Locação predial urbana: o contrato e suas garantias
| Autor | Paulo Fabio Contante Nuvoli |
| Cargo | Discente do curso de Direito da Universidade Norte do Paraná (UNOPAR) |
| Páginas | 71-77 |
- Artigo originado de trabalho de conclusão de curso, orientado pelo professor Ms. Paulo César Tieni.
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Os imóveis podem ser classificados em urbanos ou rústicos e, para tal classificação, deve ser verificada a destinação do imóvel, assim, por exemplo, um terreno destinado ao cultivo de lavoura, mas situado no perímetro urbano de um município, não será um imóvel urbano, e sim, rústico.
O Código Civil estabeleceu, em seu artigo 2.036, que as locações de prédios urbanos continuam sendo regidas por lei especial; tal diploma legal é a Lei n° 8.245/91.
Entretanto, já em seu artigo 1º, a Lei do Inquilinato (n° 8.245/91) preceituou que continuam sendo reguladas pelo Código Civil e demais leis especiais as seguintes locações:
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espaços publicitários;
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imóveis de propriedade do Estado, suas autarquias e fundações públicas;
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vagas de garagem e espaços para estacionamento de veículos;
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"apart-hotéis", hotéis-residência ou equiparados ("flats");
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arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades.
A Lei do Inquilinato (n° 8.245/91) classifica as modalidades de locação tendo como base a utilização do imóvel, onde são previstos três tipos de locação, os quais são:
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Locação residencial, subdividida em: com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito; com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses.
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"Locação especial, tendo por objeto imóveis destinados à temporada" (GOMES, 1999, p. 100).
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Locação não-residencial, subdividida em: locação comercial com direito à renovatória e outras locações livres.
As principais características da locação residencial com prazo certo igual ou superior a trinta meses resumemse em:
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direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação (denúncia vazia);
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inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;
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ocorrendo a prorrogação tácita, ainda assim ficará assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 (trinta) dias.
Assim, estabelece o art. 46 da Lei 8.245/91 que,
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nos casos de locação com prazo certo, igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. No entanto, findo o contrato e permanecendo o locatário no imóvel locado por mais de 30 dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato conforme o artigo 46, parágrafo 1º, da Lei 8.245/91. Nesse último caso, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, porém com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação. Destarte, nesta forma de locação, findo o contrato por prazo determinado, o locador tem o prazo de 30 (trinta) dias para ajuizar ação de despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.
Os efeitos principais desta locação residencial com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses são os seguintes:
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ocorrência de prorrogação legal compulsória após o vencimento;
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direito de retomada dependendo de motivação (denúncia cheia) e só sendo possível nos casos elencados na Lei;
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denúncia vazia somente será admitida após 05 (cinco) anos de vigência ininterrupta da locação (art. 47, V).
Assim, nas locações avençadas com prazo indeterminado ou inferior a 30 (trinta) meses, com a exceção do inciso V do artigo 47, não há a possibilidade de denúncia imotivada do contrato, operando, com isso, a sua prorrogação automática. Somente poderá ocorrer a retomada justificada na forma de um dos 5 (cinco) incisos do artigo 47.
Na hipótese do inciso II, a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Desfeito o vínculo trabalhista, abre-se ensejo ao despejo. No artigo 59, parágrafo 1º, II, abre-se a possibilidade de despejo liminar nestes casos, evitando-se que o empregador deva tolerar ex-empregado no local até a sentença.
Importante fazer-se a distinção de uso próprio no caso do inciso III, que se refere a qualquer utilização que se faça do imóvel, residencial ou não, e de uso residencial, e exclusivamente residencial. A lei permite a retomada do imóvel justificada no primeiro caso somente ao próprio locador, seu cônjuge ou companheiro. Para ascendente ou descendente, a finalidade deve ser o uso exclusivamente residencial.
Na hipótese do inciso IV, o desfazimento da locação não se confunde com aquela consubstanciada no inciso III do artigo 9º. Isto porque, neste art. 47, IV, a demolição, a edificação ou a reforma no prédio locado dá-se por iniciativa do locador e não do Poder Público. Importante notar que a lei exige não só a demolição como também a ulterior edificação, preenchidos os requisitos de acréscimos mínimos do imóvel.
Já o inciso V cuida da denúncia imotivada da locação, na modalidade ora estudada. Destarte, caso tenha o locador preferido locação verbal ou, se por escrito, por período inferior a 30 meses, deverá aguardar os cinco anos para poder, imotivadamente, despejar o seu inquilino.1
O artigo 48 da Lei 8.245/91 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Esta forma de locação do imóvel urbano refere-se a situações transitórias, salvaguardando os interesses de ambos os contratantes e fornecendo instrumentais necessários para coibir fraudes.
Importante aspecto da locação para temporada é a necessidade de contrato escrito, uma vez que a lei exige, para esta modalidade, prazo determinado. Caso seja ajustada verbalmente, o contrato amoldar-se-á às regras do art. 47. O mesmo se sucederá caso o locatário permaneça no imóvel além do prazo permitido e sem oposição do locador. Aqui, é mantida a relação locatícia, mas com modificação de sua causa.
Pode haver situações, porém, que façam relativizar a exigência legal de prazo máximo à locação para temporada, como nos casos de locação para tratamento de saúde em que, contrariamente ao previsto pelas partes, se estendeu além dos noventa dias fixados pela norma. A matéria, porém, merece maiores cuidados no caso concreto.
A peculiaridade desta forma de locação diz respeito à forma de pagamento que permite, excepcionando a regra geral, que o aluguel e demais encargos sejam pagos e recebidos antecipadamente, levando-se em conta ser contrato de curta duração.
Na locação residencial com direito à renovatória, o fundamento principal desta modalidade de locação é proteger o fundo de comércio, o ponto, em uma palavra: o aviamento. Desta forma, previnem-se os lucros cessantes derivados da interrupção da atividade e da necessidade de se deslocar o estabelecimento.
O artigo 51 da Lei 8.245/91 fixa os requisitos necessários para a renovação, assegurando-a ao empresário que explora o mesmo ramo de atividade econômica por, no mínimo, 3 (três) anos consecutivos, em imóvel locado por escrito e por prazo determinado mínimo de 5 (cinco) anos, computadas as renovações sucessivas.
"A lei estende a proteção também às indústrias e sociedades civis com fins lucrativos, desde que, por óbvio, preencham os requisitos legais" (FAZZIO JÚNIOR, 2003, p. 100).
A renovação compulsória, caso impossível a consensual, será possível mediante ajuizamento de ação renovatória pelo empresário-locatário, no prazo decadencial que compreende o período de 1 (um) ano no máximo a 6 (seis) meses no mínimo imediatamente anteriores ao término do contrato em vigor. A legitimidade ativa para a propositura da ação estende-se ainda aos cessionários ou sucessores da locação e, no caso de sublocação
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