Sub-rogação do contrato (Art. 12, caput e §§ 1.º e 2.º)
| Autor | Ligiera, Wilson Ricardo - Pichiliani, Mauricio Carlos |
| Ocupação do Autor | Advogado, professor universitário e mestre em Direito Civil pela USP - Advogado, professor universitário e especialista em Direito Processual Civil pela PUC |
| Páginas | 27-42 |
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2 SUB-ROGAÇÃO DO CONTRATO (ART. 12, CAPUT E
§§ 1.º E 2.º)
Redação anterior (com as alterações em destaque):
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da
sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou
companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub -rogação será comunicada
por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do
fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Nova redação (com as alterações em destaque):
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução
da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou
companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1.º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2.º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado
do recebimento da comunicação oferecid a pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Justificação do Projeto de Lei n.º 71/07, Deputado José Carlos Araújo:
A regra do caput do art. 12 da Lei de Locações tem por objetivo a proteção da
moradia do cônjuge ou companheiro em caso de dissolução do vínculo conjugal ou
da sociedade concubinária, não dizendo respeito às locações não-residenciais
(corrobora esse entendimento o tratamento dado pelo art. 11 a uma hipótese
análoga – prosseguimento somente da locação residencial em caso de morte do
cônjuge ou companheiro locatário). A modificação proposta visa a explicitar que a
regra versa apenas sobre locações residenciais. Quanto ao parágrafo único deste
artigo, propõe-se que a correta substituição de garantias prevista na lei seja estendida
também às hipóteses do art. 11, que igualmente tratam de casos nos quais há sub-
rogação da locação com exoneração do primitivo fiador.
Justificativa da Emenda Modificativa n.º 1/07, Deputado Eduardo Sciarra:
Considerando que o interesse dos artigos 11 e 12 é automatizar a continuidade da
locação, e que a fiança, normalmente decorre da esfera familiar, portanto, no caso de
falecimento ou desfazimento da sociedade conjugal, com a mantença da locação, é
natural que o fiador permaneça com a disposição de continuar a garantir a relação
locatícia, por na maioria das vezes se tratarem de membros da própria família. Assim a
fiança nestes termos assumiria uma condição “intuitu familiae”. Todavia, se a motiva-
ção inaugural da fiança quedou-se com o advento da circunstância noticiada, poderá o
fiador eximir-se de suas responsabilidades mediante simples ato notificatório.
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2.1 Abrangência da alteração do art. 12
12.112/09, o art. 12 da Lei do Inquilinato sofreu pequenos ajustes em
seu caput. O parágrafo único foi desmembrado em dois parágrafos
distintos.
O art. 12 encontra-se localizado na seção que trata da locação
em geral, o que poderia levar à interpretação de que se aplicava tanto
aos imóveis urbanos residenciais quanto aos não residenciais (excetu-
adas, obviamente, as hipóteses previstas no parágrafo único do art. 1.º
da Lei 8.245/91)
18.
Com efeito, a redação primitiva do dispositivo não limitava
expressamente a sub-rogação às locações residenciais, embora o
entendimento de que o artigo se aplicava também às locações não
residenciais pudesse colidir com o teor do art. 11, inc. I, da Lei do
Inquilinato19.
De qualquer modo, a nova redação deixou claro que sua apli-
cabilidade se restringe à locação residencial. Isso, no que diz respeito
ao caput, pois os parágrafos aplicam-se também à locação não resi-
dencial.
18 Estabelece o parágrafo único do art. 12 da Lei de Locações: “Parágrafo único.
Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de
imóveis de propriedade da União, d os Estados e dos Municípios, de suas autarquias e
fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços p ara estacio-
namento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-ho téis,
hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços
regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendame n-
to mercantil, em qualquer de suas modalidades.”
19 Dispõe o art. 11 da Lei de Locações: “Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-
rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucess ivamente, os herdeiros necessários e
as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes
no imóvel; II - nas locações com finalidad e não residencial, o espólio e, se for o caso,
seu sucessor no negócio.”
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