Decisão Nº 08129807920218200000 de TJRN. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, Terceira Câmara Cível, 26-11-2021
| Data de Julgamento | 26 Novembro 2021 |
| Classe processual | AGRAVO DE INSTRUMENTO |
| Número do processo | 08129807920218200000 |
| Órgão | Terceira Câmara Cível |
| Tipo de documento | Decisão monocrática |
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE
Gab. Des. Amaury Moura Sobrinho na Câmara Cível
Agravo de Instrumento nº 0812980-79.2021.8.20.0000
Origem: 10ª Vara Cível da Comarca de Natal (0849878-26.2021.8.20.5001)
Agravante: NBI – Investimentos Imobiliários Ltda.
Advogada: Cecília de Souza Viana
Agravado: Condomínio Ponta Negra Flat
Relator: Desembargador Amaury Moura Sobrinho
DECISÃO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por NBI – Investimentos Imobiliários Ltda. em face de decisão do Juízo de Direito da 10ª Vara Cível da Comarca de Natal que, nos autos da ação ordinária de obrigação de fazer c/c declaratória de nulidade nº 0849878-26.2021.8.20.5001 ajuizada contra o Condomínio Ponta Negra Flat, indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência.
Nas razões recursais, a Agravante narra ser proprietária de imóvel localizado no Condomínio PONTA NEGRA FLAT, Natal/RN, consoante contrato de compra e venda em anexo, o qual desde que foi adquirido, 09/08/2014, destinou-se para o aluguel por temporada sem qualquer objeção, notificação ou reclamação do condomínio Réu. Ou seja, a Agravante sempre praticou a locação direta, sem a intermediação do Pool hoteleiro.
Contudo, “após 06/05/2021 (quinta-feira), data na qual aconteceu a eleição da nova síndica, subsíndica e conselho fiscal, o condomínio passou a proferir decisões inéditas e súbitas, as quais vem prejudicando diretamente os condôminos. Sendo estas o aumento considerável de despesas, proibições da prática de aluguel sem intermediação do Pool Hoteleiro, exigência de cumprimento de regras ilegais, sem qualquer discussão ou aprovação em Assembleia geral de condôminos, os quais são apenas comunicados por meio de notificações.”
Argumenta que, “dentre as imposições abruptas do Agravado, há proibição ao aluguel por temporada a partir do dia primeiro de outubro de 2021, sob o argumento de cumprimento do artigo da Convenção que nunca antes fora exigido em virtude do potencial ofensivo ao direito de propriedade, bem como por haver questões que imputam a ilegalidade da convenção.”
Acrescenta que a Convenção do Condomínio teve sua minuta elaborada pela Construtora e, ainda apresenta vício forma por desconsiderar a imposição do artigo 1.333 do Código Civil, sendo, portanto, nula por não observar a necessidade de elaboração e aprovação por um quórum de 2/3 dos condôminos, bem como o artigo 32, “j”, da Lei Federal nº 4.591/1964, “razão pela qual o Condomínio não pode proibir os condôminos de usar, dispor e fluir dos direitos inerentes a propriedade de seus imóveis, pois as proibições não têm amparo em uma Convenção legalmente válida.”
Relata, ainda, que o Agravado vem notificando e enviando multas em face dos proprietários que não aderiram ao Pool Hoteleiro, impedindo a efetivação de aluguel inferior a seis meses a partir de 1º de outubro de 2021, bem como “estabelecido mudanças que oneram demasiadamente os proprietários das unidades, todavia, sem qualquer consulta a estes, os quais tem arcado com o aumento de despesas provocadas com a retirada abrupta de serviços que sempre foram prestados.”
Enfatiza ser “notório que o objetivo do Réu é compelir o Autor e demais condôminos a entregar a administração de seus apartamentos ao Pool, para beneficiar os sócios investidos. Com maior número de unidades autônomas sob sua administração o Pool terá maiores lucros e vantagens, além de eliminar a concorrência.”
Aduz que todo o conjunto probatório carreado aos autos é suficiente para demonstrar a probabilidade do direito e o risco de dano, necessários para a concessão da tutela provisória de urgência.
Cita julgado do STJ, datado de 2017, no qual àquela Corte decidiu que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que prevista em lei (artigo 48 da Lei Federal nº 8.245/1991).
Reforça a nulidade da convenção do condomínio, pois não observou o requisito legal de 2/3 dos condôminos para sua aprovação.
Arremata que “sempre anunciou o seu imóvel em plataformas como Airbnb e Booking. Assim, possui reservas agendadas para o aluguel por curtas temporadas até 17 de janeiro de 2022 (lista de reserva em anexo, Doc. 05, anterior a proibição do condomínio). Observe Excelência, que as reservas foram feitas porque não eram proibidas.”
