Escritura pública
| Autor | Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues |
| Páginas | 251-267 |
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Preceitua o artigo 108 do Código Civil brasileiro: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Segundo o artigo 215, § 1º, do Código Civil, salvo quando exigidos outros por lei, são requisitos técnicos da escritura pública, devendo nela conter:
I data e local de sua realização;
II reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
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IV manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
VII assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
O § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/1985, com redação dada pela Lei nº 13.097/2015, disciplina, que o tabelião consignará no ato notarial a apresentação da guia de pagamento do ITBI, as certidões fiscais, certidões de propriedade e ônus reais, ficando dispensada a transcrição desses documentos, os quais deverão ser arquivados no original ou em cópias autenticadas no Serviço Notarial. Com a devida ressalva de que a apresentação das certidões fiscais e feitos ajuizados podem ser dispensados em determinadas condições, conforme parecer da Correge-doria-Geral de Justiça.
Essa Lei ainda determina que “ficam dispensados, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório de Registro de Imóveis” (art. 2º, caput).
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O Decreto nº 93.240/1986, que veio a regulamentar a Lei 7.433/1985, elenca os documentos e certidões que devem ser apresentados para a lavratura dos atos notariais, desobrigando os tabeliões da manutenção em Cartório do original ou cópias autenticadas das certidões fiscais, reais e pessoais reipersecutórias sobre o imóvel, e de ônus reais expedidas pelo Registro Imobiliário, desde que transcreva na escritura os elementos necessários à sua identificação.
Vimos em linhas gerais a documentação necessária e as formalidades a serem seguidas relativas à escritura pública de imóveis alodiais, agora passaremos a ver a documentação exigida e as formalidades a serem adotadas para a lavratura de escritura pública que envolva a transferência de direitos sobre imóveis da União, em regime de aforamento ou ocupação. O documento indispensável a ser apresentado ao Notário é a CAT expedida pela SPU, que tem o condão de autorizar a lavratura da escritura. Nesse documento constará o nome do ocupante ou foreiro inscrito no órgão, que deverá ser o mesmo que figura como proprietário na matrícula do Registro Imobiliário (imóvel com registro) ou o mesmo da parte que no ato notarial estará transferindo os direitos de ocupação a outrem (imóvel sem registro). Essa verificação é de responsabilidade do Notário que tem o
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dever de respeitar a cadeia dominial e de titularidade do imóvel. Uma pessoa que se apresenta como titular de direitos sobre um imóvel da União, deve apresentar o documento público que a autorize expressamente (em seu nome) a transferir esses direitos, caso contrário ela é parte ilegítima quanto ao objeto da negociação jurídica que se visa concretizar. O Notário, ainda, deverá verificar: a) qual o tipo de transação que a CAT está autorizando (se for uma doação, obviamente não poderá ser lavrada uma escritura de compra e venda); b) no caso de transação onerosa, se no seu corpo consta ter sido recolhido o laudêmio devido; e c) se está expressamente autorizada a transferência do imóvel, em virtude de não se encontrar em área de interesse do serviço público. A CAT deverá ser arquivada em pasta própria no original ou em cópia autenticada, salvo se for integralmente transcrita no corpo da escritura. Note-se que não há necessidade de apresentação da certidão negativa de débitos patrimoniais para a feitura do ato notarial, pois a própria CAT declara estar o transmitente em dia com suas obrigações junto à SPU. Se a transação for onerosa e houver o recolhimento do laudêmio, deverá ser apresentado ao Notário o comprovante de pagamento (DARF),1cujo valor corresponderá ao de-
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clarado no corpo da certidão. Há casos em que a certidão não é utilizada dentro de seu prazo de validade, tornando-se necessária a expedição de uma nova, podendo haver uma eventual diferença de laudêmio a ser paga em decorrência da mudança do exercício fiscal. Recolher-se-á tal diferença em DARF distinto, igualmente a ser apresentado ao Notário. O(s) comprovante(s) de laudêmio também deverá(ão) ser arquivado(s) no original ou em cópia autenticada no Tabelionato de Notas, salvo se integralmente transcrito(s) no corpo da escritura. O texto da escritura pública deverá fazer referência a esses documentos apresentados e aos respectivos diplomas legais,2com atenção especial ao DARF, para que conste o valor pago, a data do recolhimento, o banco e a agência arrecadadora, sendo de rigor a transcrição da linha de autenticação bancária.3Vale comentar o artigo 3º da Lei nº 7.433/1985, que dispõe sobre a aplicabilidade da referida norma mesmo nos casos em que o instrumento público recair sobre bens que não tenham assento no Registro Imobiliário, pois é uma situação que pode ocorrer com imóveis integralmente localizados em terrenos de marinha e seus...
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