rescisão do contrato inadimplido e condenou o promitente-vendedor, portanto, a restituição integral dos valores pagos pelo autor, sem imposição de multa, nos termos do art. 475 do CC:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
De igual sorte, pelos mesmos motivos, com base na isonomia, boa-fé, função social e equilíbrio contratual justifica-se a inversão da cláusula penal em favor do compromissário comprador.
Neste sentido:
RECURSO ESPECIAL - CONTRATO BILATERAL, ONEROSO E COMUTATIVO - CLÁUSULA PENAL - EFEITOS PERANTE TODOS OS CONTRATANTES - REDIMENSIONAMENTO DO QUANTUM DEBEATOR -NECESSIDADE - RECURSO PROVIDO.
1. A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de
uma das partes.
(...)
3. Recurso provido.
(REsp 1119740/RJ, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2011, DJe 13/10/2011)
Na hipótese, a contratação não previu a incidência de cláusula penal e favor do promitente comprador, nos seguintes termos (cláusula sexta, item 8):
Rescindido o contrato por inadimplemento ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, ficará a sua disposição as importâncias pagas atualizadas pelo índice estipulado no...
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