Acórdão nº 50045633820158210010 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Vigésima Câmara Cível, 13-04-2022
| Data de Julgamento | 13 Abril 2022 |
| Órgão | Vigésima Câmara Cível |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50045633820158210010 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20001952547
20ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5004563-38.2015.8.21.0010/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR: Desembargador CARLOS CINI MARCHIONATTI
APELANTE: NEIVA REGINA FELLI MAINO (AUTOR)
APELANTE: API SPE02 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (RÉU)
APELADO: PEDRO MAINO (AUTOR)
RELATÓRIO
A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos feitos na ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por perdas e danos ajuizada por NEIVA REGINA FELLI MAINO e PEDRO MAINO à API SPE02 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA para: a) declarar a resolução do contrato com a restituição em parcela única dos valores pagos, com correção pelo INCCM até a data do ajuizamento da ação e, a partir daí, pelo IGP-M até o efetivo pagamento, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; b) reconhecer o atraso com aplicação inversa da cláusula penal (multa de 2% atualizada pelo INCCM até a data do ajuizamento da ação e, a partir daí, pelo IGP-M até o efetivo pagamento, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação); c) determinar a exclusão dos juros compensatórios incidentes sobre determinadas parcelas e a restituição correspondente; d) declarar a inexigibilidade das quotas condominiais.
A demandada apela para (Evento 3 - PROCJUDIC6, p. 28-43): a) deferimento da gratuidade da justiça, porque a apelante está em recuperação judicial e não possui condições de arcar com as custas e despesas processuais; b) extinção da demanda para que o crédito seja habilitado nos autos da recuperação judicial; c) aplicação da cláusula de retenção; d) inaplicabilidade da cláusula penal invertida, ou, assim não se entendendo, que seja limitada a 0,5% ao mês, com início da contagem até o trânsito em julgado quando a demandada foi obrigada a dar a quitação.
O demandante também apela para (Evento 3 - PROCJUDIC6, p. 46-50 e PROCJUDIC7, p. 1-7): a) afastamento da prescrição incidente sobre o pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem; b) possibilidade de opção entre a indenização em lucro cessante consistente em valor mensal equivalente ao aluguel do apartamento que não foi entregue no prazo; c) condenação da demandada ao pagamento do dano moral.
Ambas as partes contra-arrazoam (Evento 3 - PROCJUDIC7, p. 12-15 e 16-21).
Transcrevo a sentença para servir ao relatório e ao voto (Evento 3 - PROCJUDIC6, p. 4-19):
Vistos, etc.
PEDRO MAINO e NEIVA REGINA FELLI MAINO ajuizaram ação de resolução de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com indenização por perdas e danos em face de API SPE 02 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., narrando que, em maio de 2010, adquiriram o apartamento nº 112 e duas vagas de garagem do empreendimento Nuova Vita Condomínio Clube. Referiram que lhes foi apresentado e negociado o valor de R$474.110,03, porém no contrato constou, como valor da aquisição, apenas R$ 449.456,28, sendo que a diferença de R$ 24.653,75 deveria ser paga através de dois cheques, nominados a diferentes pessoas. Alegaram que a referida diferença lhes foi cobrada indevidamente, a título de comissão de corretagem, como condição para a compra do imóvel e somente foi mencionada no momento da assinatura do contrato. Narraram que, ao se interessarem pelo imóvel, procuraram por livre iniciativa o estande de vendas da ré, instalado no próprio local da construção, não havendo que se falar em corretagem. Alegaram que o prazo de entrega do imóvel foi fixado em julho de 2014, respeitada a tolerância de 180 dias, mas não foi cumprido, motivo pelo qual contataram a requerida, que informou existir a possibilidade de alteração na previsão de conclusão da obra, porque a empresa estava enfrentando um período de transição, sendo prudente cessar os pagamentos, o que fizeram. Referiram que o valor das parcelas foi repactuado através de Instrumento Particular de Composição com Confissão de Dívida, Aditamento e Retificação, mas o prazo de entrega da unidade restou mantido e não foi respeitado, tendo ocorrido um atraso de 15 meses. Disseram ter formalizado pedido de distrato via e-mail. Relataram terem sido surpreendidos com a cobrança indevida de “pendências” e de cotas condominiais. Defenderam a aplicação do CDC. Dissertaram sobre a resolução do contrato e a multa por atraso na entrega da obra. Teceram comentários sobre os lucros cessantes e os danos patrimoniais experimentados, bem como sobre a aplicação inversa da multa por inadimplemento. Disseram da cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves e da comissão de corretagem. Requereram a procedência da demanda para que fosse (a)
declarada a resolução do contrato; (b) condenada a requerida a indenizarl h e s p e l o s d a n o s m a t e r i a i s e m o r a i s e x p e r i m e n t a d o s , e s t e s consubstanciados a.1) na multa moratória e compensatória, em razão do atraso na entrega do imóvel, e a.2) nos lucros cessantes, relativamente ao aluguel do imóvel (que atualmente perfaz R$ 1.900,00, ou em valor não inferior a 0,5% do valor do bem, ao mês, desde 01/06/2014); bem como (c) declarada a mora da vendedora e a inversão da multa e dos juros por inadimplemento; (d) determinada a restituição em dobro dos juros compensatórios cobrados antes da entrega das chaves; (e) declarada indevida a cobrança da comissão de corretagem, com a restituição em dobro do valor pago a esse título; e (f) declarada indevida a cobrança das taxas condominiais. Juntaram documentos e recolheram custas (fls. 07-63).
