Decisão Monocrática nº 50084791220178210010 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Oitava Câmara Cível, 31-01-2022
| Data de Julgamento | 31 Janeiro 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Apelação |
| Número do processo | 50084791220178210010 |
| Tipo de documento | Decisão monocrática |
| Órgão | Décima Oitava Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20001671586
18ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Apelação Cível Nº 5008479-12.2017.8.21.0010/RS
TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda
RELATOR(A): Des. JOAO MORENO POMAR
APELANTE: LEONARDO GOMES ROSSIGNOLO (AUTOR)
APELANTE: HERLISON CAION DE SOUZA FERREIRA (RÉU)
APELADO: OS MESMOS
EMENTA
APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO. RECONVENÇÃO. - RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. CLÁUSULA PENAL. a rescisão judicial do contrato por culpa de uma das partes requisita demonstração do inadimplemento. A cláusula penal tem aplicação restritiva que não autoriza incidência em hipótese à qual não é prevista. Circunstância dos autos em que se impõe manter a improcedência da ação e da reconvenção. - VALOR DA CAUSA. reconvenção. o valor da causa corresponde em regra à soma do valor econômico envolvido na lide. Circunstância dos autos em que se impõe adequar o valor da causa da reconvenção, ao valor da multa contratual que é a pretensão reconvencional. - PREQUESTIONAMENTO. ANÁLISE SUBSUMIDA. O julgador não precisa refutar especificadamente os dispositivos inquinados quando sua análise resta subsumida nos fundamentos da decisão que resolve a lide.
recurso DO AUTOR DESPROVIDo e recurso do réu em parte provido
DECISÃO MONOCRÁTICA
LEONARDO GOMES ROSSIGNOLO (AUTOR) apela da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual que move em face de HERLISON CAION DE SOUZA FERREIRA (RÉU), assim lavrada:
Vistos os autos do processo.
LEONARDO GOMES ROSSIGNOLO ajuizou Ação Rescisória de Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com multa contratual, retenção de valores e perdas e danos, em face de HERLISON CAION DE SOUZA, qualificados na petição inicial, respectivamente, alegando o autor que as partes firmaram contrato particular de compra e venda de imóvel, tendo por objeto a compra e venda do apartamento n.º 172, sétimo pavimento, e do box garagem n.º 22, localizado no subsolo, Torre 1, do Prédio Residencial Villaggio Positano, na Rua Ângelo Lourença Tesser, 1418, Caxias do Sul, Matrículas n.° 152.722 e n.º 152.461, do Registro de Imóveis da 1.ª Zona de Caxias do Sul, no valor de R$150.000,00. Afirmou que firmaram o contrato no dia 16/11/2016 e constou que o pagamento ocorreria da seguinte forma: entrada, no valor de R$25.000,00, em março de 2017, mais R$17.000,00, para junho de 2017; e o restante seria pago mediante assunção da dívida na Caixa Econômica Federal, no valor de R$108.000,00. Aduziu que o requerido não aceitou receber as chaves do imóvel e ser imitido na posse, bem como não realizou o pagamento dos valores acordados, a título de entrada, nem assumiu as parcelas junto à CEF. E diante do inadimplemento do requerido, o autor postulou a rescisão do contrato e a cobrança da multa contratual, com a retenção de 10%, em face da desistência imotivada da contratação por parte do requerido. Juntou documentos, fls.16/49.
Devidamente citado, o requerido apresentou contestação, fls. 52/71. Em sua defesa, alegou que o autor não é parte legítima para realizar a venda do imóvel, ou seja, o contrato particular de compra e venda de imóvel, relativo ao apartamento n.º 172 e ao box garagem n.º 22, descrito no contrato de compra e venda, uma vez que o imóvel está registrado em nome de terceiros, ou seja, Regina Lúcia Gomes Artuzi e de Ivo Artuzi. Informou que, após terem assinado o contrato, foram até o 1.º Tabelionato de Notas/Cartório Marcos, e lá houve a negativa do reconhecimento das assinaturas, tendo em vista a ausência de documentação que comprovasse a propriedade do imóvel por parte do vendedor. Posteriormente, foram até o 2.º Tabelionato de Notas, onde foram reconhecidas as assinaturas, sem mais objeções. Aduziu que desistiu da compra do imóvel, pois o autor Leonardo não é o proprietário do imóvel que pretendia vender. Ainda, que o autor, vendedor do imóvel, é corretor de imóveis, portanto, não pode alegar que desconhecia os procedimentos corretos para a transferência de propriedade de bem imóvel. Postulou pela improcedência da demanda, uma vez que não deu origem à inadimplência contratual. Por fim, apresentou ação de reconvenção para que o requerente/reconvindo seja condenado ao pagamento da multa contratual, no valor de 10%, em decorrência da não realização do negócio jurídico. Juntou documentos, fls.64/71.
Foi recebida a Reconvenção, fl.72, com o recolhimento das custas, fls.75/77, com a intimação do requerente/reconvindo.
