Acórdão nº 50323976720208210001 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Vigésima Câmara Cível, 29-06-2022
| Data de Julgamento | 29 Junho 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50323976720208210001 |
| Tipo de documento | Acórdão |
| Órgão | Vigésima Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002235909
20ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5032397-67.2020.8.21.0001/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR: Desembargador DILSO DOMINGOS PEREIRA
APELANTE: ALESSANDRO BECKER (AUTOR)
APELANTE: CAPA INCOORADORA IMOBILIARIA PORTO ALEGRE III SPE LTDA (RÉU)
APELANTE: NEX GROUP PARTICIPACOES S/A (RÉU)
APELANTE: ISEC SECURITIZADORA S.A. (RÉU)
APELADO: OS MESMOS
RELATÓRIO
Trata-se de apelações cíveis interpostas por ALESSANDRO BECKER, por CAPA INCOORADORA IMOBILIARIA PORTO ALEGRE III SPE LTDA E OUTRA e por VIRGO COMPANHIA DE SECUTIRIZAÇÃO (atual denominação social de ISEC SECUTIRIZADORA S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de resolução de contratos de compra e venda n. 5032397-67.2020.8.21.0001, constando no dispositivo (Evento 58 na origem):
(...) Isso posto, com fundamento no art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, resolvo pela parcial procedência da Ação de Rescisão Contratual movida por Alessandro Becker em desfavor de Capa Incorporadora Imobiliária Porto Alegre III SPE Ltda., NEX Group Participações S/A e ISEC Securitizadora S/A para: resolver o contrato outrora firmado entre as partes, fazendo retornar estas, por força de Lei ao status quo ante, mediante o depósito da quantia a ser devolvida a título de restituição, tal como determinado na fundamentação desta decisão.
Tendo em conta o princípio da sucumbência, condeno as partes ao pagamento de metade das custas, e honorários advocatícios do patrono da parte adversa, que, observados os critérios do art. 85, fixo em 10% sobre o valor da condenação, para cada um dos procuradores.
Havendo recurso(s), intime(m)-se, independentemente de conclusão (ato ordinatório – arts. 152, VI, CPC, e 567, XX da Consolidação Normativa Judicial), a(s) contraparte(s) para ofertarem contrarrazões, querendo, remetendo-se em seguida os autos ao Tribunal de Justiça (art. 1010 § 3º CPC).
Transitada em julgado e inexistindo custas pendentes, arquivem-se com baixa.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se. (...)
Em suas razões (Evento 69), as rés CAPA e NEX GROUP discorrem sobre a situação fática envolvendo os litigantes. Afirmam a possibilidade de que a multa seja fixada em até 25% sobre os valores pagos. Destacam a existência de previsão contratual quanto à retenção de 20% em caso de desistência do pacto por iniciativa do comprador. Frisam que a restituição poderia ocorrer de forma parcelada. Colacionam precedentes. Ressaltam a crise econômica enfrentada em virtude da pandemia COVID-19. Asseveram que os juros moratórios foram fixados desde a citação, devendo indicir a partir do trânsito em julgado. Acrescentam que a correção monetária deve se dar com base no INCC, e não no IGP-M. Ao final, pugnam pelo provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, julgando-se improcedente a ação. Pedem, ainda, a redistribuição dos ônus sucumbenciais.
Por outro lado, em suas razões (Evento 86), o autor afirma o descumprimento contratual por culpa exclusiva das rés. Frisa que, em virtude do atraso, as requeridas devem ser condenadas ao pagamento de locativos. Aponta a perda de um ganho esperado. Indica que os lucros cessantes devem ser considerados até a data do trânsito em julgado. Colaciona precedentes. Ressalta que a fixação de locativos não é incompatível com a resolução do contrato. Pede a aplicação da multa moratória de 0,5% sobre os valores pagos. Entende que a correção monetária dos valores deve ocorrer desde cada desembolso. Acrescenta que na hipótese de resolução por inadimplemento das rés o termo inicial da incidência dos juros de mora deve ser a data da citação. Colaciona precedentes. Refere que seu decaimento foi mínimo, devendo ser redistribuídos os ônus sucumbenciais. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, nos termos expostos supra.
Ainda, em suas razões (Evento 89), a requerida VIRGO afirma sua ilegitimidade passiva ad causam. Frisa não possuir relação jurídica com o autor. Destaca que apenas os créditos que embasam a presente ação lhe teriam sido cedidos. Alega que unicamente a ré CAPA deveria integrar o polo passivo da demanda. Destaca a possibilidade de securitização de créditos imobiliários. Frisa a inexistência de responsabilidade da ora apelante. Ressalta ser mera cessionária dos créditos decorrentes do contrato celebrado pelo autor. Defende a possibilidade de devolução de, no máximo, 70% dos valores pagos. Acrescenta que a jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que o percentual de retenção pode ser de até 25%. Sustenta que não pode ser condenada ao pagamento dos encargos moratórios. Ao final, pugna pelo provimento do recurso.