Intimados (fl. 64), os autores emendaram a inicial, atribuindo valor correto à causa (fl. 65).
Recebida a emenda à inicial e designada audiência de tentativa de conciliação (fl. 67), não foi possível a composição da lide (fls. 71 e 75).
A ré apresentou contestação (fls. 90-115), arguindo, preliminarmente, a prescrição da pretensão de devolução dos valores referentes à comissão de corretagem. No mérito, defendeu a legalidade da taxa de corretagem e a ciência dos autores sobre o serviço. Alegou culpa exclusiva dos autores pela rescisão contratual, sustentando que, ao solicitarem o distrato da unidade, informaram como motivo a falta de condições financeiras. Disse que a unidade foi concluída em 06/02/2014, apenas não tendo sido entregue aos compradores em face da sua inadimplência. Teceu comentários sobre a legalidade do prazo de carência de 180 dias. Defendeu a impossibilidade de inversão da cláusula penal. Afirmou não ter sido efetuada a cobrança de juros antes da entrega das chaves. Defendeu a ausência de má-fé, requisito para a restituição em dobro dos valores. Sustentou inexistirem lucros cessantes e danos morais. Pugnou pela improcedência da demanda. Juntou documentos (fls. 116-128).
Os autores pediram a averbação da existência da ação junto à matrícula do imóvel (fls. 129-130), o que foi deferido (fl. 135) e cumprido (fl. 145).
Houve réplica (fls. 139-145).
A demanda foi suspensa até o julgamento dos Recursos Especiais nº 1.635.428/SC e nº 1.498.484/DF (fl. 417).
A requerida pugnou pela liberação do imóvel, em razão do deferimento da sua recuperação judicial (fls. 118-119 e 126-127).
Intimada (fl. 128), a ré juntou documentos (fls. 129-160).
Deferido o pedido de cancelamento da restrição judicial averbada sobre a matrícula do imóvel (fl. 161).
Nada mais sendo requerido, vieram os autos conclusos para sentença.
Relatei.
Decido.
Inicialmente, acolho a preliminar de prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça decidiu (REsp 1.551.956/SP) que incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, os quais, no caso dos autos, foram quitados em 19/05/2010 (fl. 44), ou seja, mais de três anos antes do ajuizamento da presente demanda (26/10/2015).
Nesse sentido (grifei):
RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL VERIFICADA. TEMA 938 (RESP 1.551.956/SP). MARCO INICIAL DA CONTAGEM DO PRAZO QUE SE DÁ A PARTIR DO PAGAMENTO DA REFERIDA RUBRICA. INTELIGÊNCIA DA DECISÃO PROFERIDA PELO STJ. SENTENÇA REFORMADA. RECURSOS PROVIDOS.(Recurso Cível, Nº 71009463423, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Silvia Maria Pires Tedesco, Julgado em: 20-10-2020)
Quanto ao mérito, é incontroverso que as partes celebraram contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma (fls. 09-34 e 35-39) do empreendimento denominado Nuova Vita Condomínio Clube, em 19/05/2010, através do qual os autores adquiriram a unidade autônoma nº 112, da Torre Benessere, com direito a duas vagas de garagem, pelo preço de R$ 449.456,28.
Trata-se, portanto, de relação de consumo, visto que ospromitentes compradores são destinatários finais do bem imóvel, edificado pela parte demandada, sendo aplicável ao caso, portanto, a legislação consumerista.
Quanto ao prazo de entrega da unidade autônoma, o contrato dispõe, para os apartamentos da Torre Benessere, o prazo de 44 meses, a contar do registro da incorporação (17/04/2007 – item 1.2 – fl. 10), com tolerância de mais 180 dias (cláusulas 4.1.1 e 4.1.2 – fl. 15). Assim, o prazo de 44 meses para a entrega esgotou-se em 17/12/2010, findando em 15/06/2011 o prazo de tolerância previsto no contrato.
Todavia, conforme reconhece a empresa requerida em sede de contestação, a unidade foi concluída em 06/02/2014, o que representaria um atraso de quase três anos.
O Capítulo IV do contrato celebrado entre as partes, que dispõe sobre o prazo de construção e entrega da...
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