Decisão Monocrática nº 50001107120228210101 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Sétima Câmara Cível, 18-04-2023
| Data de Julgamento | 18 Abril 2023 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50001107120228210101 |
| Tipo de documento | Decisão monocrática |
| Órgão | Décima Sétima Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20003637292
17ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5000110-71.2022.8.21.0101/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR(A): Des. ICARO CARVALHO DE BEM OSORIO
APELANTE: GRAMADO BV RESORT INCORPORACOES SPE LTDA (RÉU)
APELADO: POLLYANNA JACOB PENA ZATTA (AUTOR)
APELADO: RAFAEL GLORIA ZATTA (AUTOR)
EMENTA
apelação cível. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ALTERAÇÃO UNILATERAL DE PROJETO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.NA HIPÓTESE, A APELADA ADQUIRIU UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. NO ENTANTO, A APELANTE ALTEROU O PROJETO IMOBILIÁRIO, REDUZINDO A ÁREA DA UNIDADE SEM O CONSENTIMENTO DA ADQUIRENTE, EM DESACORDO COM O PREVISTO NO ART. 43, IV, DA LEI Nº 4.591/64. RESOLUÇÃO CONTRATUAL QUE DECORREU DE CONDUTA DA RÉ, QUE ALTEROU O PROJETO SEM O CONSENTIMENTO DA ADQUIRENTE, DEVENDO A SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA SER MANTIDA POR SEUS FUNDAMENTOS.
DA INVERSÃO DA CLAUSULA PENAL. CONSOANTE ENTENDIMENTO PACIFICADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM CASO DE INADIMPLEMENTO (ABSOLUTO OU RELATIVO), SE HOUVER OMISSÃO NO CONTRATO, CABE, POR IMPERATIVO DE EQUIDADE, A INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL PENAL (MORATÓRIA OU COMPENSATÓRIA), QUE PREVÊ MULTA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO DO PROMITENTE VENDEDOR. NO CASO, EMBORA NÃO HAJA INCIDÊNCIA DO TEMA 971 (SUPERAÇÃO DO PRECEDENTE DECORRENTE DE AUSÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA), MAS POR EQUIDADE E POR DISPOSIÇÃO DOS PRECEITOS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, SE IMPÕE INVERTER A CLÁUSULA PENAL, A TÍTULO DE PERDAS E DANOS, EM QUANTIA EQUIVALENTE A DEZ POR CENTO DO VALOR INTEGRALIZADO. VALOR DA CLÁUSULA PENAL REDUZIDO.
APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA, EM DECISÃO MONOCRÁTICA.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de apelação interposta por GRAMADO BV RESORT INCORPORAÇÕES SPE LTDA inconformada com sentença de parcial procedência proferida nos autos de Ação de Resolução Contratual, cumulada com restituição de valores pagos movida por POLLYANNA JACOB PENA ZATTA e RAFAEL GLORIA ZATTA, que tramitou na 1ª Vara Judicial da Comarca de Gramado.
De início, transcrevo o relatório a r. sentença:
Vistos.
RAFAEL GLÓRIA ZATTA e POLLYANNA JACOB PENA ZATTA ajuizaram ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores pagos, em face de GRAMADO BV RESORT INCORPORAÇÕES SPE LTDA. Narrou a parte autora que, em 01/07/2018, firmou com a parte ré contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento denominado Gramado BV Resort, em regime de multipropriedade, adquirindo três frações correspondentes a 1/13 da unidade autônoma 415-B cada. Sustentou que as causas da insatisfação eram a alteração do projeto apresentado sem a autorização dos compradores, a qual ocasionou redução da área comum e da área total dos imóveis, entre outros, motivo pelo qual deve ser reconhecida a possibilidade de rescisão contratual por culpa da ré. Discorreu sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Requereu, liminarmente, a suspensão do pagamento das parcelas vincendas do contrato, bem como das cotas condominiais, com abstenção da ré de protestar títulos ou cadastrar o nome da parte autora nos cadastros de inadimplentes e, no mérito, a procedência da ação, com a declaração de rescisão do contrato por culpa da ré, determinando a devolução dos valores pagos, em parcela única, devidamente corrigida, bem como com a condenação da parte ré ao pagamento da cláusula penal invertida e ao ressarcimento das taxas condominiais adimplidas desde o ajuizamento da demanda. Juntou documentos.
