Compromisso de compra e venda
| Autor | Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues |
| Páginas | 221-237 |
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O Compromisso de Compra e Venda é instrumento largamente utilizado nas transações imobiliárias. No caso dos imóveis localizados total ou parcialmente em terreno de marinha ou seu acrescido, a opção por utilizá-lo tem um motivo a mais do que os inerentes aos imóveis alodiais: a situação documental do transmitente (vendedor) junto à SPU.
Para que o negócio se concretize por meio da escritura pública é necessário que o transmitente (vendedor) esteja
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regularmente cadastrado como ocupante ou foreiro no órgão da SPU, com o fim de adotar os procedimentos necessários à transferência, conforme será visto nos capítulos seguintes. Ocorre que muitos costumam estar em situação irregular perante esse órgão ou com a documentação pendente de regularização. Portanto, mesmo com o pagamento à vista do preço ajustado, a apresentação de todas as certidões reipersecutórias e negativas, a disposição para recolher o ITBI ou ITR e emolumentos notariais, estando o imóvel perfeitamente legalizado na Prefeitura Municipal e assentado no Registro Imobiliário, surge a necessidade de utilizar esse instrumento, sem o qual não restaria instrumentalizado o negócio.
O Decreto-lei nº 58/1937 foi a primeira letra a disciplinar o Compromisso de Compra e Venda de imóveis loteados, sofrendo alterações e regulamentações posteriores que estenderam a aplicação de suas disposições aos imóveis não loteados. Nesta origem de normatização do instrumento, já era conferido ao compromissário comprador: o “direito real oponível a terceiros quanto à alienação ou oneração posterior” do imóvel, quando o mesmo fosse averbado à margem da transcrição no Cartório de Registro de Imóveis, incluindo o direito à adjudicação compulsória. Também já estava prevista a forma pública ou particular de se contratar.
Muito debate houve acerca do direito à adjudicação compulsória estar condicionado ao registro do contrato, principalmente nos tribunais, mas o entendimento pela não necessidade restou pacificado com a edição da Súmula
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239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis”.
Como o leitor pôde observar, o presente capítulo foi intitulado de “Compromisso de Compra e Venda”, mas a nomenclatura “Promessa” também é válida e usual; na realidade, Promessa e Compromisso podem ser tidos como uma mesma forma de contratar, pois a denominação dada ao instrumento não prevalecerá sobre seu conteúdo. Alguns autores entendem haver diferença entre um e outro, mas em nossa concepção, data venia, tais construções doutrinárias restam superadas, as cláusulas presentes no instrumento definirão a realidade, e o cumprimento delas sua eficácia. O artigo 22 do Decreto nº 3.079/1938, que regulamentou o Decreto-lei nº 58/1937, dispunha que “[...] para os efeitos desta lei, compreendidas nesta disposição as escrituras de promessa de venda de imóveis em geral”. O Código de Processo Civil de 1939 também fazia menção à promessa de contratar, no § 2º do seu artigo 1.006: “Nas promessas de contratar, o juiz assinará prazo ao devedor para executar a obrigação desde que o contrato preliminar preencha as condições de validade do definitivo”.
O Código Civil de 2002, ao disciplinar a matéria, consagrou a nomenclatura “promessa de compra e venda”, no Livro III – Do Direito das Coisas, Título IX – Do Direito do Promitente Comprador, em seus artigos 1.417 e 1.418,
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e também conferiu ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel, desde que não fosse inserida cláusula de arrependimento e com a condição de o instrumento público ou particular ser registrado no Registro Imobiliário competente. O Código Civil de 2002 incluiu o direito do promitente comprador do imóvel entre os direitos reais.
O novo Codex nada inovou no sentido de disciplinar a Promessa de Compra e Venda, pelo contrário, regrediu ao novamente trazer à baila uma discussão que restava praticamente superada: a de que o direito à adjudicação compulsória estaria condicionado ao registro do contrato.
Apesar da contraditória disposição do artigo 1.418 do CC 2002, foi aprovado o Enunciado nº 95, na I Jornada de Direito Civil, a seguir descrito: “Art. 1.418: O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula nº 239 do STJ)”.
O Código Civil de 2002, no seu artigo 462, dispõe que a forma do instrumento é livre, entendimento que já era consolidado jurisprudencialmente, portanto, permitida a forma particular para esse tipo de contrato.
A Promessa ou Compromisso de Compra e Venda estabelecerá direitos e obrigações entre as partes, oportuni-dade para instituir certas convenções particulares, como a responsabilidade pelo pagamento do laudêmio. É mister
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lembrar que as convenções particulares não são oponíveis à União, como também não são à Fazenda Pública.1A Promessa ou Compromisso não é instrumento hábil para a transferência do domínio útil ou dos direitos de ocupação, mas, sim, documento preliminar à outorga da escritura pública definitiva.
José Osório de Azevedo Jr. (2006) defende que o Compromisso de Compra e Venda não deve ser tido como mero contrato preliminar, em que se objetiva a feitura de um futuro contrato definitivo; o autor entende que o Compromisso, respeitado os atributos que locupletam a compra e venda, representa o próprio negócio jurídico, surtindo todos os efeitos desejados, sendo a escritura definitiva mera formalidade a ser cumprida, como instrumento a reiterar todas as disposições do compromisso. Segundo Azevedo Jr.: “Por isso entendemos que hoje se pode dizer que, em matéria de imóveis, o compromisso de venda equivale à venda”.
Como já esclarecemos acima, a forma é livre, o instrumento poderá ser público ou particular,2mas no caso dos
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imóveis localizados em terrenos de marinha e seus acres-cidos, a forma pública exigirá a apresentação da certidão autorizativa de transferência de ocupação ou aforamento expedida pela SPU,3cuja referência a este documento deverá ser feita no corpo da escritura e o original arquivado em pasta própria do...
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