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| RELAÇÃO Nº 0152/2020
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ADV: MARCONE SODRÉ MACEDO (OAB 15060/BA), PRISCILLA GOMES COELHO (OAB 51571/BA) - Processo 0300348-63.2019.8.05.0001 - Pedido de Providências - Registro de Imóveis - AUTOR: Helen Lirio Rodrigues de Oliveira - Oficial do 1ª Registro de Imóveis de Salvador - Vistos, etc. A Oficial Delegatária do 1º Cartório Predial desta Capital, Bela. Helen Lirio Rodrigues Oliveira, formulou PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS em relação à matrícula 46.515. Pontuou a existência de incorreções na cadeia de sucessões da propriedade e dos demais direitos reais vinculados ao imóvel, todos em inobservância às normas de direito registral. Asseverou, ainda, que a regularização do imóvel não pode ser realizada administrativamente pela própria serventia, daí porque deflagrou, em atenção aos deveres de garantia da segurança jurídica e da legalidade, o presente procedimento. Instruiu a inicial com documentos, fls. 06 a 65. Regularmente intimada, a Sra. Lígia Maria Coelho de Oliveira, sem a devida assistência de advogado, apresentou considerações e juntou grande quantidade de documentos para, como disse, esclarecer as dúvidas da Oficial Registradora (fls.74 a 172). Instada a se manifestar, a Oficial Registradora, à vista dos argumentos e dos documentos carreados para os autos pela parte interessada, manteve-se firme no sentido de que a intervenção judicial é de crucial importância para a resolução da questão (fls. 182 a 186). Informações prestadas pelo Tabelionato de Notas do 10º Ofício desta Capital (fls. 200 a 254). Em seguida, atendendo ao comando do despacho constante à fl. 190, a parte interesse regularizou a sua representação processual (fls. 255 a 257). Finalmente, o Ministério Público apresentou considerações, pugnando pela retificação da matrícula 46.515, do 1º Cartório de Imóveis. É o relatório. O que tudo visto e examinado, decido. Prefacialmente, anoto que o presente procedimento foi deflagrado após o ingresso de uma Escritura Pública de Venda e Compra, lavrado perante o 10º Tabelionato de Notas desta Capital, onde Ana Veloso Ramos e Outros venderam, com a anuência de Iara Leão do Nascimento Ramos, o imóvel descrito na matrícula 46.515 do 1º Cartório Predial, à Sra. Lígia Maria Coelho de Oliveira. A um cotejo dos autos, percebi que na abertura da matrícula, que possui como registro anterior a transcrição n. 36471, fls. 222 do Livro 3-AE que registra a incorporação do Edifício Augustus, de propriedade de Oséas Moraes de Oliveira Júnior, houve um erro praticado pelo serventuário à época, situação também pontuada pela douta Promotora de Justiça (fls. 35 e 36). Traduzindo em miúdos, o Sr. Oséas Moraes de Oliveira Júnior prometera à venda o apartamento 702 de porta, à Construtora Marcovena S.A., apesar de inexistir documentação na Serventia capaz de comprovar dita operação. Por seu turno, a Construtora Marcovena S.A. cedeu os direitos de aquisição à Rudval Martins Ramos e Ana Veloso Ramos, conforme aponta o Compromisso de Cessão de Direitos à Compra e Venda do dito apartamento, com ingresso do título perante o 1º Cartório de Imóveis, conforme anotação no Livro Auxiliar, isto em 01 de novembro de 1974 (fls. 39\40 e 54\65). Fixado este primeiro equívoco, identifiquei outro erro, qual seja, a Serventia, ao invés de abrir matrícula em nome do real proprietário, o Sr. Oséas Moraes de Oliveira Júnior, por ocasião do ingresso do Formal de Partilha dos bens e direitos deixados por Rudval Martins Ramos, o Servidor responsável, à época, abriu diretamente em nome do promitente comprador, RUDVAL MARTINS RAMOS, averbando, em seguida, a promessa de Compra e Venda transcrita no Livro Auxiliar e registrando o Formal de Partilha, com a expressa menção à transferência dos direitos decorrentes da Promessa, como se constata no R-2 (fl. 17). Em sua manifestação, a doutra Promotora de Justiça, com a acuidade que lhe é peculiar, assentou (fl. 294): "Evidentemente, a sucessão se opera ipso facto, mas somente se transmite o que se tem, não possuindo a escritura pública de inventário o condão de transferir a propriedade imobiliária, já que o autor da herança não tinha a propriedade, mas a posse qualificada por um vínculo obrigacional, consubstanciado na promessa de compra e venda". A posse qualificada com privilégio tem íntima ligação com o princípio da sociabilidade, onde este princípio se encontra fixado no âmbito do Direito das Coisas, e consiste no prestígio da posse socialmente levada e encaixada no contexto econômico como mecanismo para facilitação da aquisição da propriedade. Esta qualificação permite ao possuidor percorrer um caminho facilitado e mais rápido na aquisição da propriedade, consubstanciando em bônus. Destarte, a posse qualificada com