Acórdão nº 50079119120158210001 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Quinta Câmara Cível, 23-11-2022
| Data de Julgamento | 23 Novembro 2022 |
| Órgão | Décima Quinta Câmara Cível |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50079119120158210001 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002596936
15ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5007911-91.2015.8.21.0001/RS
TIPO DE AÇÃO: Locação de imóvel
RELATORA: Desembargadora CARMEM MARIA AZAMBUJA FARIAS
APELANTE: CLARO S.A. (AUTOR)
APELADO: LUIZ CARLOS PRUSCH MENGER (RÉU)
APELADO: MARIA SENILDA DE MELO MENGER (RÉU)
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por CLARO S.A. em face da sentença que julgou extinta a ação renovatória de contrato e procedente a reconvenção e a ação revisional de locativos movida por LUIZ CARLOS PRUSCH MENGER e MARIA SENILDA DE MELO MENGER, cujo relatório e dispositivo seguem abaixo transcritos:
"1.0 RELATÓRIO
1.1 Processo nº 001/1.15.0125510-0
LUIZ CARLOS PRUSCH MENGER e MARIA SENILDA DE MELO MENGER ajuizaram ação revisional de aluguel em face de TELET S/A (CLARO S/A). A parte autora relatou que firmou contrato de locação não-residencial tendo por objeto um imóvel situado na Rua 13 de abril s/nº, de 570 m², localizado em Terra de Areia/RS. Que a locação iniciou em 01/06/2001, com o 1º termo aditivo firmado em 28/05/2003 e o 2º firmado em 22/05/2006, fixando o valor do aluguel em R$ 450,00. Que já se passaram 9 anos desde a última revisão de aluguel. Que atualmente o aluguel é de R$ 687,71, depositados em duas parcelas. Que foi realizada uma tentativa de negociação extrajudicial, sem êxito. Que o valor está defasado em relação ao preço de mercado, o que possibilita a fixação de aluguel provisório. Requereram o arbitramento de aluguel provisório de R$ 2.000,00 e, ao final, a fixação do locativo definitivo no mesmo valor ou em valor superior. Juntaram documentos (fl. 11-41).
Foi deferido o benefício da gratuidade de justiça aos autores. Foi indeferido o pedido de tutela de urgência relativo à fixação de aluguéis provisórios. (fl. 57-58).
Citada (fl. 61), a ré CLARO S/A apresentou contestação (fls. 62-66). Em sua defesa, sustentou que as avaliações juntadas pela parte autora não comprovam os argumentos da inicial, porque comparam a locação de imóveis como galpões e salas comerciais com um terreno baldio onde foi instalada uma antena ERB. Que o contrato prevê reajuste pelo índice INPC, estando adequada a manutenção dos locativos como contratado. Que o locativo está de acordo com a média de municípios com situações similares. Apresentou contraproposta de fixação dos alugueis em R$ 900,00, majorando 30% os valores pagos. Requereu, ao final, a improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fl. 269).
Em réplica, os autores reiteraram os argumentos da inicial e alegaram que os contratos juntados estão desatualizados e defasados. Os autores rejeitaram a proposta dos réus. (fl. 271-272).
Intimados para produção de provas (fl. 273), a parte ré requereu a realização de perícia de avaliação imobiliária (fl. 275-276). Deferida a produção da prova, foi determinada a expedição de carta precatória (fl. 277). A ré indicou assistente técnico e apresentou quesitos (fl. 279-280). A parte autora apresentou quesitos (fl. 283).
Veio aos autos a carta precatória (fl. 294) com o laudo de avaliação do bem imóvel (fl. 307-315). O avaliador judicial opinou pela fixação do locativo mensal em R$ 1.250,00.
Os autores se manifestaram acerca do laudo, enfatizando que ele desconsiderou o valor de venda do imóvel, que é de R$ 300.000,00, bem como que na época da celebração do contrato, o aluguel era de 2 salários-mínimos. Relataram que, se o locativo não for fixado em, pelo menos, R$ 1.900,00, os autores pretendem resilir o contrato. (fl. 330).
A Claro S/A impugnou o laudo pericial, conforme parecer do seu assistente técnico, alegando que o valor adequado do locativo é de R$ 546,00 (fl. 331-364).
O perito avaliador judicial apresentou manifestação acerca da impugnação do réu e concluiu pela fixação do aluguel em R$ 957,00 para o imóvel contratado. (fl. 365-366).
