A dinâmica das imobiliárias
| Autor | Luiz Fernando de Queiroz |
| Páginas | 91-118 |
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- Verificando que a administradora é organizada, criteriosa, trata seus clientes indistintamente com respeito etc., maiores são as probabilidades de que o patrimônio do locador estará sendo colocado em boas mãos.
Antes de escolher a imobiliária que irá administrar seu imóvel, o proprietário deve cadastrá-la. Sim, checar seu cadastro para verificar sua idoneidade comercial.
Se ao alugar um imóvel de sua propriedade (um dentre vários ou dezenas), o proprietário se cerca de todas as cautelas, cadastrando pretendentes e fiadores, por que não adotar as mesmas precauções quando vai entregar todo ou uma parte do seu patrimônio à administração de uma empresa? Por que não ser mais cauteloso quando o risco é potencialmente maior?
Sem falsos receios, deve o proprietário solicitar que a administradora apresente seu cadastro bancário ou então pedir que preencha uma folha de cadastro/pessoa jurídica.
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Esta solicitação será prontamente atendida, especialmente se a administradora estiver na posição de “vendedora” de seus serviços, isto é, se estiver tentando angariar os imóveis através de agenciador de locações.
Para maior garantia e melhor fundamentar sua decisão, deve o proprietário solicitar também fotocópia do contrato social ou estatutos, última alteração do contrato social, último balanço geral etc. De posse desses elementos, consul-tar um contador habilitado, que lhe dê uma visão precisa da situação contábil da empresa. Além disso, deve, naturalmente, conferir as informações lançadas na folha cadastral, especialmente quanto à existência de protestos e ações, através de certidões negativas em nome da administradora e de seus sócios e dirigentes.
Pode parecer exagerado que se recomendem tantas cautelas, e não será compensador se o proprietário tiver apenas um imóvel de pouco valor; mas, se o objetivo é atingir o médio e grande proprietário, essas providências são necessárias. Podem ser, até, o motivo determinante que leve o senhorio a delegar a administração de seus imóveis.
Tradição vale
É imprescindível a comprovação dos dados fornecidos pela empresa, e são relevantes, também, as informações obtidas fora do cadastro, como o conceito da empresa, sua tradição comercial, imagem pública, bem como a postura moral de seus dirigentes.
O proprietário diligente não ficará satisfeito apenas de submeter sua nova constituinte ao crivo do teste de idonei-dade. Na medida do possível, deverá verificar se a empresa tem organização e capacidade para bem gerir sua carteira de locação. Como medir, em tese, a competência da imobiliária? Conhecendo-a pessoalmente; informando-se sobre seu método de trabalho, sua sistemática operacional;
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indagando sobre seus critérios e normas de conduta, sua política em relação aos locatários; descobrindo até mesmo a atitude da empresa em relação a seus empregados.
Alguns pontos a checar: Como é o atendimento aos clientes? Quem fornece as informações? Quem recebe as reclamações? Como são anunciados os imóveis em locação? Qual o controle para a entrega das chaves? Quais os critérios objetivos e subjetivos para a aprovação de cadastro e da locação? Como é feito o pagamento das taxas e encargos? Como fica a situação quando o imóvel estiver vago?
Verificando-se que a administradora é organizada, criteriosa, tem bom ambiente de trabalho, trata seus clientes indistintamente com respeito e assim por diante, maiores são as probabilidades de que o patrimônio do locador será colocado em boas mãos.
- Antes de pensar em trocar de empresa, faça uma análise completa da situação, veja a idoneidade da nova empresa e compare, em termos financeiros, os ônus e vantagens que você terá.
Você não está satisfeito com o trabalho de sua administra-dora imobiliária? Antes de pensar em trocar de empresa, faça uma análise completa da situação, veja a idoneidade da nova empresa e compare, em termos financeiros, os ônus e vantagens que você terá.
Para auxiliá-lo na análise comparativa, observe o seguinte roteiro:
a) quanto a administradora cobra de taxa de locação;
b) quanto cobra de taxa de renovação de contrato;
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qual a taxa de administração (e se incide somente sobre o aluguel ou sobre o aluguel e demais encargos);
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quanto cobra de juro sobre o saldo devedor em conta corrente;
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quanto cobra, através de seu departamento jurídico, de honorários em caso de despejo por falta de pagamento;
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quanto cobra, por força de contrato, no caso de rescisão da administração;
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quanto cobra de taxa de vistoria;
h) quanto cobra de limpeza do imóvel;
i) quanto cobra de material de expediente;
j) quanto cobra de custas processuais;
k) quanto cobra de taxa de manutenção.