Réplica à contestação e contestação à reconvenção, fls.79/81, em que o requerente/reconvindo sustentou que o requerido/reconvinte tinha conhecimento de que o imóvel estava em nome de terceiros e que esclareceu todas as dúvidas que ele possuía. Rechaçou a alegação de que houve inadimplemento contratual por parte do vendedor, pois sempre foi bem explicada a situação fática apresentada nos autos do processo.
Réplica à contestação da reconvenção, fls.83/84, onde o requer ido /re convinte impugnou os argumentos trazidos pelo requerente/reconvindo, alegando que o motivo da desistência foi que o vendedor não era o legítimo proprietário e, portanto, não forneceu os documentos necessários para efetivar a transferência da propriedade do imóvel.
Intimadas as partes sobre o interesse na produção de provas, fls.86/87, o requerente/reconvindo postulou a realização de audiência de instrução e arrolou a testemunha Ivo Artuzi, fl.89, já, o requerido/reconvinte mencionou que não havia interesse na produção de provas.
Realizada a audiência de instrução dia 22/07/2019. Aberta a audiência, houve tentativa de conciliação, que restou inexitosa. Colhido o depoimento pessoal do autor e a inquirida a testemunha arrolada pelo autor. Não foi colhido o depoimento pessoal do requerido, pois, como é jogador profissional de futebol, não se encontrava no Brasil, informação de fl.98.
É O RELATÓRIO, PASSO A DECIDIR.
Trata-se de pedido de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, em 16 de novembro de 2016, fls.16/18, sendo vendedor o autor Leonardo Gomes Rossignolo e comprador o requerido Herlison Caion de Souza Ferreira, tendo por objeto a compra e a venda do apartamento n.º 172, sétimo pavimento, e do box garagem n.º 22, localizado no subsolo, Torre 1, do Prédio Residencial Villaggio Positano, na Rua Ângelo Lourença Tesser, 1418, Caxias do Sul, Matrículas n.° 152.722 e n.º 152.461, do Registro de Imóveis da 1.ª Zona de Caxias do Sul, no valor de R$150.000,00.
O contrato particular de compra e venda de imóvel, fls.42/44, datado de 14 de julho de 2016, o qual dá conta que o imóvel acima referida foi vendido por Regina Lúcia Gomes Artuzi e seu esposo Ivo Artuzi ao corretor de imóveis, ora autor, Leonardo Gomes Rossignolo, cujo imóvel se encontra financiado junto à Caixa Econômica Federal, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras avenças, contrato de fls.20/35, sendo compradores/devedores/fiduciantes Regina Lúcia Gomes Artuzi e seu esposo Ivo Artuzi, e não foi registrada a propriedade em nome do comprador, ora autor, pois pendente o financiamento referido.
E, posteriormente, mesmo sem ter efetivado o registro da compra e venda do imóvel, o autor Leonardo Gomes Rossignolo vendeu o imóvel ao requerido Herlison Caion de Souza Ferreira, como se vê do contrato de fls.16/18, datado de 16/11/2016, ou seja, o autor realizou a venda de um imóvel que não era de sua propriedade, firmando contrato de compra e venda de imóvel.
O Código Civil considera negócio jurídico a manifestação que contém uma ou várias declarações de vontade, de modo que seja apta a produzir os efeitos desejados. Essa manifestação de vontade deve preencher os requisitos necessários, para que seja verificado se obtém a plena realização no plano da existência, validade e eficácia. Ausente um dos pressupostos mencionados, o negócio jurídico realizado não estará apto a produzir os efeitos a que se destina.
O artigo 104, inciso III, do CC, dispõe que a validade do negócio jurídico está condicionada à forma prescrita ou não defesa em lei, além de exigir agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
Tem-se que determinadas espécies de negócios jurídicos exigem formalidade expressa em lei, como, por exemplo, o contrato de compra e venda de bem imóvel. Nesse sentido, o Artigo 108, do CC, prescreve que a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que têm como objeto a transferência da propriedade de bem imóvel, in verbis:
“ Artigo 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
E tendo presente que a escritura pública constitui a forma prescrita em lei e requisito essencial para a validade ao contrato de compra e venda de imóvel, ou seja, “ a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que vissem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis...”, a sua inobservância acarreta a nulidade do negócio jurídico.
E, no caso concreto, incontroverso que a venda do imóvel, objeto do litígio, foi realizada por contrato de compra e venda, que não foi levado ao Registro de Imóveis, uma vez que autor Leonardo Gomes Rossignolo não é proprietário do imóvel, apesar de Regina Lúcia Gomes Artuzi e seu esposo Ivo Artuzi terem firmado contrato de compra e venda com o autor, pois não foram preenchidas as formalidades exigidas para a transferência da propriedade, ou seja, a compra e venda do imóvel através da escritura pública comptente, a qual somente seria viável quando da quitação do financiamento do imóvel na CEF, que está registrado em nome do casal Regina e Ivo Artuzi, portanto,...
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