Decisão Monocrática nº 51182901020228217000 Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, Décima Oitava Câmara Cível, 01-08-2022
| Data de Julgamento | 01 Agosto 2022 |
| Tribunal de Origem | Tribunal de Justiça do RS |
| Classe processual | Agravo de Instrumento |
| Número do processo | 51182901020228217000 |
| Tipo de documento | Decisão monocrática |
| Órgão | Décima Oitava Câmara Cível |
PODER JUDICIÁRIO
Documento:20002395912
18ª Câmara Cível
Avenida Borges de Medeiros, 1565 - Porto Alegre/RS - CEP 90110-906
Agravo de Instrumento Nº 5118290-10.2022.8.21.7000/RS
TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais
RELATOR(A): Des. JOAO MORENO POMAR
AGRAVANTE: CONDOMINIO EDIFICIO RESIDENCIAL MORADAS DE SAPUCAIA
AGRAVADO: JOSUE CAMERA DA SILVA
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. - OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EXECUÇÃO DE CESSIONÁRIO. PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. A DÍVIDA DE QUOTAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO É PROPTER REM E POR ELA RESPONDE O BEM QUE É A RESPECTIVA UNIDADE CONDOMINIAL. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE SE IMPÕE ASSEGURAR A PENHORA DA UNIDADE GERADORA DO DÉBITO CONDOMINIAL EXECUTADO.
RECURSO PROVIDO.
DECISÃO MONOCRÁTICA
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL MORADAS DE SAPUCAIA agrava da decisão proferida nos autos do cumprimento de sentença que move em face de JOSUÉ CAMERA DA SILVA. Constou da decisão agravada:
Penhore-se por termo nos autos os direitos e ações que o executado detém sobre o imóvel cuja certidão consta no evento 1, contemplando a parte executada como depositária. Com cópia do termo de penhora, nos termos do art. 844 do CPC, deverá o credor comprovar, em cinco dias, o registro da constrição junto ao Cartório de Registro Imobiliário. Em seguida, intimem-se o executado, pessoalmente ou na pessoa de seu advogado, e eventual cônjuge. Intime-se a Caixa Econômica Federal, constante como credora fiduciária, conforme informado na matrícula de imóvel.
Nas razões sustenta que embora a credora fiduciária possua a propriedade resolúvel do imóvel, isso não impede que o bem seja penhorado em sua integralidade, no caso de dívida advinda de cotas condominiais, já que se trata de obrigação de natureza propter rem, ou seja, a própria coisa responde pelos débitos gerados em relação a si; que a obrigação decorrente de inadimplemento de cotas condominiais tem natureza jurídica propter rem, por isso o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, o que torna cabível a penhora do imóvel, ainda que objeto de alienação fiduciária; que deve ser reformada a decisão para que a penhora recai sobre a integralidade do imóvel matriculado sob o número 43.917 do Registro de Imóveis da Comarca de Sapucaia e não somente sobre seus direitos e ações. Postula o provimento do recurso.
Vieram-me conclusos para julgamento.
É o relatório.
Passo a decidir.
O art. 932 do CPC/15 dispõe que incumbe ao relator não conhecer de recurso inadmissível (se não sanado vício ou complementada a documentação exigível), prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida (inc. III); negar provimento ao recurso contrário à súmula do STF, do STJ ou do próprio tribunal, a acórdão proferido em recursos repetitivos ou entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência (inc. IV); provê-lo quando a decisão recorrida for contrária a súmula do STF, do STJ, ou acórdão proferido em recursos repetitivos, entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência, ou do próprio tribunal (inc. V); e decidir o incidente de desconsideração da personalidade jurídica instaurado no tribunal (VI). Acresce-se, ainda, o enunciado sumular do e. STJ:
Súmula n. 568 - O relator, monocraticamente e o Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema.
