Discernimento. Reconhecimento da atipicidade da conduta
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197196 REVISTA BONIJURIS I ANO 31 I EDIÇÃO 659 I AGO/SET 2019 REVISTA BONIJURIS I ANO 31 I EDIÇÃO 659 I AGO/SET 2019
ACÓRDÃOS EM DESTAQUE
IMOBILIÁRIO
serviços de manutenção pela admi-
nistradora do loteamento
Sustentam os recorrentes a ilega-
lidade da cobrança de contribuição
vinculada à prestação de serviços de
manutenção realizada pela recorrida.
A propósito do tema, convém res-
saltar, inicialmente, o entendimento
da Segunda Seção no sentido de que
“a existência de associação congre-
gando moradores com o objetivo de
defesa e preservação de interesses
comuns em área habitacional não
possui o caráter de condomínio, pelo
que, não é possível exigir de quem
não seja associado, nem aderiu ao ato
que instituiu o encargo, o pagamento
de taxas de manutenção ou melhoria”
(AgRg nos EAg 1.385.743⁄RJ, julgado em
26⁄09⁄2012, DJe de 02⁄10⁄2012).
Tal entendimento tornou-se con-
solidado nesta Corte a partir do jul-
gamento do REsp 1.439.163⁄SP, pela
sistemática dos recursos repetitivos,
culminando com a fixação da tese de
que “as taxas de manutenção criadas
por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a
elas não anuíram” (Segunda Seção, jul-
gado em 11⁄03⁄2015, DJe de 22⁄05⁄2015).
No particular, entretanto, sobres-
saem do acórdão impugnado algumas
peculiaridades que distinguem a hi-
pótese dos autos daquela acobertada
pela mencionada tese, a saber: (i) a re-
corrida é a própria loteadora do solo,
que assumiu a administração do lote-
amento, e, portanto, não tem natureza
jurídica de associação de moradores;
(ii) “há expressa autorização contra-
tual para a cobrança de despesas ad-
ministrativas” (fl. 1.332, e-STJ); (iii) a
escritura pública de compra e venda
dos imóveis faz referência ao contra-
to-padrão arquivado no registro de
imóveis, que autoriza expressamente
tal cobrança.
A solução da controvérsia, portan-
to, envolve a análise da relação jurídi-
ca contratual havida entre as partes,
assim delimitada pelo TJ⁄SP:
Os autores são proprietários de
imóveis inseridos no loteamento de-
nominado “Jardim Acapulco”.
Nas escrituras públicas de compra
e venda dos aludidos imóveis consta
que: “(...) estando referido imóvel su-
jeito as condições restritivas, relati-
vas ao seu uso para preservação do
loteamento, impostas pelas loteado-
ras e constantes do contrato tipo ar-
quivado junto ao Cartório de Registro
de Imóveis de Guarujá, por ocasião
do registro do loteamento, as quais
o COMPRADOR se obriga a cumprir
e respeitar por si, seus herdeiros e su-
cessores”.
O contrato-padrão arquivado no
registro de imóveis (f. 165⁄166) preco-
niza:
(...) os PROMITENTES poderão
por si, ou por quem venham a indicar,
executar no loteamento obras e servi-
ços, tais como pavimentação das ruas,
arborização, manutenção e limpeza
das vias e logradouros de uso comum,
guarda e fiscalização de loteamentos,
etc... que direta ou indiretamente,
beneficiarão o lote objeto deste con-
trato, até que os Poderes Públicos se
encarreguem da manutenção de tais
obras e serviços. Em tal caso, as PRO-
MITENTES ou quem elas venham a
indicar cobrarão do COMPROMISSÁ-
RIO a parte que em rateio lhe caiba,
do valor que for exigido por terceiros,
pelas mencionadas obras e serviços,
com um acréscimo de 20% (vinte por
cento) em remuneração de sua admi-
nistração. Os valores das cotas partes,
para fins de caracterização de mora,
aderirão ao valor da prestação men-
sal do presente contrato, de tal sorte
que passarão a constituir um todo
indivisível para os efeitos deste con-
trato, ficando assim, vedado ao COM-
PROMISSÁRIO efetuar o pagamento
das prestações pactuadas na cláusula
3ª se não pagar também as parcelas
de sua responsabilidade previstas na
presente cláusula. (fls. 1.156-1.157, e-STJ
– sem grifos no original)
Com efeito, o art. 18, VI, da Lei
6.766⁄1979, que dispõe sobre o parce-
lamento do solo urbano, exige que o
loteador submeta o projeto de lotea-
mento ao registro imobiliário, acom-
panhado, dentre outros documentos,
do exemplar do contrato-padrão de
promessa de venda, ou de cessão ou
de promessa de cessão, do qual cons-
A existência de
associação congregando
moradores com
interesses comuns
em área habitacional
não possui o caráter
de condomínio
tarão obrigatoriamente as indicações
previstas no art. 26 desta Lei. O art. 26
daquela lei, por sua vez, assim prevê:
Art. 26. Os compromissos de com-
pra e venda, as cessões ou promessas de
cessão poderão ser feitos por escritura
pública ou por instrumento particular,
de acordo com o modelo depositado na
forma do inciso VI do art. 18 e conterão,
pelo menos, as seguintes indicações:
I – nome, registro civil, cadastro
fiscal no Ministério da Fazenda, na-
cionalidade, estado civil e residência
dos contratantes;
II – denominação e situação do lo-
teamento, número e data da inscrição;
III – descrição do lote ou dos lotes
que forem objeto de compromissos,
confrontações, área e outras caracte-
rísticas;
IV – preço, prazo, forma e local de
pagamento bem como a importância
do sinal;
V – taxa de juros incidentes sobre
o débito em aberto e sobre as presta-
ções vencidas e não pagas, bem como
a cláusula penal, nunca excedente a
10% (dez por cento) do débito e só exi-
gível nos casos de intervenção judicial
ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI – indicação sobre a quem in-
cumbe o pagamento dos impostos e
taxas incidentes sobre o lote compro-
missado;
VII – declaração das restrições
urbanísticas convencionais do lotea-
mento, supletivas da legislação per-
tinente.
