Acórdão nº 50085553620178210010 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Sexta Câmara Cível, 14-07-2022
| Data de Julgamento | 14 Julho 2022 |
| Órgão | Décima Sexta Câmara Cível |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50085553620178210010 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Tipo de documento | Acórdão |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002402879
16ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5008555-36.2017.8.21.0010/RS
TIPO DE AÇÃO: Locação de imóvel
RELATORA: Desembargadora VIVIAN CRISTINA ANGONESE SPENGLER
APELANTE: LUIZ CARLOS MAZOTI ALVES (AUTOR)
APELANTE: LAUDELINO BECA CESAR (RÉU)
APELANTE: ZENIRA GONCALVES DA LUZ (RÉU)
APELADO: JOAO ANTONIO DA LUZ PIMENTEL (RÉU)
APELADO: OS MESMOS
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação interposta por LAUDELINO BECA CÉSAR e ZENIRA GONÇALVES DA LUZ, réus assistidos pela Defensoria Pública, LUIZ CARLOS MAZOTI ALVES (réu), nos autos da Ação de Cobrança c/c Indenizatória ajuizada por JOÃO ANTÔNIO DA LUZ PIMENTEL.
Os pedidos do autor foram julgados parcialmente procedentes, nos seguintes termos (ev. 3.5, págs. 03-11):
Contra a decisão o autor opôs embargos de declaração, assim julgados (ev. 3.5, págs. 36-37):
Os recorrentes por LAUDELINO BECA CÉSAR e ZENIRA GONÇALVES DA LUZ, em suas razões de apelo, alegam que Laudelino, fiador, não é responsável imediato pelo pagamento do débito, vez que não houve renúncia expressa ao benefício de ordem. Subsidiariamente, alegam que a responsabilidade contratual perdura até 28/02/2015, data de encerramento do contrato sem previsão contratual de renovação automática. Além disso, não assinou aditivo contratual anuindo com a prorrogação do contrato. Aduzem que com o pagamento aleatório do aluguel, as dívidas mais antigas reputam-se pagas antes da mais recentes. Asseveram que o contrato não prevê critério de reajustamento, portanto, o valor reajustado do aluguel não é devido. Entendem que por terem prestado caução nada mais é devido. Afirmam que Zenira passava por dificuldades financeiras, por isso, com a anuência do locador reduziram o aluguel para R$350,00. E para alguns pagamentos realizados não pediu recibo. Alegam que o IPTU sempre foi pago, porém, o locatário não utilizou os respectivos valores para amortizar a dívida. Quanto à cobrança da energia elétrica consumida, diz que não há inadimplência alguma, pois enquanto o imóvel esteve ocupado a conta ficou em nome de Zenira. Argumentam que os reparos necessários no imóvel decorrem do tempo de uso, não de má conservação. Além disso, não participaram das vistorias que apuraram os danos indicados pelo locatário. Entendem que o locador tinha o dever de mitigar o próprio prejuízo, portanto, a demora em assim proceder retira-lhe o direito à cobrança dos juros moratórios. Com essa narrativa pugnam pelo provimento do apelo visando à improcedência dos pedidos iniciais (ev. 3.5).
O autor LUIZ CARLOS MAZOTI ALVES também recorre. Em suas razões de apelo assevera que nunca houve renegociação do aluguel, por isso, os pagamentos realizados a menor não descaracterizam a inadimplência. Aduz que os juros e a correção monetária são devidos a contar da data de vencimento do aluguel. Argumenta que o inquilino que danifica o imóvel deve ser condenado a pagar a multa compensatória, na forma da cláusula 12 do contrato. Pugna pelo provimento do apelo (ev. 3.5, págs. 41-45).
Laudelino Beca César e Zenira Gonçalves da Luz apresentam suas contrarrazões de apelo (ev. 3.6).
O réu João Antônio da Luz Pimental recorre asseverando, em suma, que o documento da fl. 2013 comprova o pagamento do IPTU dos anos de 2013, 2015 e 2016. Assevera que a sentença foi omissa quanto ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono dos réus. Pugna pelo provimento do apelo (ev. 3.6, pág. 9-12).
É o breve relatório.
VOTO
Recebo os recursos porque presentes os pressupostos de admissibilidade.
O contrato de locação residencial foi firmado por prazo determinado, de trinta meses, passando a vigorar, posteriormente, por prazo indeterminado. Nesses casos, a prorrogação automática do contrato de locação não exime o fiador, ora apelante, da obrigação assumida, ainda que tenha prestado caução usada para quitação parcial do débito.
Isso porque a renovação automática do contrato não significa modificação das bases avençadas, mas mera continuidade do contrato, nos exatos termos do que foi convencionado, conforme estabelece o art. 46 da Lei 8.245/91: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Sendo assim, a prorrogação do contrato, tal qual inicialmente ajustado, implica a manutenção da garantia fidejussória até a entrega das chaves, conforme consta do contrato e do art. 39 da Lei 8.245/91: Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES RECONHECIDA. JULGAMENTO NA FORMA DO ART. 1013, §3°, INC. I DO CPC. INICIAL APTA APARELHADA COM O CÁLCULO DO DÉBITO. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO VERIFICADO. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. OBRIGAÇÃO DOS FIADORES ATÉ A DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS IMPROCEDENTES. SUCUMBÊNCIA REDIMENSIONADA. (...) 5. A renovação automática do contrato não configura aditamento contratual, obrigando o fiador até a data da efetiva entrega das chaves, conforme expressa previsão contratual. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO PARA RECONHECER A LEGITIMIDADE PASSIVA E, NA FORMA DO ART. 1013, §3º, INC.I DO CPC, JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO. (Apelação Cível Nº 70078534203, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Julgado em 05/12/2018).
Quanto ao pleito de imputação ao pagamento, não há como admiti-la, pois o instituto civil tem lugar quando o devedor possuir duas ou mais obrigações contratuais para com o mesmo credor. No presente caso, a obrigação é única, decorrente do contrato de locação, e os pagamentos dizem respeito a dívidas vencidas em prazo certo, portanto, plenamente identificável o destino do pagamento.
Quanto ao alegado consenso para redução da dívida, nada veio aos autos em favor da tese de defesa, por isso, a cobrança do aluguel deve seguir aquilo que ficou previsto em contrato.
Os réus impugnam o cálculo do aluguel genericamente, alegando que os locativos foram indevidamente reajustados, porém, além de existir previsão contratual expressa autorizando o reajuste (ev. 3.3, pág. 13), não demonstram no que consiste a alegada abusividade.
E a alegação de que realizaram pagamentos, porém, sem pedir recibo, não lhes favorece, haja vista que a prova do pagamento é ônus de quem paga, presumindo-se não realizada na ausência desta.
Quanto às despesas com IPTU, taxa de coleta de lixo, água e energia elétrica, foram juntadas aos autos pelo autor, acompanhadas da respectiva prava de pagamento, o que leva a presumir que foram realizados por ele e que, portanto, relativamente ao período de ocupação do imóvel, devem ser ressarcidos pela parte ré.
Quanto à indenização dos alegados...
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