Acórdão nº 50095293720168210001 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Sexta Câmara Cível, 01-12-2022
| Data de Julgamento | 01 Dezembro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50095293720168210001 |
| Tipo de documento | Acórdão |
| Órgão | Décima Sexta Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002983773
16ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5009529-37.2016.8.21.0001/RS
TIPO DE AÇÃO: Locação de imóvel
RELATOR: Desembargador ÉRGIO ROQUE MENINE
APELANTE: GREEK DONNER SABOR GREGO, FASTFOOD, BAR E RESTAURANTE LTDA - ME (AUTOR)
APELADO: ANCAR IC S.A. (RÉU)
APELADO: LASUL EMPRESA DE SHOPPING CENTERS LTDA (RÉU)
APELADO: LRR PARTICIPACOES LTDA. (RÉU)
APELADO: MAIOJAMA PARTICIPAÇÕES LTDA (RÉU)
RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por GREEK DONNER SABOR GREGO, FASTFOOD, BAR E RESTAURANTE LTDA - ME em face da sentença (evento nº 19, PROCJUDIC12, págs. 38/50 e evento nº 19, PROCJUDIC13, págs. 01/02, autos originários) que julgou as ações ajuizadas contra ANCAR IC S.A. E OUTROS, nos seguintes termos:
"(...)
Ante o exposto, com base no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil:
a) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos no processo 001/1.16.0156381-8, tão somente para CONDENAR as rés, solidariamente, ao ressarcimento ao autor do aumento de custo na conta de fornecimento de energia elétrica, em valor a ser definido em liquidação de sentença, sobre o que incidirá correção monetária pelo IGP-M desde o desembolso e juros moratórios desde a citação.
Considero mínima a sucumbência das rés neste feito, devendo a parte autora suportar o pagamento de das custas processuais, mais honorários ao procurador da ré, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, de acordo com os requisitos estabelecidos no art. 85, §2º do CPC.
b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela Autora no processo 001/1.18.0132333-0.
Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários ao procurador da ré, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, de acordo com os requisitos estabelecidos no art. 85, §2º do CPC.
(...)".
Em suas razões (evento nº 19, PROCJUDIC13, págs. 06/22), quanto ao processo nº 001/1.16.0156381-8, a recorrente diz que a expansão do Shopping interfere diretamente na relação contratual estabulada entre as partes. Aduz que há fotos que demonstram a existência de insetos no chão da loja e que a outra parede sobreposta não obsta a circulação dos insetos. Discorre que os depósitos realizados em juízo correspondem à 7% sobre o faturamento e que o pagamento dos aluguéis já demonstram a redução da sua receita. Argumenta que esse prejuízo deve ser arcado pelas demandadas, ressaltando que a ciência da expansão não demonstra ciência quanto aos seus efeitos. No tocante ao processo nº 001/1.18.0132333-0, aduz que o pleito de indenização pelo res sperata está fundamentado no ilícito contratual. Assevera que, nessa situação, o prazo prescricional aplicável é o de 10 anos. Argumenta que não houve a cobrança de res sperata no segundo contrato, porque estava protegido pela renovação compulsória prevista no art. 51 da Lei nº 8.245/91. Diz que o fechamento da loja em razão do erro de planejamento e implementação da extensão enseja a obrigação de restituir os valores pagos a título de res sperata. Disserta que o faturamento foi reduzido com o tempo, o que ensejou o fechamento do estabelecimento em 31/01/2019, após 10 anos de funcionamento. Quanto ao critério de apuração do valor do condomínio, com base no CRD (Coeficiente de Rateio de Despesas), pondera que se trata de cláusula potestativa. Ademais, alega que não consta no contrato nenhuma formula matemática de apuração dos valores. Assim, entende que deve ser apurado em sede de liquidação valores pagos a maior que desvirtuem de sua finalidade. Nestes termos, requer o provimento do recurso.
Dispensado do preparo, porquanto a recorrente litiga ao abrigo da gratuidade judiciária.
Intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões.
Por fim, registro que foi observado o disposto nos arts. 931 e 934 do Código de Processo Civil, tendo em vista a adoção do sistema informatizado.
É o relatório.
VOTO
Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e o recebo em seus efeitos legais.
Passo ao julgamento.
