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| RELAÇÃO Nº 1079/2020
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ADV: CARLOS EDUARDO COIMBRA DONEGATTI (OAB 290089/SP), JOSÉ QUAGLIOTTI SALAMONE (OAB 103587/SP), EDUARDO MONTENEGRO DOTTA (OAB 155456/SP), CAROLINA CRISTAL ALMEIDA PINTO (OAB 47434/BA) - Processo 0554033-69.2017.8.05.0001 - Procedimento Comum - Revisão do Saldo Devedor - AUTOR: lucas vilas boas rocha - RÉU: 'Banco Santander do Brasil S/A - Trata-se de ação de modificação de cláusulas de contrato de financiamento imobiliário, com formulação de pedido de tutela de urgência, ajuizada por LUCAS VILAS BOAS ROCHA, em face de BANCO SANTANDER S/A, aduzindo, o autor, para o acolhimento dos pedidos, os fatos e fundamentos jurídicos articulados às fls. 01/23. Alegou o autor, em síntese, que os encargos contratuais estavam se tornando excessivamente onerosos, de modo que havia uma disparidade entre o valor efetivamente cobrado e o que deveria ser pago, violando-se o princípio da proporcionalidade. Colacionou, aos autos, procuração (fl. 24) e documentos (fls. 25/32). Proferido despacho inaugural, às fls. 33, determinando-se a realização de diligências, pela parte acionante. Realizado o quanto determinado no despacho retro (fls. 35/53), foi proferida decisão deferindo-se o benefício da justiça gratuita e não concedendo o pleito emergencial formulado. Outrossim, fora designada audiência conciliatória. Irresignada contra a decisão de indeferimento do pleito emergencial, a parte autora interpôs Agravo de Instrumento e requereu a reconsideração da decisão proferida (fls. 61/65). Recebido ofício, às fls. 73/78, comunicando acerca do deferimento da tutela de urgência recursal, possibilitando a efetuação, pela parte requerente, dos depósitos das parcelas vencidas e vincendas no valor incontroverso, sendo, ainda, determinado que a parte ré não levasse a leilão o imóvel em discussão, bem como, não incluísse o nome da parte autora nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito. Diante a decisão proferida pelo Segundo Grau, foi determinada a intimação da parte autora, para que comprovasse a realização do depósito das parcelas vencidas (fl. 79). Realizada audiência conciliatória, as partes não transigiram (fl. 116). Devidamente citada (fl. 60), a instituição financeira demandada apresentou contestação (fls. 124/177), acompanhada de documentos e instrumentos de representação (fls. 178/237), requerendo, em sede de preliminar, a revogação da tutela de urgência concedida em sede recursal e impugnando o benefício da justiça gratuita concedido. Quanto ao mérito, afirmou que a parte autora teve conhecimento do valor correspondente a cada prestação, a qual foi estabelecida em montante condizente com os ditames legais, obedecendo-se aos princípios da boa-fé e da função social dos contratos. Ademais, asseverou a legalidade do procedimento de leilão, ante o não pagamento das parcelas pactuadas. Pugna, ao final, pela improcedência total dos pedidos. Réplica, às 240/245. Proferido despacho, às fls. 246, determinando a comprovação de depósito das parcelas vencidas. Considerando o princípio da vedação à decisão surpresa, as partes foram intimadas para que se manifestassem acerca do julgamento antecipado da lide. Recebido ofício informando do trânsito em julgado dos autos do Agravo de Instrumento interposto pela parte autora (fls. 263/269). Às fls. 296, fora proferido despacho, determinando a intimação da parte ré para a colação do contrato firmado entre as partes. Contrato coligido aos autos, às fls. 308/379. Manifestação da parte autora, às fls.382/385. Em seguida, os autos foram incluídos no rol de conclusos para prolação de sentença. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. DA IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA: A preliminar de impugnação ao benefício da justiça gratuita não merece guarida, haja vista inexistirem razões para indeferimento do benefício, conforme evidenciam os documentos colacionados às fls. 38/45. Lado outro, a parte impugnante não logrou demonstrar que a capacidade financeira do autor de efetuar o pagamento das despesas processuais, sem o prejuízo do próprio sustento. DO MÉRITO. Primordialmente, cumpre tecer considerações acerca da aplicabilidade dos princípios e regras estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, às causas em exame. O chamado contrato por adesão reflete o modo de produção e distribuição de bens e serviços em larga escala, de forma impessoal e abstrata, inclusive no setor imobiliário. Nessa modalidade de negócio jurídico, não há tratativas e as cláusulas não são livremente negociadas entre as partes; ao revés, o fornecedor, chamado de predisponente, elabora de antemão o contrato e o submete ao consumidor, denominado aderente, o qual, como o próprio nome esclarece, tem apenas a faculdade de aceitar ou não os termos estabelecidos. Justamente por implicar em séria limitação à autonomia da vontade de uma das partes, o aderente a um contrato dessa natureza merece tutela especial do legislador, o qual busca, com isso, evitar a perpetração de abusos por parte do fornecedor de bens ou serviços. A Lei nº 8.078/90 criou um microssistema de proteção ao hipossuficiente, o qual consolidou as bases de um novo paradigma contratual, abandonando a ficção da igualdade entre as partes contratantes. Foram instituídos mecanismos equalizadores das desigualdades que comumente se verificam em qualquer relação contratual de consumo. Trata-se, em verdade, da relativização do princípio pacta sunt servanda, e aplicação do princípio da proporcionalidade. Importante destacar o magistério de Nelson Nery Júnior, quando afirma que, por ser norma de sobre direito, a teoria geral dos contratos, criada pelo capítulo VI do Título I do CDC, deve ser aplicada a toda e qualquer relação jurídica de direito privado, seja civil, comercial ou de consumo. Os contratos de incorporação imobiliária, por óbvio, não poderiam fugir à regra, precipuamente, por se constituírem contratos de adesão, nos quais os adquirentes encontram-se em posição de inferioridade, no que tange à estipulação das cláusulas, justamente pelo fato de não poderem negociar com liberdade o conteúdo da avença. Seja a incorporação imobiliária considerada como atividade de corretagem, seja de promoção, seja de venda e compra, seja considerada um misto das atividades envolvidas, inegavelmente, se estará diante do fornecimento de um produto (a fração ideal do imóvel correspondente a unidade condominial que se adquire) ou de um serviço (a intermediação entre o construtor e o adquirente). Os princípios aplicáveis ao negócio jurídico, dentre os quais o da boa-fé objetiva, o da função social do contrato, normas supra-legais de ordem pública, são, portanto, de observância obrigatória e aplicáveis de ofício. A proporcionalidade, decorrente da necessidade de harmonização das normas de grau equânime por meio da ponderação dos interesses apresentados no caso concreto. Importante assinalar que, nesses contratos, aplica-se o CDC para coibir abusos praticados pelos fornecedores, seja no estabelecimento de cláusulas abusivas, seja por defeito do produto ou serviço. Muito significativa, nessa ordem de ideias, a posição exegética adotada pelo Superior Tribunal de Justiça no seguinte aresto: Incorporação imobiliária. Contrato. Cláusula abusiva. O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei nº 4.591/64), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva (4ª Turma., REsp 80.036, Min. Ruy Rosado). O cerne da questão repousa sobre o exame da suposta violação das normas do Código de Defesa do Consumidor, precipuamente, a caracterização da excessiva onerosidade dos encargos impostos unilateralmente pela instituição financeira, em relação: 1) à taxa de juros remuneratórios; 2) à capitalização de juros; 3) à aplicação da Tabela Price; 4) à venda casada; 5) à substituição da TR pelo INPC; 6) à repetição do indébito. O exame da demanda à luz dos
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