privilégio, em razão do espírito de sua destinação social e econômica, representa um interesse que atinge a toda a comunidade, pois é certo que se deem às coisas uma utilidade que as façam cumprir, da melhor maneira, sua função social. Noutra senda, em que pese o Sr. Rudval Martins Ramos e a Sra. Ana Veloso Ramos tenham quitado o preço do financiamento imobiliário, conforme aponta do documento de fls. 41 e 42, não se pode falar em propriedade sem a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda pelo proprietário registral, no caso, o Sr. Oséas Moraes de Oliveira Júnior. De tudo quanto anteriormente exposto, resta claro a violação flagrante do princípio da continuidade registral, evidenciando a nulidade palmar da matrícula 46.515, por conta da ofensa ao artigo 237 da Lei de Registros Públicos, desaguando no reconhecimento de nulidade da matrícula. O princípio da continuidade está consagrado no artigo 195 da LRP: "Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro." Por assim dizer, deve haver um encadeamento de atos de registro para que ninguém que não seja o proprietário do imóvel possa aliená-lo. Tem-se que este princípio está ligado diretamente com o da especialidade, uma vez que, determinado imóvel, devidamente individuado, deve existir uma cadeia de atos, cuja titularização se procede com a inscrição do direito no registro. Na medida em que cada ato possua uma procedência no anterior, possibilita num elo intangível de atos que não poderá ser quebrado. Nunca é demais lembrar, que princípio da segurança jurídica, também conhecido como princípio da confiança legítima (proteção da confiança), é um dos subprincípios básicos do Estado de Direito, fazendo parte do sistema constitucional como um todo e, portanto, trata-se de um dos mais importantes princípios gerais do Direito. O certo é que as nulidades absolutas dos registros efetivados sem a observância das formalidades legais devem ser reconhecidas, caso contrário estaria comprometida, repita-se, a segurança jurídica que emana da Lei de Registros Públicos. Portanto, a declaração de cancelamento de ato ilegal é medida que se impõe, conforme orientação decorrente da Súmula nº 473 do Egrégio Supremo Tribunal Federal: "A administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial." Na esteira do opinativo da Representante do Parquet, efetivamente o cancelamento da matrícula sob análise, assim como o R-02, causará enormes prejuízos aos interessados. Ficou patente que os erros registrais derivaram da escritura pública de inventário e partilha, ladeado pela desatenção do servidor, que não observou que o autor da herança não era proprietário do imóvel, na medida em que apenas menciona o registro de promessa de compra e venda. Finalmente, não posso deixar de registrar que a escritura pública de compra e venda lavrada perante o 10ª de Notas desta Capital (R-02, matrícula 46.515) menciona expressamente que o formal de patilha recai sobre os direitos decorrentes da promessa de venda e não sobre a propriedade. Pelo exposto e por tudo mais que dos autos consta, com apoio no inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil, julgo procedente o Pedido de Providências apresentado pelo Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício desta Capital para determinar a RETIFICAÇÃO DA MATRÍCULA 46.515 no que tange ao nome do proprietário, consignado, de forma equivocada, como sendo Rudval Martins Ramos e Ana Veloso Ramos, tomando como parâmetro as certidões acostadas e demais informações consignadas nos livros, assim como pela determinação ao 6º Tabelionato de Notas, com cópia de certidão de fls. 39 e 40 para promover a RETIFICAÇÃO DA ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA lançada no Livro n. 1180, sob n. de ordem 616888, no que tange à partilha do imóvel identificado na transcrição nº 36471, fls. 222 do Livro 3-AE do 1º RI. Consigno, finalmente, que embora haja dissonância entre o título e o registro efetivado, o R-02 se encontra correto, vez que não se reporta aos direitos decorrentes da promessa de compra e venda. Sem custas de natureza processual. Em homenagem aos princípios da economia e celeridade processuais, após certificado o trânsito em julgado, dou a esta sentença força de mandado judicial, que deverá ser expedido via Malote Digital, com posterior certificação nos autos. Observadas as formalidades legais, arquive-se. Registre-se. Publique-se e intime-se.
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ADV: RAFAEL ANDRADE SOUZA (OAB 44525/BA) - Processo 0540025-24.2016.8.05.0001 - Retificação ou Suprimento ou Restauração de Registro Civil - Retificação de Nome - TERCEIRA: CATIANE PASSOS SAMPAIO e outros - AUTORA: TATIANE RAIMUNDO PASSOS - Vistos, etc. Intime-se a parte autora, pessoalmente, para, no prazo de 5 (cinco)
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