Intimadas as partes, foram apresentadas contrarrazões (Eventos 96 e 98) e, a seguir, subiram os autos a esta Corte.
Na sequência, vieram conclusos para julgamento.
É o relatório.
VOTO
Eminentes colegas.
De plano, afasto a preliminar contrarrecursal de inépcia das apelações interpostas pelas demandadas (cf. suscitou o demandante - Evento 96), na medida em que indicados os motivos pelos quais as requeridas buscam a reforma da decisão recorrida.
Quanto à preliminar de ilegitimidade suscitada pela ré VIRGO (atual denominação de ISEC SEGURADORA), merece guarida a afirmação do autor. Ocorre que, de fato, a alegação de ilegitimidade foi afastada em primeira instância, no curso da ação (Evento 46):
(...) 4. Ilegitimidade passiva da Isec Securitizadora
Considerando ter havido cessão fiduciária do empreendimento para a suscitante, que inclusive passou a ser a centralizadora das receitas de compra e venda das unidades, ficando responsável inclusive por indenizações (Evento 1: Notificação 5), evidente que em caso de restituição é ela quem terá que devolver as quantias pagas pelo autor, motivo pelo qual inviável reconhecer a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo desta lide. (...)
Contra tal decisão, não se observa tenha a referida litigante interposto o recurso cabível (art. 1.015, incisos VII e VIII, do CPC), restando preclusa a matéria, nos termos do art. 507 do CPC:
Art. 507. É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão.
Logo, deve ser conhecido apenas em parte o recurso interposto pela demandada VIRGO.
Com tais considerações, passo ao exame do mérito recursal propriamente dito.
Cuida-se de ação pela qual se busca, em síntese, (i.) a resolução do contrato celebrado entre as partes, em virtude do afirmado atraso para entrega dos imóveis, bem como (ii.) a restituição dos valores pagos e, ainda, (iii.) a condenação dad réd ao pagamento de locativos presumidos e de multa moratória mensal de 0,5% sobre o valor desembolsado.
Após a regular instrução do feito, sobreveio a sentença de parcial procedência ora apelada, reconhecendo a mora das empresas requeridas (Evento 58), a respeito do que não há controvérsia nos autos. Note-se:
(...) O documento encartado no evento 1 (item 3) demonstra a existência de relação contratual entre os litigantes, consistente na aquisição pela parte demandante de dois apartamentos: o de n° 1308, da Torre B, conjuntamente com o espaço estacionamento 283C, e o apartamento n° 801 da mesma Torre B, com o espaço estacionamento 75C, pelos valores respectivos de R$ 306.210,65 (trezentos e seis mil duzentos e dez reais e sessenta e cinco centavos) e R$ 293.875,85 (duzentos e noventa e três mil oitocentos e setenta e cinco reais e oitenta e cinco centavos).
O contrato também previu a tolerância de 180 dias para que a parte ré cumprisse o pacto, salvo motivos de força maior ou outros que impeçam o andamento normal das obras, em consonância com a cláusula sexta, parágrafo único da transação.
Segundo se colhe da prova documental anexa à inicial, a parte ré cumpriu, na íntegra, as obrigações a que se comprometeu, quedando-se inadimplente a parte ré. De outra banda, não se insurge a parte demandada quanto ao pedido de rescisão da contratação, razão pela qual impõe-se o acolhimento do pleito da parte autora, sendo desnecessárias maiores considerações. (...)
Não obstante haja previsão contratual no sentido de retenção parcial de percentual pago pela parte demandante à ré, tenho que tal não se deve operar na forma como convencionada, porque a parte autora não chegou a tomar posse do bem imóvel. Logo, a restituição de valores à parte autora deveria, a meu entender, se dar de forma integral, ou seja, 100% do valor até então pago. (...)
Além disso, levando-se em consideração que a resolução contratual decorreu de ato do promitente vendedor, não há mora da parte promitente comprador. Nesse passo, os juros moratórios contar-se-ão a partir do trânsito em julgado da decisão, quanto à restituição do preço a ser reembolsado. Sobre o tema, Apelação Cível Nº 70018126193, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti. (...)
No caso concreto, foi reconhecido que as rés deram causa à resolução contratual (e os embargos de declaração acolhidos no Evento 80 esclarecem eventual dúvida a respeito do tema), em virtude do atraso para entrega da obra. Assim, não há falar na retenção de valores por parte das demandadas.
Efetivamente, uma vez definida a culpa exclusiva das requeridas pela resolução do pacto, não prospera o pedido de retenção retenção, em seu favor, do percentual previsto a título de cláusula penal – que somente incidiria em caso de desfazimento do contrato por conduta do promissário comprador (rescisão, resolução ou resilição).
Nesse sentido, colacionam-se os seguintes arestos deste Tribunal:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRABELA ZONA SUL. AÇÕES DE RESCISÃO CONTRATUAL E DE INDENIZAÇÃO....
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