Indeferido o pedido liminar (Ev. 16).
Citada, a ré apresentou contestação. Sustentou que a fração do imóvel adquirido pela parte autora deu-se em regime de multipropriedade, regido pela Lei n° 13.777/2018, tratando-se de imóvel para lazer, em hotel de alto padrão, possibilitada a fruição do tempo de uso a que faz jus, troca de diárias com outros hotéis conveniados ou, ainda, locação do tempo com retorno financeiro. Afirmou que não houve registro do contrato na matrícula do imóvel relativo ao empreendimento e que não houve prejuízo ao adquirente com a alteração realizada na incorporação, uma vez que não foi adquirida uma parte do imóvel, e sim uma fração de tempo de uso deste. Discorreu acerca da ausência de exercício do direito de arrependimento no prazo legal. Sustentou acerca da validade e eficácia do negócio jurídico e de suas cláusulas e do direito aplicável. Apontou não se insurgir com relação ao pedido de rescisão, desde que a parte autora arque com os ônus contratuais, e impugnou o pedido de inversão da cláusula penal. Requereu a improcedência da ação e juntou documentos.
Houve réplica.
Invertido o ônus da prova e oportunizada a produção de provas (Ev. 36), foi requerido o julgamento antecipado do feito.
Intimada acerca da existência da Ação Civil Coletiva nº 5001111-96.2019.8.21.0101, a parte autora informou não ter interesse na suspensão do presente feito (Ev. 41).
Vieram os autos conclusos para sentença.
E o dispositivo sentencial possui o seguinte teor:
ANTE O EXPOSTO, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por RAFAEL GLÓRIA ZATTA e POLLYANNA JACOB PENA ZATTA em face de GRAMADO BV RESORT INCORPORAÇÕES SPE LTDA., para o fim de:
a) DECLARAR rescindidos, a partir da data desta sentença, por culpa da ré, os contratos GBV29619, GBV29620 E GBV29621;
b) CONDENAR a parte ré a devolver os valores pagos pela parte autora, em parcela única, devidamente corrigida pelo IGP-M, a partir da data de cada adimplemento, e acrescidas de juros de 1% ao mês, a contar da citação;
c) CONDENAR a parte ré ao pagamento da cláusula penal invertida no percentual de 20% sobre o valor integralizado pela parte autora, nos termos da fundamentação, corrigida pelo IGP-M e acrescida de juros de 1% ao mês, ambos a contar da data desta sentença.
Sucumbente em maior proporção, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios devidos ao patrono da parte autora, os quais fixo em 20% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2°, do CPC, bem como disposição contratual nesse sentido.
Em suas razões, a apelante alega terem os apelados recebido as frações de tempo imobiliária, confirmaram as reservas, disponibilizaram as semanas no pool e receberam os resultados correspondentes, sem jamais suscitar qualquer falta de informação no momento da venda, muito menos sobre técnicas agressivas de venda, que seriam utilizados para realizar a venda a qualquer custo. Aduz que, não obstante os termos da Lei 4.591/64, tratando-se de imóvel no sistema multipropriedade, referida legislação deve ser analisada em conjunto com a definição e a natureza da multipropriedade, bem como com sua legislação específica, conforme artigos 1.358-C e seguintes do Código Civil, demonstrando que a Apelante não descumpriu os termos do contrato ou praticou qualquer ato que justificasse a rescisão contratual, anos após o recebimento da fração de tempo imobiliária. Quanto à alteração do empreendimento, argumenta ter ocorrido de forma regular e sem representar prejuízo ao direito dos adquirentes, não havendo que se falar na rescisão contratual anos após a efetiva entrega e utilização da fração de tempo imobiliária pelo Apelado, por culpa da Apelante, não havendo que se falar na irregularidade da alteração de projeto ou em prejuízo ao adquirente que seja capaz de caracterizar a culpa da Apelante e justificar a rescisão contratual e o afastamento da integralidade da multa contratual, muito...
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