Decisão Monocrática nº 50056899720228210101 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Sétima Câmara Cível, 18-04-2023
| Data de Julgamento | 18 Abril 2023 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50056899720228210101 |
| Tipo de documento | Decisão monocrática |
| Órgão | Décima Sétima Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20003634794
17ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5005689-97.2022.8.21.0101/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR(A): Des. ICARO CARVALHO DE BEM OSORIO
APELANTE: GTR HOTEIS E RESORT LTDA (RÉU)
APELADO: WESLEY SILVA FERNANDES (AUTOR)
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. MULTIPROPRIEDADE (GTR HOTEIS E RESORT). RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PROJETO INICIAL SEM A ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. INDEPENDENTEMENTE DA QUITAÇÃO DO PREÇO, O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL ESTÁ COMPROVADO, PORQUANTO HOUVE A ENTREGA DE UNIDADE DIVERSA DAQUELA PACTUADA. ADEMAIS, O AUMENTO DO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS IMPACTOU NA REDUÇÃO DAS ÁREAS DO EMPREENDIMENTO, TANTO DA ÁREA GLOBAL, QUANTO DA FRAÇÃO IDEAL ADQUIRIDA EM SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. PARALELAMENTE, HOUVE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR, ALÉM DE VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA VULNERABILIDADE, DA TRANSPARÊNCIA E DO EQUILÍBRIO NAS RELAÇÕES, BEM COMO DA PRÓPRIA CLÁUSULA GERAL DA BOA-FÉ OBJETIVA. E, EVIDENCIADO O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PARTE RÉ, IMPÕEM-SE A RESCISÃO DO CONTRATO, NOS TERMOS DA SENTENÇA, COM O RETORNO DOS CONTRATANTES AO STATUS QUO ANTE.
RECURSO DESPROVIDO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de recurso de apelação interposto por GTR HOTÉIS E RESORT LTDA. contra sentença que julgou procedente a ação ordinária de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, proposta por WESLEY SILVA FERNANDES, perante a 2ª Vara Judicial da Comarca de Gramado.
De início, adoto o relatório da sentença recorrida (evento 14, SENT1):
WESLEY SILVA FERNANDES ajuizou ação de rescisão de contrato contra GTR HOTEIS E RESORT LTDA. Na inicial, alegou, em síntese, que, em 09/03/2017, firmou contrato de promessa de compra e venda tendo por objeto unidade imobiliária, no regime de multipropriedade (frações), no empreendimento denominado Gramado Termas Resort Spa, registrado na matrícula nº 30.237 do Registro de Imóveis da Comarca de Gramado/RS. Disse que, no ano de 2017, sem a anuência dos adquirentes, a ré alterou o projeto original apresentado, acrescentando o número de unidades autônomas, que passaram de 300 para 464, ocasionando a redução das áreas comuns. Narrou que a ré, também, anexou ao terreno do empreendimento imobiliário Áreas de Preservação Permanente (APPs), havendo a unificação das matrículas de nº 30.237, nº 30.238 e nº 32.987, com a consequente abertura da matrícula de nº 33.216, sendo que tal informação foi omitida no contrato. Ponderou que a unificação das matrículas transferiu aos adquirentes do empreendimento a responsabilidade pela preservação das áreas ambientais protegidas legalmente, que seria exclusivamente da incorporadora, proprietária dessas áreas. Discorreu sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Requereu, ao final, a procedência da ação para o fim de ser declarada a rescisão do contrato por culpa da ré, bem como a condenação desta à restituição dos valores adimplidos. Juntou documentos.
Deferida a tutela de urgência.
Citada, a ré apresentou contestação, sustentando a inexistência de vício de vontade, pois a parte autora recebeu todas as informações necessárias e pertinentes a viabilizar a ampla e prévia análise dos termos do contrato, bem como cópia da integralidade dos documentos que firmou, não tendo a parte adquirente manifestado o direito de arrependimento no prazo legal. Destacou que a contratação não viola a legislação consumerista, inexistindo cláusula que preveja indevida vantagem a seu favor. Aduziu que o acréscimo das unidades habitacionais não alterou a área privativa da unidade adquirida e a expectativa de lucro, representando, ainda, uma real expectativa de redução no valor do condomínio a ser pago pelos multiproprietários. Teceu considerações sobre as particularidades da multipropriedade, regulamentada pela Lei n° 13.777/2018. Ressaltou que a exigência de prévia anuência dos promitentes compradores para alteração da incorporação limita-se àqueles que possuem registro na matrícula. Afirmou que a inclusão de Área de Preservação Permanente faz parte do projeto do empreendimento, aprovado pelo Município de Gramado, e que não trouxe qualquer prejuízo aos adquirentes. Quanto às águas termais, disse que ainda não foram obtidas as licenças necessárias para a concessão da lavra, requerida em agosto de 2011. Argumentou que os valores da taxa condominial, antes da entrega do empreendimento, são estimados e que dependem de outras variáveis e dos serviços que os adquirente decidirem que serão prestados no empreendimento. Reconheceu a possibilidade de rescisão do contrato por interesse da parte autora, desde que obedecidas as cláusulas estabelecidas. Requereu a improcedência da ação. Juntou documentos.
