Ilhéus - 2ª vara cível e comercial
| Data de publicação | 19 Agosto 2021 |
| Gazette Issue | 2924 |
| Section | CADERNO 2 - ENTRÂNCIA FINAL |
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
2ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS
SENTENÇA
8007143-07.2019.8.05.0103 Petição Cível
Jurisdição: Ilhéus
Requerente: Associacao Dos Moradores E Proprietarios De Lotes Do Condominio Mar A Vista - Ampromar
Advogado: Angelo Souza Dos Santos (OAB:0043526/BA)
Requerido: Pedro Roberto Silva E Silva
Advogado: Emerson De Oliveira Brandao (OAB:0013735/BA)
Sentença:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
2ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS
| Processo: PETIÇÃO CÍVEL n. 8007143-07.2019.8.05.0103 | ||
| Órgão Julgador: 2ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS | ||
| REQUERENTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROPRIETARIOS DE LOTES DO CONDOMINIO MAR A VISTA - AMPROMAR | ||
| Advogado(s): ANGELO SOUZA DOS SANTOS (OAB:0043526/BA) | ||
| REQUERIDO: PEDRO ROBERTO SILVA E SILVA | ||
| Advogado(s): EMERSON DE OLIVEIRA BRANDAO (OAB:0013735/BA) |
| SENTENÇA |
Trata-se de Ação de Cobrança de Taxas de Manutenção proposta por Associação de Moradores e Proprietários de Lotes do Condomínio Mar a Vista – Ampromar, informando em resumo que o Loteamento em epígrafe foi constituído nos moldes da lei 6.766/1979, bem como que o Contrato Padrão firmado por ocasião da aprovação e registro do loteamento estipula que os adquirentes de lotes integrarão a associação e se obrigam a cumprir o regulamento de referida associação.
Informa também que “a ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E PROPRIETÁRIOS DE LOTES DO CONDOMÍNIO MAR À VISTA, conforme registro sob nº 3078, perante o Cartório de Registro Especial de Títulos e Documentos de Pessoas Jurídicas da Comarca de Ilhéus – BA, datado de 19/10/2007, e pela Assembleia Geral Extraordinária, devidamente aprovada, realizada em 21/07/2007.
Sustenta que “para atingir o seu objeto social e prestar os serviços de manutenção e implementação constante de melhorias dos espaços comuns do LOTEAMENTO, depende a requerente dos recursos advindos das contribuições pagas, a título de rateio de despesas (ordinárias e extraordinárias), pelos proprietários dos imóveis locais. Basicamente, os serviços postos à disposição dos moradores pela requerida consistem na segurança existente na portaria de acesso ao loteamento, vigilância nas vias públicas, limpeza, manutenção da rede de água fluvial, conservação das vias, preservação do meio ambiente, dentre outros .”
Infere assim, que o requerido, na condição de proprietário dos lotes 001, 002 e 019 da quadra H, não vem quitando as despesas e obrigações de cotas de manutenção, pelo que se tornaria devedor da quantia de R$ 30.788,88.
Indeferida a AJG, não logrou êxito a tentativa de conciliação em audiência (ID s 46998501 e demais pedidos de suspensão) .
Peça contestatória ID 64529305, onde o réu, por seu patrono, afirma que “a parte ré não está obrigada a cumprir as normas previstas no Estatuto, especialmente as cláusulas que dispõe sobre o pagamento de taxas associativas destinadas a manutenção do loteamento e a prestação de serviços de interesse comum, haja vista a ausência de filiação desta, e o amparo legal previsto no inciso XX, do Art. 5º da Constituição Federal, de que “ninguém é obrigado a se associar ou manter-se associado”.
Pugna pelo reconhecimento da liberdade de associação, e ilegalidade da cobrança de taxa associativa. Impugna a planilha de cálculo.
Manifestou-se à contestação a parte requerente consoante ID 68682401.
Consoante a parte autora tenha juntado novos documentos onde informa que o réu já teria sido detentor de cargo eletivo em relação à associação condominial, foi ouvida a parte contrária (ID 71731262).
Designou-se audiência de instrução, realizada sob forma telepresencial ID 85911896, na medida em que suspensas as atividades presenciais, devido à Pandemia Covid-19. Foi colhido depoimento pessoal do réu e ouvida 01 (uma) testemunha da parte autora.