Assim, naquelas hipóteses é expressa a possibilidade de julgamento por decisão monocrática que somente será passível de agravo interno que impugne especificamente os seus fundamentos (§ 1º do art. 1.021 do CPC/15), sob pena de não ser conhecido; e sujeitar-se à aplicação de multa (§§ 4º e 5º do mesmo artigo), vez que o interno não é via para mera inconformidade com o resultado do julgamento e nem requisito ou sucedâneo de recurso aos tribunais superiores.
O recurso atende aos pressupostos de admissibilidade e merece conhecimento. Assim, analiso-o.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE.
O Código Civil regula o condomínio edilício e dispõe sobre a responsabilidade pelas despesas condominiais:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
(...)
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
O art. 1.336 refere que as despesas comuns incumbem ao condômino, mas é evidente que o art. 1.345 ao responsabilizar o adquirente pelas dívidas deixadas pelo alienante consagra o vínculo da obrigação à respectiva unidade condominial. Ou seja, que a obrigação tem natureza propter rem.
Os ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira são pertinentes:
(...)
As características marcantes das obrigações ‘propter rem’ podem ser apontadas do seguinte modo: a) elas se relacionam ao titular de um direito real; b) o devedor se libera da prestação diante do abandono do bem, abdicando do direito real; c) elas têm em uma acessoriedade especial, dotada de ambulatoriedade. Além dos exemplos das cotas condominiais no condomínio edilício (art. 4º da Lei nº 4.591/64, e arts. 1.336 e 1.345 do Código Civil de 2002) e obrigações decorrentes dos direitos de vizinhança, a doutrina mais recente tem apontado também como exemplos de obrigação propter rem aquelas estabelecidas em convenções relativas aos condomínios fechados acerca das regras sobre as construções das casas pelos compradores dos lotes, devendo ser formulada positivamente o juízo de legitimidade das cláusulas para não permitir ofensa ao exercício lícito da propriedade.
(...)
(In Instituições de direito civil. Rio de Janeiro, Editora Forense, 2009, volume II, Teoria geral das obrigações, pág. 41)
A disposição contida no art. 1.345 do CC e o reconhecido vínculo da dívida com a unidade condominial, entretanto, não impedem discussão acerca da legitimidade passiva do adquirente em alienação voluntária não registrada ou da responsabilidade do adquirente em alienação forçada.
A legitimação passiva do proprietário registral ou do promitente comprador, assim como de cessionário de direitos sobre o imóvel é posição consolidada nos precedentes do egrégio Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade. 3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial. 4. A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita. 5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário. 7. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ - REsp: 1653143 DF 2015/0323858-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/05/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/05/2017)
AGRAVO REGIMENTAL - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL DA PROMITENTE-VENDEDORA DECLARANDO A SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO.
1. Ciente o condomínio acerca da transferência do imóvel, ainda que o contrato não tenha sido registrado no cartório de registros imobiliários, as despesas e quotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel ou do promitente comprador. Ilegitimidade do antigo proprietário ou promitente-vendedor. Precedentes.
2. Agravo regimental não provido, com aplicação de multa.
(AgRg no REsp 1299228/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 04/09/2012, DJe 14/09/2012)
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Corte orienta que o adquirente do imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à sua alienação, se o negócio é do conhecimento do condomínio. De outro lado, entende ainda que os promitentes vendedores também podem ser responsabilizados pelo pagamento dos débitos perante o condomínio, diante das peculiaridades do caso, em face do caráter propter rem da obrigação.
2.- Dessa forma, consolidou-se que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99).
3.- Agravo Regimental improvido.
(AgRg no AREsp 77.075/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2012, DJe 04/05/2012)
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO IMPROCEDENTE. VALOR DEPOSITADO INSUFICIENTE. PAGAMENTO DE DÍVIDA COMO TERCEIRO INTERESSADO. NECESSIDADE DE DEPÓSITO INTEGRAL COMPREENDENDO PRESTAÇÃO DEVIDA, JUROS, CORREÇÃO E EVENTUAIS DESPESAS.
1. "A teor da jurisprudência desta Corte, aliás, fundamentada no caráter propter rem das quotas condominiais, uma vez transferido o imóvel, a ação de cobrança...
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