Pede a concessão da “tutela recursal, tudo para o fim de que seja para que seja suspenso qualquer ato ou comportamento do condomínio Réu que tenha a pretensao de PROIBIR o uso pelo autor do imovel descrito na inicial para fins de locacao com prazo inferior a 6 (seis) meses, bem como sejam sustadas as pretensões de aplicação de multa com este fim e as cobranças das quatro multas já aplicadas no mês de outubro de 2021 correspondente a R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), - Doc. 03 e Doc. 04 - revogando, portanto, a decisão agravada, até o julgamento final do presente agravo, por ser esta, na hipótese de ser mantida, passível de provocar dano irreversível ao Agravante, e ainda, estando em flagrante divergência com o que preceitua a mais vasta doutrina e jurisprudência pátria.” No mérito, postula o provimento do recurso com a confirmação da tutela recursal.
É o relatório.
A possibilidade de deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal na via do agravo de instrumento decorre do contido no artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015, situação em que o relator deverá realizar a análise dos requisitos necessários à concessão da tutela provisória.
Em 18 de março de 2016, com o início da vigência da Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), a matéria recebeu tratamento legal diverso do anteriormente previsto, tendo o legislador nos artigos 294 a 311 disciplinado o tema concernente a análise de pedidos liminares, de modo a apontar a existência de um grande gênero denominado tutela provisória, com duas espécies, a saber: a tutela de urgência e a tutela de evidência.
Nessa linha de pensamento, o artigo 300 do novo CPC disciplina que a concessão da tutela de urgência (nesta compreendida tanto a tutela antecipada, quanto a tutela cautelar) ocorrerá quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano.
Em resumo, pretende a agravante seja afastada regra contida em Convenção do Condomínio recorrido, especificamente os incisos I e IV, do §1º do artigo 5º, cuja redação transcrevo:
Art. 5º Todos os apartamentos, independentemente de sua localização, destinar-se-ão ao uso residencial, permitida, no entanto, a sua exploração no sistema Associativo de Locação. Estabelecida a destinação das edificações como Residencial com serviços, fica proibida qualquer outra utilização e, para que assim se faça, ficam, desde logo e para todos os fins de direito, fixadas as seguintes modalidades de utilização das unidades autônomas:
Parágrafo Primeiro – Locação Convencional – Os Serviços concernentes ao sistema de locações infividuais observarão as seguintes disposições:
I – Será firmado entre os proprietários dos apartamentos e a Administradora um contrato específico para a locação de seus apartamentos em sistema de Pool Hoteleiro ou qualquer outro;
...
IV – Fica, desde já, proibido o aluguel por prazo inferiro a 06 (seis) meses, exceto pelo Sistema Associativo de Locação, estando o infrator sujeito à multa de 06 (seis) aluguéis mensais, de acordo com o valor de mercado, aplicando-se a multa em dobro em cada reincidência.
Ao questionar a aplicação das regras acima apresentadas, a recorrente sustenta a nulidade da Convenção, uma vez que esta não teria sido elaborada e aprovada por 2/3 dos condôminos, violando, assim, o artigo 1.333 do Código Civil e o artigo 32, “j”, da Lei Federal nº 4.591/1964, impedindo, deste modo, o livre exercício do direito de propriedade, consagrado no artigo 5º da Constituição Federal e no artigo 1.228 do Código Civil.
Contudo, em sede de cognição inicial, observo que os vícios de constituição da Convenção do Condomínio, como apontados pela recorrente, devem ser objeto de acurada instrução, uma vez que aparentemente é norma em vigor desde dezembro de 2003.
Nesse sentido, destaco que a recorrente tinha conhecimento da existência da regra questionada, quando afirma que “o inciso IV do Parágrafo Primeiro do artigo 5º da convenção da nunca fora posta em prática por ser considerada abusiva pelos condôminos, pois ultrapassa os limites regulatórios da Convenção de Condomínio, atingindo o direito de propriedade.” Ou seja, a regra sempre existiu, mas, por razões que se desconhece, não foi exigida. Entretanto, de todos conhecida a regra do Direito segundo a qual o desuso do texto normativo não afasta sua eficácia, devendo, ser for o caso, providenciar-se sua revogação/substituição.
No caso, repito, a regra encontra-se vigente e deve ser observada, consoante determinado pelo artigo 1.333 do Código Civil.
Nesse sentido, cito julgado do TJMG:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - NULIDADE DA SENTENÇA - AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - PREJUÍZO - INOCORRÊNCIA - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - DESTINAÇÃO DIVERSA DA PACTUADA - INFRAÇÃO À CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - MULTA - APLICAÇÃO - LEGALIDADE - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - LOCADOR E LOCATÁRIO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
- Não configura nulidade do julgamento a ausência de designação de audiência de conciliação. É faculdade do julgador a realização de audiência de conciliação. Ao depois, nada obsta que as partes elaborem, fora do juízo, um acordo, caso seja essa a pretensão, para posterior homologação pelo juízo.
- O art.1.333 do Código Civil prevê que o condômino é obrigado a observar as normas contidas na Convenção de Condomínio.
- Descumprido por qualquer condômino as obrigações decorrentes do regimento interno ou convenção, estarão sujeitos a penalidades na forma prevista no art.1337 CC/2002.
- Tanto o locador quanto o locatário possuem responsabilidade pelo mau uso da propriedade - Arts. 22 e 23 da Lei n. 8.245/1991, devendo ambos responder pelas multas...
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