Decisão Monocrática nº 50006345120168210013 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Oitava Câmara Cível, 23-01-2022
| Data de Julgamento | 23 Janeiro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50006345120168210013 |
| Tipo de documento | Decisão monocrática |
| Órgão | Décima Oitava Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20001561937
18ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5000634-51.2016.8.21.0013/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR(A): Des. JOAO MORENO POMAR
APELANTE: CLAUDETE CASTURINO (RÉU)
APELADO: TONIMANN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (AUTOR)
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AÇÃO PRINCIPAL. - COMPRA E VENDA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO. OUTORGA DE ESCRITURA E RESTITUIÇÃO DE VALORES. A exceção de contrato não cumprido é arguição que impõe óbice ao cumprimento de obrigação enquanto não for cumprida aquela que incumbe à parte adversa. Circunstância dos autos em que se impõe manter a sentença que afastou a aplicação da exceção de contrato não cumprido e a decisão integrativa que desacolheu os embargos de declaração. - RECONVENÇÃO. RECONVENÇÃO. REQUISITOS. A reconvenção possibilita que na contestação, em pedido contraposto, o réu exerça pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa, nos termos do art. 343 do CPC/15. Há identidade quanto ao objeto entre a ação principal e a incidental quando os pedidos visam o mesmo fim; e identidade de causa de pedir quando se fundam no mesmo ato jurídico. Circunstância dos autos em que se impõe manter a sentença recorrida por desatendidos os requisitos específicos de admissibilidade da demanda reconvencional. - PREQUESTIONAMENTO. ANÁLISE SUBSUMIDA. O julgador não precisa refutar especificadamente os dispositivos inquinados quando sua análise resta subsumida nos fundamentos da decisão que resolve a lide.
RECURSO DESPROVIDO.
DECISÃO MONOCRÁTICA
. CLAUDETE CASTURINO apela da sentença que julgou a ação de rescisão contratual que lhe promove TONIMANN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, assim lavrada:
I – RELATÓRIO
TONIMANN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ajuizou Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Perdas e Danos contra CLAUDETE CASTURINO, narrando, em resumo, que celebrou com a parte demandada Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de um terreno, no valor de R$ 90.000,00, a ser adimplido mediante uma entrada, no valor de R$ 20.000,00, e os R$ 70.000,00 restantes quando da disponibilização da Escritura Pública de Compra e Venda. Aduziu que a parte ré não efetuou o pagamento do valor de R$ 70.000,00. Disse que, em 20/05/2016, notificou extrajudicialmente a ré para efetuar o pagamento. Pugnou pela rescisão do contrato em face do inadimplemento contratual. Defendeu a necessidade de incidência da cláusula penal de 20%. Requereu a procedência da ação para o efeito de: a) decretar a rescisão do contrato; b) condenar a parte ré ao pagamento da multa contratual de 20% sobre o valor do contrato e dos encargos eventualmente em atraso, como despesas de água e IPTU; c) alternativamente, a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por perdas e danos advindos do inadimplemento contratual. Juntou documentos (fls. 07/61).
Após determinação judicial, a parte autora emendou a petição inicial (fl. 66).
Realizada audiência, a tentativa de conciliação restou parcialmente exitosa (fl. 82).
Citada, a parte ré ofereceu contestação (fls. 85/93), postulando, inicialmente, a denunciação da lide à imobiliária MORESCO & MAGRINELLI ASSESSORIA E NEGÓCIOS LTDA, aduzindo que toda a negociação foi intermediada pela referida empresa. No mérito, sustentou a exceção de contrato não cumprido, aduzindo que a parte autora nunca disponibilizou a escritura pública de compra e venda, razão pela qual o financiamento imobiliário que seria contraído para o pagamento do saldo remanescente não se concretizou. Alegou que todas as negociações foram intermediadas pela denunciada, a qual, abusando da sua inexperiência e enfermidade, ludibriou-a, inserindo seus comprovantes de renda e de sua filha para viabilizar o financiamento do imóvel na Caixa Econômica Federal, pois só percebia benefício previdenciário, no valor mensal de R$ 1.065,00. Argumentou que, ao tomar conhecimento que o valor da prestação inicial do financiamento consumiria 92% da sua renda, não assinou o contrato, razão pela qual o valor de R$ 70.000,00 não foi pago à parte autora. Frisou que o imóvel sequer possuía matrícula no Registro Imobiliário. Impugnou a notificação extrajudicial. Disse que na audiência de conciliação restou acordada a liberação do terreno para venda pela parte autora, razão pela qual ela deverá restituir o valor pago. Defendeu a inaplicabilidade da multa contratual. Requereu o acolhimento da preliminar suscitada e, ao final, a improcedência da ação. Pediu a Gratuidade da Justiça.
