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| RELAÇÃO Nº 0100/2020
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ADV: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO (OAB 48727/BA) - Processo 0577057-92.2018.8.05.0001 - Retificação de Registro de Imóvel - Por Remição - AUTORA: Janine Cruz de Almeida Samia - RÉU: QUEIROZ GALVÃO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA - 'Banco Santander do Brasil S/A - Vistos, etc. JANINE CRUZ DE ALMEIDA SAMIA opôs a presente ação em face de QUEIROZ GALVÃO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E BANCO SANTANDER BRASIL SA. Alega a Autora que adquiriu o imóvel apartamento nº 1002, Torre J- Punta del Este, Condomínio Hemisphere 360º, perante o 1º réu, no valor de R$999.375,96, em contrato de promessa de compra e venda firmado em 31/08/2013. Afirma que já efetuou a quitação total do contrato no valor de R$1.122.885,00, em 07/12/2016, bem como quitação do ITIV desde agosto de 2014. Aduz que a previsão de entrega do imóvel era de 25/07/2017, e com o prazo de tolerância até 21/01/2018. Entretanto apenas recebeu as chaves em 07/05/2018. Afirma ainda que a ré descumpre cláusula contratual ao não emitir a escritura definitiva do imóvel, mesmo após a sua quitação. Requereram em tutela provisória de urgência, o cancelamento da hipoteca que grava o imóvel, assim como a obrigação da 1ª ré entregar a escritura de compra e venda definitiva. No mérito, a confirmação do pedido liminar; bem como seja a 1ª ré condenada a pagar multa contratual de 10% do valor do imóvel, de acordo com a cláusula 12.4 do contrato, bem como indenização a título de lucros cessantes no valor de R$17.489,08pelo atraso na entrega e ainda indenização a título de danos morais pela não entrega da escritura no valor de R$14.573,32. Despacho determinando que as requeridas se manifestem sobre a tutela de evidência requerida. Termo de audiência de conciliação às fls. 140, sem êxito. Defesa apresentada pelo Santander às fls. 145/162. Aduz ilegitimidade passiva. No mérito, afirma que o autor tinha ciência, por via contratual, sobre a existência da hipoteca firmado entre a construtora e a financeira. Nega a prática de ilicitude, cabendo a responsabilização unicamente à construtora responsável pela quitação do débito com o repasse do VMD e levantamento do gravame. Contestação apresentada pela 1ª ré às fls. 174/206. Aduz ilegitimidade passiva. No mérito afirma que a existência de gravame não inviabilizar a lavratura da escritura e respectivo registro junto ao cartório de imóveis. Nega o direito do autor pela inversão da cláusula penal. Afirma que por motivo de força maior o imóvel não foi entregue no prazo inicial, mas que em 20/12/2017 requereu a liberação do Alvará de habite-se sendo impedido de obtê-lo a tempo por entraves burocráticos com o Município. Réplica às fls. 271/286. O feito admite o julgamento antecipado, de acordo com o disposto do art. 355, I, do CPC, não havendo prova a produzir, já que a documentação juntada aos autos é suficiente ao conhecimento da matéria. Por esta razão, encontrando-se o processo apto a receber a resolução do mérito no estado em que se encontra, passo à sua análise. Não há que se falar em ilegitimidade passiva dos réus, em face do gravame existente no imóvel. O cancelamento da hipoteca pretendido pelo autor não é ato unilateral da construtora devedora, pois depende da quitação da dívida ou de manifestação de vontade do credor hipotecário. Portanto, ambos possuem pertinência subjetiva para responder a presente ação. Passo a análise do mérito. Trata-se de feito onde os réus se encontram na condição de fornecedores de produtos e serviços de forma empresarial e a parte autora na condição de destinatário final, travando entre si relação de natureza consumerista sujeita à incidência de regras do Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Logo, à luz de tal diploma legal, a autora postula indenização de danos que teriam decorridos do atraso na conclusão do empreendimento imobiliário que compreendia o imóvel adquirido. Restou incontroverso que o contrato previa a entrega da unidade imobiliária para 25/01/2018, a contando com a dilação do prazo por 180 dias. Assim, de acordo com disposição contratual expressamente estabelecida e legislação incidente, a partir do fim do prazo de tolerância poderia a autora exigir a entrega do bem e, por consequência, esta não ocorrendo, a reparação de danos porventura resultantes do atraso. DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA No tocante à dilação do prazo de entrega da obra, e cuja cláusula se pretende ver declarada a abusividade, todavia, tem-se que é válida, sendo comumente ajustada para empreendimentos de grande porte no ramo da construção civil, especialmente para maior segurança dos contratantes, que dela tomam conhecimento quando da negociação. É de conhecimento geral os percalços que podem surgir durante a execução das obras em contratos dessa natureza, tais como as condições climáticas, ofertas de materiais e mão-de-obra, etc., e que, portanto, não podem deixar de serem levados em consideração. Logo, uma vez pré-estabelecida, levada ao conhecimento do consumidor, e contendo prazo determinado e razoável (180 dias), não há como se reconhecer qualquer abusividade. Vejam-se os precedentes: RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA POR DOIS MESES APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS QUE NÃO SE MOSTRA ABUSIVO, ANTE A NATUREZA DO NEGÓCIO EXISTENTE ENTRE AS PARTES. 