De acordo com a doutrina de Wal-
ter Ceneviva, às indicações previstas
no referido dispositivo, “podem ser
acrescidas outras de caráter negocial,
desde que não ofensivas dos princí-
pios cogentes da lei 6.766⁄79” (Lei dos
Registros Públicos comentada. 19ª
ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2009.
p. 643).
Constata-se, a partir desse con-
texto, da doutrina e da legislação
pertinente, que é válida a estipulação,
na escritura de compra e venda, espe-
lhada no contrato-padrão depositado
no registro imobiliário, de cláusula
que preveja a cobrança, pela adminis-
tradora do loteamento, das despesas
realizadas com obras e serviços de
manutenção e⁄ou infraestrutura.
Constata-se, em consequência,
que os recorrentes foram devidamen-
te cientificados dessa possibilidade e
a ela anuíram inequivocamente, tan-
to que, segundo o TJ⁄SP, “os autores
Felício Melhen, Pedro Luiz Pacheco
e Rogério Rossi efetuaram por certo
tempo o pagamento das mensalida-
des, sem opor qualquer resistência (f.
146 e 218⁄283)” (fl. 1.157, e-STJ).
Assim, não há como declarar,
como pretendem os recorrentes, a
inexistência de obrigação perante a
recorrida.
Inclusive, em hipóteses análogas
à dos autos, a Terceira Turma decidiu
que, “é viável a cobrança de taxas de
manutenção ou de qualquer outra
espécie feita por administradora de
loteamento a proprietário de imó-
vel nele localizado, se esse vínculo
foi estabelecido pelo loteador, em
contrato-padrão levado a registro no
respectivo cartório, ao qual aderiu o
adquirente” (EDcl no AgRg no REsp
1.503.651⁄SP, julgado em 08.03.2016,
DJe de 15.03.2016). No mesmo senti-
do: REsp 1.422.859⁄SP, Terceira Tur-
ma, julgado em 03.11.2015, DJe de
26.11.2015.
5. DA CONCLUSÃO
Forte nessas razões, CONHEÇO
EM PARTE do recurso especial inter-
posto por Felicio Melhem e outros e,
nessa extensão, NEGO-LHE PROVI-
MENTO.
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA
TURMA, ao apreciar o processo em
epígrafe na sessão realizada nesta
data, proferiu a seguinte decisão:
A Terceira Turma, por unanimi-
dade, conheceu em parte do recurso
especial e, nesta parte, negou-lhe pro-
vimento, nos termos do voto da Sra.
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Paulo de Tarso
Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cue-
va, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ri-
beiro (Presidente) votaram com a Sra.
Ministra Relatora. n
659.204 Penal
DISCERNIMENTO
É INVIÁVEL O RECONHECIMENTO DA ATIPICIDADE
DA CONDUTA QUANDO O MENOR OU PESSOA
ENFERMA NÃO POSSUI O DISCERNIMENTO DA
PRÁTICA DO ATO SEXUAL
Superior Tribunal de Justiça
Habeas Corpus n. 371.633/SP
Órgão Julgador: 5a. Turma
Fonte: DJ, 26.03.2019
Relator: Ministro Jorge Mussi
EMENTA
Habeas corpus. Impetração em substituição ao recurso ca-
bível. Utilização indevida do remédio constitucional. Violação
ao sistema recursal. Não conhecimento. 1. A via eleita revela-se
inadequada para a insurgência contra o ato apontado como co-
Recuperaão e regularizaão
de imveis abandonados
ou irregulares
Regularizaão fsica
e jurdicoadministrativa
Avenida João Gualberto
Conj CEP
Curitiba Paraná
Fone
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