Livro I - Abordagem conceitual
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LIVRO I
Abordagem conceitual
IIIIIISUMÁRIOIIIIII
Introdução, 2 – Conflitos fundiários, 5 – Propriedade, 7 – Estatuto da
Cidade – Lei no 10.257/2001, 10 – Direito urbanístico, 11 – Função
social da propriedade, 15 – Questão urbana, 22 – Lei de loteamentos, 30 –
Lei no 13.465, de 11 de julho de 2017, 33 – Trabalho social, 34 –
Medidas jurídicas, 36 – Objetivos, 36 – Conceitos e instrumentos
jurídicos, 49 – Conclusão da abordagem conceitual, 79
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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
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INTRODUÇÃO
Durante dez anos o Brasil teve um dono. Ao fechar um
contrato de exclusividade para exploração do pau-brasil,
em 1502, o cristão-novo Fernão de Noronha arrendou a
Colônia por três anos, à frente de um consórcio de judeus
conversos. O acordo teria sido renovado em três ocasiões.
As obrigações eram: explorar o pau-brasil, defender a ter-
ra contra a cobiça, já viva, de espanhóis e franceses, esta-
belecer uma feitoria, explorar 900 léguas de litoral e pagar
um quinto dos lucros à Coroa.1
Foi assim que as coisas começaram aqui na nossa querida Pin-
dorama. Desde a descoberta, nosso país convive com o apossamento
de terras e a sua exploração. Lá se vão nada menos do que cinco
séculos.
Falando em apossamento, vale logo de início apontar a dis-
tinção básica dos termos utilizados em “jurisdiquês” que acabam
gerando certa confusão, por serem parecidos na origem, mas bem
diferentes na essência e nas consequências: posse, apossamen-
to, possuidor, posseiro, composse e, para concluir o rol, o termo
exclusividade.
Vamos lá, um por um, mas fugindo da conceituação apro-
fundada usada no universo jurídico, que poderá ser pesquisada
lendo-se os autores consagrados do Direito Civil, Administrativo e
Urbanístico:
• Posse: há inúmeras definições jurídicas completas e com-
plexas, mas como o intuito aqui é simplificar as coisas, vou
tentar dessa forma. Peguemos a propriedade como ponto
de partida. Propriedade de um imóvel só é assim conside-
rada – propriedade – se tiver registro no Cartório de Imó-
veis em nome da pessoa que se diz dona. Tem um velho
ditado que diz: “só é dono quem registra”. No Cartório tem
que ter a Matrícula do imóvel (o que seria o RG do imóvel),
1 BUENO, Eduardo. Brasil: uma história: cinco séculos de um país em cons-
trução. Rio de Janeiro: Leya, 2012. p. 34.
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LIVRO I – Abordagem conceitual
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e nessa matrícula constarão a sua descrição completa, os
confrontantes (terrenos vizinhos), o endereço, o histórico
de alterações, de gravames e de mudanças de mãos. Cada
imóvel em dado município só tem um único número de
matrícula. Pois bem, nesse registro imobiliário tem que
constar ainda que em tal data, por força de tal contrato, o
imóvel passou de fulano de tal para sicrano. Estando assim,
pode-se dizer que aquele bem pertence ao tal sicrano, ou
seja, ele é o proprietário de fato e de direito. Se não cons-
tar isso no registro do imóvel a pessoa não é considerada
proprietária perante o Direito. Ela poderá ser considerada
como possuidora daquele bem, mas não proprietária. Essa
a diferença em linhas gerais.
E sendo ela possuidora, poderá sê-lo com algumas caracte-
rísticas diferentes, que terão importância para a regulariza-
ção. Logo mais adiante veremos essas diferenças, mas por
enquanto voltemos aos termos jurídicos.
• Apossamento: ocorre quando o poder público se apossa
de um bem particular sem que tenha havido um processo
de desapropriação ou um acordo entre ambos para que o
imóvel seja utilizado para algum uso público ou de interes-
se social.
• Possuidor: é o detentor da posse, aquele que se diz dono,
que acha mesmo que é o dono, até descobrir que para ser
dono precisaria ter o registro em seu nome. Mas ele tem
direitos como possuidor. Tanto que há várias normas legais
que o protegem e lhe dão poderes, inclusive a possibilidade
de vir a ser declarado verdadeiro dono e ter seu nome ins-
crito na matrícula do imóvel. Isso é o que acontece como
resultado de uma ação de usucapião. Faz o imóvel mudar
de mãos. Passa a constar na matrícula que o imóvel, por
força de sentença judicial no processo número tal, deixa
de pertencer ao anterior proprietário e passa a pertencer a
esse novo, por usucapião.
• Posseiro: é termo mais usual no Brasil para designar o ho-
mem do campo, da roça, que planta num terreno que não
é dele e divide o rendimento com o dono. É o chamado
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