Compromisso de compra e venda
| Autor | Christiano Cassettari |
| Páginas | 189-193 |
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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
O Compromisso de Compra e Venda é um contrato preliminar em que as partes se
obrigam, mutuamente, ao outorgar escritura ou contrato definitivo para certo momento
e sob determinadas condições.
Como todo contrato preliminar, deve seguir todos os requisitos legais do definitivo,
exceto quanto à forma.26 Dessa maneira, o compromisso de compra e venda pode ser
realizado por instrumento particular independentemente do valor do bem.
O parágrafo único do art. 463 do Código Civil estabelece que o contrato preliminar
deverá ser levado ao registro competente. Desse dispositivo, conclui-se que é obrigatório
o registro desse tipo de contrato para que tenha validade contra terceiros; sem este, só
terá validade entre as partes.
Esse instituto, no que se refere aos imóveis rurais, tem sua regulamentação legal
no Decreto-lei n. 58/37, regulamentado pelo Decreto-lei n. 3.079/38, com as alterações
feitas pelas Leis ns. 649/49 e 6.014/73.
Quanto aos imóveis urbanos, há a Lei n. 6.766/79, que derrogou em parte o De-
creto-lei n. 58/37, no que se refere a estes imóveis.
Historicamente, o Decreto-lei n. 58/37 estabeleceu, em princípio, a obrigatorie-
dade do registro dos loteamentos rurais e urbanos, atribuindo eficácia real aos imóveis
loteados.
A Lei n. 649/49 estendeu esse regime aos imóveis não loteados, se preenchidas as
condições de não terem cláusula de arrependimento em seus contratos de compromisso
de compra e venda e serem registrados no Cartório de Registro de Imóveis.
O compromisso de compra e venda firmado com a cláusula de irretratabilidade
pode ser traduzido em um adiamento da transferência da propriedade do imóvel até o
pagamento integral de seu preço. Todavia, esse adiantamento gera somente o direito
real à aquisição do imóvel, não transferindo a propriedade, a qual somente poderá ser
transferida por escritura pública outorgada posteriormente ou por mandado judicial
em ação de adjudicação compulsória.
De acordo com o art. 5º do Decreto-lei n. 58/37, o registro do contrato confere
direito real ao compromissário, oponível a terceiros no que se refere à alienação ou à
oneração posterior do imóvel compromissado.
No art. 15, o referido decreto-lei atribuiu ao promissário o direito de exigir a outorga
da escritura, quando antecipado ou ultimado o pagamento do preço.
26. Art. 462 do Código Civil de 2002.
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