Livro II - Prática
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LIVRO II
Prática
IIIIIISUMÁRIOIIIIII
Considerações iniciais, 84 – PARTE I – Físico – Lepac/Leplac
(desenhos, acidentes, áreas non aedificandi, minas, cursos d’água,
redes, acessos principais, áreas verdes, preservação, Projeto de
Regularização Fundiária – art. 35), 86 – PARTE II – Social –
mobilização dos moradores, informações do que será feito, a forma,
o cronograma, o objetivo, a meta, os benefícios aos moradores;
depois, selagem (junto com o Físico e articulado à planta/lepac), ficha
cadastral preliminar, coleta de documentos, ocupação em cada lote (se
uma ou mais famílias), como se dá a divisão na prática, o que querem
os moradores quanto à divisão, 91 – PARTE III – Jurídico – situação
jurídica da gleba (origem, registros, cadeia sucessória, parcelamentos
e desmembramentos, problemas e pendências, situação tributária,
bloqueios), escolha do instrumento legal a ser utilizado e explicação
aos moradores, articulação prévia com o Oficial de Registro de Imóveis
e acerto da forma como ele quer que seja feito, elaboração junto com
o Social da listagem completa dos beneficiários, 98 – MODELOS – 1.
Requerimento de instauração de Processo Administrativo de REURB
por pessoa física, 106 – 2. Requerimento de instauração de Processo
Administrativo de REURB por Associação de Moradores, 107 –
3. Modelo de Informativo para comunicar a população sobre o
cadastro social, 108 – 4. Modelo de Selagem/Selo, 109 – 5. Modelo de
Ficha Cadastral, 110 – 6. Modelo de Ofício encaminhado ao Poder
Judiciário, 113 – 7. Modelo de Ofício encaminhado ao Ministério
Público, 114 – 8. Modelo de Ofício encaminhado às concessionárias
de energia elétrica, de abastecimento de água, coleta e tratamento de
esgoto etc., 115 – 9. Modelo de Ofício encaminhado ao Cartório
de Imóveis da Comarca de Segóvia, 116 – 10. Modelo de Edital de
Abertura do Processo Administrativo de REURB, 117 – 11. Modelo
de Notificação de Confrontante, 118 – 12. Modelo de Auto de
Demarcação Urbanística, 119 – 13. Modelo de Certidão de Regu-
larização Fundiária (CRF), 120
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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
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CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O processo de Regularização Fundiária para qualquer núcleo,
começa pela abertura de um Processo Administrativo de REURB na
Prefeitura. Ele pode ter sido provocado por ato do Poder Executivo, do
Legislativo ou ainda a pedido dos moradores do local. O artigo 14 da
Lei nº 13.465/2017 traz o rol de pessoas legitimadas a propor a REURB:
Art. 14. Poderão requerer a REURB:
I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios,
diretamente ou por meio de entidades da administração
pública indireta;
II – os seus beneficiários, individual ou coletivamente, di-
retamente ou por meio de cooperativas habitacionais, as-
sociações de moradores, fundações, organizações sociais,
organizações da sociedade civil de interesse público ou
outras associações civis que tenham por finalidade ativi-
dades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regulariza-
ção fundiária urbana;
III – os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores
ou incorporadores;
IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hi-
possuficientes; e
V – o Ministério Público.
§ 1º Os legitimados poderão promover todos os atos ne-
cessários à regularização fundiária, inclusive requerer os
atos de registro.
§ 2º Nos casos de parcelamento do solo, de conjunto ha-
bitacional ou de condomínio informal, empreendidos por
particular, a conclusão da REURB confere direito de re-
gresso àqueles que suportarem os seus custos e obrigações
contra os responsáveis pela implantação dos núcleos ur-
banos informais.
§ 3º O requerimento de instauração da REURB por pro-
prietários de terreno, loteadores e incorporadores que
tenham dado causa à formação de núcleos urbanos infor-
mais, ou os seus sucessores, não os eximirá de responsabi-
lidades administrativa, civil ou criminal.
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Aberto o processo administrativo, deve-se dar publicidade e
notificar todas as partes interessadas no processo. Após esse passo
inicial, é necessário fazer o projeto de regularização. Os artigos 35 e
seguintes trazem os conteúdos que esse projeto precisa ter. Ele deve
ser o mais completo possível, mas o nível de exigência técnica vai de-
pender do grau de dificuldade do núcleo a ser regularizado. O final
desse projeto e da tramitação administrativa é a expedição da Certi-
dão de Regularização Fundiária (CRF). Como diz o artigo 41, ela é
“o ato administrativo de aprovação da regularização”. Nesse mesmo
artigo estão os conteúdos que devem estar presentes na CRF.
Já dissemos que essa CRF não tem um modelo pré-determi-
nado, cada ente público pode dar a forma que lhe for conveniente.
O conteúdo, todavia, esse sim, é preciso estar presente, seja da for-
ma como for. Outro aspecto que ressaltamos novamente se refere
ao inciso VI desse artigo 41: a listagem dos ocupantes. Esse assunto
é adequado que seja tratado antes com o Registro de Imóveis. Isso
porque de um Ofício para outro há pequenas diferenças no trato
dessa questão. Para alguns podem bastar a relação com a qualifica-
ção completa, para outros haverá a necessidade de se juntar todos
os documentos à listagem, embora a lei seja clara em afirmar que
apenas a listagem com a qualificação dos beneficiários é o suficiente.
É aconselhável tratar disso com o Cartório antes de dar prossegui-
mento à regularização, para que ela não tenha que ser interrompida
lá na frente a fim de se coletar documentos faltantes.
É essa CRF que será levada a registro no Cartório, juntamente
com o projeto de regularização, que é sua parte integrante. O Oficial,
recebendo esse material, vai prenotar e instaurar o procedimento de
registro. No prazo de quinze dias ele deverá ou emitir nota devolu-
tiva com as exigências complementares, ou tomar as providências
para o registro se estiver tudo certo.
Para que a tramitação no Registro de Imóveis se dê da melhor
forma possível e sem muitos atropelos, o ideal é que todo o traba-
lho anteriormente feito seja o mais detalhado possível. O Cartório
se obriga a atender ao Princípio da Especialidade, como já dissemos.
Isso exige do Oficial um rigoroso exame sobre a descrição do imóvel,
sua localização, dimensões, confrontantes etc. Ou seja, deve ser de
tal forma descrito o imóvel que não seja possível imaginar-se ser um
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