As partes apresentaram memoriais.
É o relatório.
1.2 Processos nº 001/1.15.0125510-0 001/1.18.0105483-6
CLARO S/A ajuizou ação renovatória de contrato de locação (001/1.15.0125510-0) em face de LUIZ CARLOS PRUSCH MENGER e MARIA SENILDA DE MELO MENGER. Relataram que o contrato de locação não residencial tem por finalidade a instalação de Estação Rádio Base para a exploração da atividade de telefonia celular. Alegou que estão preenchidos todos os requisitos da Lei de Locações, o contrato é escrito e com prazo determinado, em vigência desde 01/06/2001, com renovação automática. Que foi observado o prazo decadencial do art. 51 §5º, bem como que a exploração do imóvel se dá desde o início no mesmo ramo de atividade. Alegou o cumprimento das obrigações contratuais. Informou que pretende obter a renovação do contrato de aluguel pelo prazo de 5 anos. Sustentou o interesse público na manutenção da locação e a inexistência de exceção de retomada. Requereu o julgamento de procedência dos pedidos para renovar compulsoriamente o contrato por 5 anos, fixando-se o aluguel em R$ 754,98. Juntou documentos (fl.07-112).
A parte autora foi intimada para juntar a comprovação da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel (fl. 113). Juntou documentos comprovando a inexistência de débitos de IPTU e quitação da energia elétrica (fl. 115-132).
A parte autora foi novamente intimada, desta vez para comprovar documentalmente que o imóvel da certidão de IPTU é o mesmo da inicial, bem como para regularizar sua representação processual (fl. 133). Diante disso, juntou os documentos originais relativos à representação processual, bem como informou ao juízo acerca da ação revisional de alugueis, requerendo a união dos feitos para julgamento conjunto. (fl. 135-148).
Os autos foram remetidos a esta vara para julgamento conjunto (fl. 160).
Foi determinada a citação dos réus (fl. 151).
Os réus apresentaram contestação (fl. 159-166). Preliminarmente, alegou que os pagamentos de IPTU foram realizados pelos réus, e não pela parte autora, bem como que os réus não realizaram a manutenção e limpeza do terreno, razão pela qual não restou comprovado o preenchimento dos requisitos do art. 71 da Lei de Locações. No mérito, defendeu que a estação rádio base não pode ser considerada comércio para fins da ação renovatória, bem como que não estão preenchidos os requisitos autorizadores.
Os réus apresentaram reconvenção (001/1.18.0105483-6), requerendo o ressarcimento do total pago por eles relativo a tributos, limpeza e conservação do terreno, de R$ 4.519,23. Ao final, requereram o acolhimento da preliminar, com a extinção do feito sem julgamento de mérito, e a improcedência dos pedidos dos autores, bem como a procedência dos pedidos da reconvenção. Juntou documentos (fl. 167-182).
Em réplica e defesa à reconvenção (fl. 187-199), os autores/reconvindos justificaram que os locatários apenas são responsáveis pelo pagamento do IPTU relativo à proporção do imóvel que é utilizada, e não pela sua integralidade. Assim, ante a impossibilidade de pagamento parcial do tributo junto à Fazenda Pública, é o proprietário quem deve realizar o pagamento e posteriormente se ressarcir junto ao locatário. Defendeu a existência de fundo de comércio no local e a presença de interesse público na manutenção do contrato.
As partes apresentaram memoriais (fl. 217-240).
É o relatório.
(...) 3.0 DISPOSITIVO
Ante ao exposto,
3.1) julgo PROCEDENTE o pedido de revisão de aluguéis formulado por LUIZ CARLOS PRUSCH MENGER e MARIA SENILDA DE MELO MENGER em face de TELET S/A (CLARO S/A), fixando o aluguel em R$ 1.020,06 mensais (valor atualizado até 13/12/2019), retroagindo até a data da citação e atualizados anualmente pelo IPCA, indicador adotado pelo contrato de locação;
3.2) quanto à ação renovatória movida por CLARO S/A em face de LUIZ CARLOS PRUSCH MENGER e MARIA SENILDA DE MELO MENGER, julgo EXTINTO O FEITO, sem julgamento de mérito, com base no art. 485, VI, do CPC, por ausência de interesse processual, tendo em vista que o contrato foi renovado automaticamente;
3.3)Julgo PROCEDENTE o pedido movido em reconvenção...
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