1. A MULTA CONTRATUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR PAGO PELOS MESES DE ATRASO INCIDE, EXCEPCIONALMENTE, NO CASO EM TELA, ATÉ A DATA DA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE, TENDO EM VISTA QUE OS AUTORES NÃO INDICARAM NA INSTRUÇÃO PROCESSUAL A DATA EFETIVA DA ENTREGA FÍSICA, LIMITANDO-SE A DIZER QUE FOI EM 2013. O ÔNUS DE INDICAR A DATA ESPECÍFICA DA ENTREGA LHES INCUMBIA, NOS TERMOS DO ART. 333, I , DO CPC. 2. OS JUROS DE OBRA DEVEM SER RESSARCIDOS PELA RÉ AOS AUTORES, UMA VEZ QUE O INÍCIO E O TÉRMINO DAS COBRANÇAS PELO AGENTE FINANCEIRO DEPENDEM DE DILIGÊNCIAS EXCLUSIVAS DA REQUERIDA. 3. REFORMA DA SENTENÇA PARA DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS A TITULO DE JUROS DE OBRA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005662028, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Glaucia Dipp Dreher, Julgado em 30/10/2015). (TJ-RS - Recurso Cível: 71005662028 RS, Relator: Glaucia Dipp Dreher, Data de Julgamento: 30/10/2015, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/11/2015) Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Atraso na entrega. Prazo de tolerância. Lucros cessantes. Multa penal. 1 Cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e vinte dias úteis após o previsto para conclusão da obra é válida. Não acarreta desequilíbrio contratual. 2 A escassez de mão de obra e falta de insumos não constituem força maior ou caso fortuito a justificar o atraso na entrega da obra. 3 - Havendo atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, devida indenização por lucros cessantes pelo valor do aluguel de imóvel semelhante. 4 Não é acumulável indenização a título de lucros cessantes e cláusula penal moratória. Ambas têm caráter indenizatório. 5 Apelação provida em parte. (TJ-DF - APC: 20140110581307, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANNA, Data de Julgamento: 24/06/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 30/06/2015 . Pág.: 197) ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA. MORA DAS VENDEDORAS. CLAÚSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA VISTORIA E VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LUCROS CESSANTES. ALTERAÇÃO DOS TERMOS INICIAL E FINAL. VALOR MANTIDO. MULTA AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO INVERSA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM, ASSESSORIA JURÍDICA, ANÁLISE DE CRÉDITO E TAXA SATI. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Sentença que julgou parcialmente procedente a "ação indenizatória" movida pelos compradores do imóvel, para condenar as rés ao pagamento da multa de 2%, ao pagamento de indenização por lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do imóvel, ao mês, entre 30/08/2012 até a data do "habite-se", e ao ressarcimento das despesas com corretagem, taxa de assessoria jurídica, consulta de crédito e taxa SATI. Insurgência de ambas as partes. 2. Legitimidade passiva. Corré que figurou como fornecedora de serviços na relação de consumo. 3. Validade da cláusula de tolerância de 180 dias, de modo que a unidade poderia ser entregue até o final de fevereiro/2013. Entrega das chaves em 14/10/2013. 4. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Embora o "certificado de conclusão parcial" tenha sido obtido em fevereiro/2013, a mora das rés restou configurada. Demora injustificada na primeira vistoria, que ocorreu em junho/2013. Constatação de vários vícios de construção. Problemas que persistiram quando da segunda vistoria, em agosto/2013, de maneira que a entrega das chaves só foi possível em outubro/2013. 5. Lucros cessantes. O resultado fático do descumprimento contratual, representa perda financeira suportada indevidamente pelos autores, obstaculizando a auferição de renda. 6. Indenização fixada em 0,5% sobre o valor do imóvel, ao mês. Razoabilidade. Pedido de majoração que não comporta acolhimento. 7. Diante da validade da cláusula de tolerância, os lucros cessantes são devidos entre 01/03/2013 até 14/10/2013. 8. Impossibilidade de aplicação inversa da multa contratual prevista exclusivamente para os compradores. 9. Danos morais configurados no caso concreto. Situação que ultrapassa o limite do mero aborrecimento decorrente de inadimplemento contratual. Abuso de direito. Quantum indenizatório fixado em R$ R$ 10.000,00 para cada um dos autores. Razoabilidade. 10. Corretagem, taxa de assessoria jurídica, análise de crédito e taxa SATI. Repasse ao consumidor. Contratação obrigatória. Abusividade. Devolução
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