Após, vieram aos autos as alegações finais. Relatados, passo à fundamentação e concluo com dispositivo.
Não foram deduzidas preliminares conforme art. 337 do CPC, razão pela qual passaremos, diretamente, à análise do mérito.
Não se olvida que a liberdade associativa seja um direito consagrado em nosso ordenamento jurídico. Porém há que se fazer uma interpretação conforme a casuística que se apresenta, observando o princípio venire contra factum proprium e vedação ao enriquecimento sem causa.
Consoante comprovado nos autos, o Loteamento em questão é cercado, conta com guarita própria e controle de entrada e saída, recebendo permissão da Municipalidade para administrar as suas dependências e existindo Convenção com regras próprias depositadas em Cartório.
Consta dos autos também, que o próprio contestante presenciou a constituição de referido ente associativo, anuindo às suas regras e participando ativamente de algumas gestões (ID 41929583) em Conselho Fiscal e/ou Presidente, o que não foi negado em depoimento pessoal do réu.
Assim é que não pode alegar surpresa ou desconhecimento quanto à existência e legitimidade da associação.
Da mesma forma, percebe-se também que a cobrança de taxas de manutenção foi definida em Estatuto, constante dos autos.
Assim, trata-se de obrigação a todos imposta, já que a aquisição de lotes em referido Loteamento pressupõe a aceitação de normas internas para sua boa convivência.
As normas internas de referido local residencial, preveem rateio de despesas mediante pagamento de taxas mensais e percebo que a natureza finalística de referida cobrança seja a manutenção de áreas comuns, motivo pelo qual as benfeitorias são aproveitadas por todos quantos residam em referida localidade.
Se um ou outro morador não está satisfeito com a gestão dos recursos advindos, compete-lhe registrar reclamações em livro próprio, manejar petições administrativas, participar de eventuais reuniões e colocar propostas para votação em assembleia condominial.
Não se pode apenas, deixar de pagar a taxa a todos imposta por estar descontente com a suposta falta de pavimentação ou por outra questiúncula qualquer, eis que tais fatores se resolvem internamente.
Mais ainda, considero que não há provas da solicitação de desfiliação nos autos, em frontal desacordo ao CPC:
Art. 373. O ônus da prova incumbe:
I – ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;
II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor
Para além da inexistência de pedido de desfiliação, entendo que o fato de haver solicitado a retirada seria inócuo, pois recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu que não seria inconstitucional a cobrança de cotização dos proprietários de imóveis em loteamento, que tenham aderido ao ato constitutivo das entidades (o que se adequa ao presente caso).
Vale informar, se o morador aderiu à formação da Associação, aderiu também à cobrança de taxas, sendo irrelevante qualquer tentativa de desfiliação, já que o pagamento de rateio de despesas se trata de obrigação a todos imposta.
Podemos dizer que, no caso dos autos, a obrigação de pagamento de taxas mensais (rateio de despesas) decorre da própria aquisição ou utilização dos lotes, porquanto não se trata de associação recreativa mas sim de verdadeiro “condomínio de fato”.
Não está o requerente obrigado a pertencer a uma associação: por óbvio que poderá escolher residir em outro local fora de um Condomínio Fechado que não ofereça a mesma segurança ou as mesmas benesses de um loteamento cercado e vigiado por guarita 24 horas.
Optando por adquirir lotes em referido bairro residencial entretanto, e mais ainda, optando em participar dos atos de constituição da Associação em Epígrafe, passa a ser responsável pelo adimplemento como forma acessória e indissociável do seu status de proprietário morador, que tem vigência e exigibilidade até o dia em que deixe tal condição, alienando seu quinhão.
Vejamos Tema 492 fixada em Repercussão Geral :
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"
Assim também as decisões de Tribunais, inclusive o seguinte distinguish:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO. LOTEADOR. CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO DOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INVIABILIDADE. 1. O agravante adquiriu de terceiro imóvel em cujo contrato-padrão de compra e venda com o loteador, com o devido registro em cartório, há expressa previsão da cobrança de taxa para manutenção, de modo que a hipótese dos autos não se amolda à tese repetitiva consolidada no Tema 882/STJ, no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Segunda Seção, REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, DJe de 22.5.2015). 2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ - AgInt no REsp: 1853266 SP 2019/0371305-0, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 01/03/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe...
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