A lista de débitos que são lançados em conta corrente de proprietários poderia ter continuidade. Varia muito conforme a região do país, os costumes de cada cidade e, principalmente, a maior ou menor disposição da administradora.
Como mandatária do locador, a administradora pode lançar a seu débito todas as despesas – comprovadas – que efetuar em seu proveito. É obrigação do mandante pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as “despesas de execução do mandato” (Cód. Civil, art. 676). Legalmente, portanto, nada impede que a imobiliária lance a débito do locador despesas como de limpeza do imóvel, fotocópias, material de expediente, custas e honorários, consertos, vistorias, cadastro, elaboração de contrato, seguro, e assim por diante.
Pode lançar a débito, também, juros sobre as somas que adiantar para a execução do mandato (Cód. Civil, art. 677). O juro é o legal, de 1% (um por cento) ao mês, salvo se houver estipulação contratual, quando pode ser elevado a 2% (dois por cento) ao mês. Os juros só podem ser cobrados
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sobre importâncias que a administradora adiantar “para a execução do mandato”, como custas judiciais e pagamento de taxas e encargos, e não sobre outros valores que eventualmente antecipe ao proprietário. Neste caso haveria empréstimo, o que é atividade privativa das entidades financeiras do país, e sujeitaria a administradora à fiscalização do Banco Central.
Se você ainda pensa que a administradora funciona como banco, sendo responsável pelo déficit financeiro de sua conta corrente, está na hora de se reciclar. Os tempos estão bicudos para todos. Quando receber o extrato mensal indicando saldo negativo, é seu dever cobrir o vermelho. Agindo assim, quem sabe, no próximo mês você terá menos motivos para ficar insatisfeito com a empresa.
- Quando se fala em administração de imóveis para renda, o administrador deve aproveitar ao máximo os recur-sos de que dispõe, reduzindo ao mínimo suas despesas.
O lucro deve ser o objetivo fundamental de uma boa administração de imóveis. Quem quer que administre um imóvel – seja o próprio proprietário, seu procurador ou uma imobiliária –, se não colocar o lucro como meta final de seus esforços, estará fadado ao fracasso. Somente a visão do lucro, de recompensa pecuniária, forçará o administrador a tomar as medidas necessárias ao bom termo de sua missão.
Quando se fala em administração de imóveis para renda, o administrador deve aproveitar ao máximo os recursos de que dispõe, reduzindo ao mínimo suas despesas e os prejuízos decorrentes de má orientação, objetivando alcançar resultados satisfatórios.
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Em princípio, todo imóvel pode tornar-se fonte de renda, seja ele apartamento, casa, loja, conjunto comercial, barracão, garagem, sala, terreno. Mas se for mal administrado, sua receita poderá não compensar os ônus que recaem sobre o imóvel e sobre os rendimentos decorrentes da locação, transformando uma aplicação segura num mau negócio.
Não podemos esquecer que o imóvel ainda representa um porto seguro em meio aos perigos da ciranda financeira que ronda o país e o mundo. Por menor que seja a renda obtida, constitui renda líquida, da qual o proprietário pode dispor sem medo de se descapitalizar. E, se for bem administrado, produzindo o máximo de sua capacidade, não terá rival como investimento.
Vantagens e utilidades
O fato de o administrador colocar o lucro como objetivo final não significa, entretanto, que deva adotar uma atitude maquiavélica, em que tudo é válido desde que se atinjam os fins almejados. Não, não é isso. Sempre haverá ocasiões, e muitas, em que o administrador deve adotar atitudes conciliatórias, que busquem a harmonia das pessoas envolvidas em uma relação de locação, que induzam a uma modificação de atitude, ou que criem o momento psicológico para obtenção de uma vantagem extra.
Também não se deve dar à palavra lucro uma conotação pejorativa, nem tomá-la em sentido muito restrito. Quando mencionamos o lucro como objetivo fundamental de uma boa administração de imóveis, empregamos o termo em sentido amplo. O lucro deve ser visto como a soma das vantagens e utilidades que o administrador aufere do imóvel; em outras palavras, o lucro deve ser representado pela diferença entre o benefício e o custo que o imóvel lhe acarreta.
Com esta visão ampla do que seja lucro é que o proprietário deve tomar a primeira e fundamental decisão a respeito da administração: fazê-la diretamente, com meios e
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conhecimentos próprios, ou encarregar um administrador ou empresa especializada? Convém ponderar com cuidado as opções que se lhe oferecem, dando um valor estimativo a cada um dos custos que terá, para então tomar uma decisão acertada. Fatores como tempo, incômodo, segurança e conhecimento devem ser colocados junto ao fator dinheiro.
Nos tempos atuais, é...
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