Quanto ao processo nº 001/1.16.0156381-8, cumpre destacar que a autora da ação requereu: (a) a condenação do réu para que realizasse conserto de defeitos estruturais, ou que fosse instalado novo estabelecimento na praça de alimentação; (b) pugnou pela revisão do contrato de locação, no sentido de que fosse restabelecido o aluguel mínimo da primeira contratação e (c) a restituição de valores desembolsados a título de consumo extra de energia elétrico ocasionado pela troca de exaustor.
Em sentença, restou alcançado à autora apenas o pedido de restituição de valores a título de energia elétrica, de modo que a inconformidade apresentada em sede de recurso se refere aos demais itens indeferidos.
No tocante à alegação de que a obra de expansão realizada pelo Shopping teria acarretado danos estruturais da loja alugada, ocasionando a entrada de insetos, afasta-se a tese com a resposta do perito ao quesito 5 formulado pelo autor (evento nº 19, PROCJUDIC11, págs. 34/35):
5. Caso a resposta da pergunta anterior seja afirmativa, por entre as fissuras e os buracos podem circular insetos:
Resposta: As rachaduras possuem dimensão suficiente para passagem de insetos, como baratas por exemplo. Durante a vistoria, ao analisar a mesma parede pelo outro lado, foi constatado que não há passagem livre para insetos, pois não haviam rachaduras para o lado do Shopping, ou seja, o tratamento foi feito externamente.
Como se percebe, não foi identificada a entrada dos insetos no lugar informado pela autora. Assim, não se pode atribuir ao Shopping alguma responsabilidade neste ponto.
No tocante ao pleito de revisão dos aluguéis, embasados na alegação de que a obra de extensão do Shopping ensejou o ingresso de outros lojistas e que teria diminuído o fluxo de clientes, de igual sorte, a tese não se sustenta.
Conforme se depreende dos autos, a parte autora já estava ciente da ampliação que ocorreria no Shopping antes mesmo de assinar a renovação contratual, não podendo transferir ao empreendimento os riscos de seu negócio.
Ademais, diferente do que restou alegado nas razões recursais, não se observa a comprovação da redução de faturamento, merecendo destaque que o documento constante no evento nº 19, PROCJUDIC9, pág. 02, demonstra o mesmo padrão de valores no período entre 2016 e 2018, não havendo nos autos documentação relativa a período anterior às obras para fazer esse comparativo.
Em complemento, destaca-se que o referido documento aparentemente foi produzido de forma unilateral pela parte autora, inexistindo lastro probatório quanto aos valores nele constantes.
Oportuno trazer a baila, ainda, o "Termo de Transação e Recibo de Quitação Geral" (evento nº 19, PROCJUDIC1, págs. 39/41), firmado em 10/08/2015, no qual são dirimidas questões relativas à danos estruturais causados à loja em decorrência das obras de expansão, tendo a parte ré concedido isenção de aluguéis pelo período de sete meses, compreendendo os aluguéis de 01/03/2015, 01/07/2015, 01/08/2015, 01/09/2015, 01/10/2015, 01/11/2015 e 01/12/2015. Essa situação já demonstra que, de alguma forma, o Shopping Center tratou de compensar a autora pelos infortúnios decorrentes das obras de ampliação do complexo de lojas.
Assim, quanto aos pleitos deduzidos em grau de recurso, a conclusão é a de que a autora não logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito, merecendo ser mantida a sentença de parcial procedência lançada no processo nº 001/1.16.0156381-8.
Com relação à demanda nº 001/1.18.0132333-0 a autora disse que houve ampliação do setor de alimentação pela ré, além de majoração do preço do estacionamento e alteração de acessos pelos clientes, o que impactou em seu faturamento e caracteriza quebra da base objetiva do contrato. Dissertou que há ilegalidade na cobrança da taxa condominial mediante o Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD). Ponderou que os valores decorrentes da utilização de energia elétrica compõem o condomínio, porém, não há individualização do consumo da loja, de modo que devem as rés exibir o valor da despesa da taxa de energia elétrica referente à toda a contratualidade. Do mesmo modo, disse que não há a divulgação da base de cálculo utilizada para a cobrança decorrente do uso de ar condicionado, o que torna a cobrança ilícita.
Assim, requereu: (a) restituição do pago a título de res sperata; (b)...
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