Houve réplica.
É o relatório.
E transcrevo o dispositivo sentencial:
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido na ação ajuizada por WESLEY SILVA FERNANDES contra GTR HOTEIS E RESORT LTDA para:
(a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, restabelecendo o status quo ante;
(b) condenar a parte ré a restituir à parte autora a quantia de R$ 93.714,39, relativamente aos valores adimplidos, verba esta a ser corrigida monetariamente pela variação do IGP-M a contar do respectivo desembolso e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação.
Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios aos procuradores da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, observadas as diretrizes do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, valor a ser corrigido, pela variação do IGP-M, desde a data da publicação da sentença, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Em suas razões (evento 21, APELAÇÃO1), a parte ré sustenta a improcedência da demanda. Argumenta, de início, quanto à alegação de alteração de projeto, que em se tratando da aquisição de uma fração de tempo em uma unidade habitacional com destinação hoteleira, cuja área privativa da unidade aumentou, as demais características foram mantidas e na qual o projeto foi adequado com o intuito de melhorar o desempenho do resort, o pool hoteleiro e possibilitar redução na taxa condominial, não há que se falar prejuízo ao adquirente. Frisa que a Lei 13.777/18, expressamente definiu a multipropriedade, esclarecendo se tratar da faculdade de uso e gozo de uma fração de tempo em uma unidade imobiliária. Explica que o fato de se tratar de multipropriedade impõe regras e limitações ao exercício do direito de propriedade, em razão da sobreposição de diversos direitos reais de propriedade periódica sobre a mesma unidade, como única forma de viabilizar o seu funcionamento do empreendimento no referido sistema. Defende o fato do contrato deixar claro se tratar de imóvel com destinação hoteleira, constando na definição da fração ideal descrita no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, que se trata do Gramado Termas Resort Spa e as alterações efetuadas e devidamente averbadas à margem da matrícula, corroboram com os termos da promessa ofertada, no sentido de entregar um empreendimento totalmente voltado para o sistema de multipropriedade, considerando a promessa de um resort, destinado ao lazer e com capacidade de atender hóspedes e usuários. Frisa, ademais, que todas as alterações realizadas foram no sentido de entregar ao adquirente exatamente o que foi vendido, uma fração imobiliária, no regime de multipropriedade, em um hotel, sendo que área privativa das unidades habitacionais aumentou, visando o aumento do conforto dos proprietários e hóspedes, bem como as alterações foram no sentido de melhorar a performance do hotel. Defende, ainda, que nos termos dos artigos 129, § 5º e 176, §§ 10 e 11, da Lei de Registro Públicos, n. 6.015/73, em se tratando da incorporação de um resort, a exigência de prévia anuência dos promitentes compradores para alteração da incorporação se limitaria a obtenção de anuência dos adquirentes que tivessem gravado na matrícula o registro dos seus instrumentos de promessa de compra e venda de fração. Neste contexto, requer seja mantido hígido o contrato ou, em caso de rescisão, reconhecendo que deve ser mantida a obrigação do Apelado de efetuar o pagamento da multa prevista no Contrato firmado entre as partes, julgando totalmente improcedente a demanda.
Foram apresentadas contrarrazões (evento 25, CONTRAZAP1).
Vieram os autos conclusos para julgamento.
RELATEI.
DECIDO.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.
Trata-se de rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda referente à Unidade Imobiliária GTR-18911, no regime de multipropriedade, firmado entre as partes em 09/03/2017, relativos às fração ideal nº C-214-COI, do empreendimento GRAMADO TERMAS RESORT SPA, pelo valor total de R$ 66,900, a ser pago de forma parcelada, nos termos do contrato acostado no evento evento 7, CONTR4 . Referido contrato já se encontra quitado.
De pronto, vale registrar a incidência do Código de Defesa do Consumidor à espécie, porquanto os autores se enquadram na definição do art. 2º e a parte demandada na do art. 3º, conforme se depreende:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
(...)
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de...
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