Houve réplica (fls. 124/130)
A parte ré também apresentou RECONVENÇÃO contra MORESCO & MAGRINELLI ASSESSORIA E NEGÓCIOS LTDA e TONIMANN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (fls. 90/93), aduzindo que as reconvindas são solidariamente responsáveis pelo ressarcimento de todos os valores que despendeu, uma vez que o seu inadimplemento decorre da má-fé das empresas. Sustentou que devem ser restituídos os valores de R$ 20.000,00, referente à entrada; R$ 1.500,00, referente ao projeto de construção da casa; e R$ 313,05, referente ao IPTU. Disse, ainda, que a parte ré praticou ato ilícito que lhe causou danos morais. Requereu a procedência da reconvenção para o fim de condenar as reconvindas a restituírem o montante de R$ 21.813,50, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. Pediu a Gratuidade da Justiça. Juntou documentos (fls. 94/116).
Indeferido o pedido de denunciação da lide, deferida a Gratuidade da Justiça à parte ré/reconvinte, bem como recebida a reconvenção (fl. 117-v).
A autora/reconvinda TONIMANN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou contestação à reconvenção (fls. 120/122), alegando, em suma, que a ré/reconvinte descumpriu o contrato de compra e venda. Sustentou que não estão presentes os pressupostos da responsabilidade civil, notadamente o ato ilícito, o nexo causal e os alegados danos materiais e morais. Impugnou documentos. Requereu a improcedência da reconvenção.
A reconvinda MORESCO & MAGRINELLI ASSESSORIA E NEGÓCIOS LTDA, por sua vez, não foi citada acerca da reconvenção.
Houve réplica (fls. 135/136).
Durante a audiência de instrução foram ouvidas as testemunhas arroladas (CD de fl. 148).
Declarada encerrada a instrução, as partes apresentaram memoriais (fls. 146; 149/154).
Intimadas, as partes se manifestaram acerca da possibilidade de extinção da reconvenção (fls. 157 e 158).
Vieram os autos conclusos para sentença.
II - FUNDAMENTAÇÃO
DA AÇÃO PRINCIPAL
RELIMINARMENTE
> Do acordo parcial de fl. 82
Homologo o acordo parcial entabulado entre as partes na audiência de conciliação (fl. 82), cujo teor versa sobre direitos disponíveis, e julgo extinto o processo em relação ao pedido de restituição à parte autora do imóvel objeto Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 31/34), com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso III, alínea “b”, do Código de Processo Civil.
MÉRITO
Consoante se extrai da prova documental e oral produzida no feito, a autora TONIMANN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, mediante a intermediação da empresa MORESCO & MAGRINELLI ASSESSORIA E NEGÓCIOS LTDA (nome fantasia VITALLE IMÓVEIS), por meio do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda das fls. 31/34, vendeu um terreno à ré CLAUDETE CASTURINO, no valor de R$ 90.000,00.
A parte ré pagou o valor de R$ 20.000,00 a título de entrada, restando avençado que o montante de R$ 70.000,00 seria posteriormente adimplido por intermédio de financiamento imobiliário a ser obtido junto à Caixa Econômica Federal S/A.
Ocorre que restou comprovado nos autos que a ré CLAUDETE CASTURINO, após o encaminhamento e a aprovação do financiamento pela instituição financeira, simplesmente decidiu não firmar o respectivo contrato, inadimplindo, consequentemente, a sua obrigação de efetuar o pagamento do saldo remanescente de R$ 70.000,00, referente ao terreno adquirido da empresa autora.
A parte ré, em sua contestação, sustenta a exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, afirmando que a parte autora não disponibilizou a Escritura Pública de Compra e Venda, razão pela qual o financiamento imobiliário que seria contraído para o pagamento do saldo remanescente não se concretizou.
Entretanto, a alegação da parte ré não se sustenta, uma vez que restou suficientemente comprovado nos autos que a parte autora disponibilizou toda a documentação necessária para a celebração do contrato de financiamento imobiliário, o qual, após ter sido aprovado, não foi firmado pela parte ré por mera liberalidade sua.
Tanto é assim que o referido financiamento foi aprovado pela Caixa Econômica Federal S/A, restando apenas a assinatura do contrato pela parte ré.
Note-se que a própria ré reconhece na sua contestação que o valor de R$ 70.000,00 não foi pago porque ela decidiu não assinar o contrato de financiamento, sob a alegação de que as parcelas contratuais consumiriam 92% da sua renda.
Ademais, diversamente do que sustenta a parte ré, a Escritura Pública de Compra e Venda não chegou a ser disponibilizada, uma vez que esta somente deveria ser outorgada pela parte autora quando da celebração do contrato de financiamento e do pagamento do saldo remanescente do “Contrato de Particular de Promessa de Compra e Venda” das fls. 31/34, exatamente como previsto na sua cláusula 6.2.
Registre-se, ainda, que a Escritura Pública de Compra e Venda não constitui documento necessário para o encaminhamento do pedido de financiamento imobiliário, o que se infere da análise da relação de documentos exigidos pela Caixa Econômica Federal, que consta do seu endereço eletrônico na internet[1].
Além disso, ao optar por não celebrar o contrato de financiamento com a instituição financeira, a ré deixou...
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