Dos loteamentos e desmembramentos urbanos
| Autor | Christiano Cassettari |
| Páginas | 344-364 |
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DOS LOTEAMENTOS E DESMEMBRAMENTOS URBANOS
63.1 INTRODUÇÃO
Ao lado do condomínio edilício, é o parcelamento do solo urbano uma das principais
formas de expansão dos centros urbanos na modernidade. Enquanto a incorporação e
o condomínio edilício promovem a verticalização e o consequente adensamento popu-
lacional, o parcelamento do solo promove a expansão horizontal da cidade, que passa
a ocupar uma área territorial mais extensa.
Parcelamento do solo é a subdivisão do solo, seja urbano ou rural, podendo ou
não exigir registro especial, sendo, conforme o caso, atividade regida pela Lei Federal
n. 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo urbano – LPS) e Lei n. 6.015/73 (Lei de Re-
gistros Públicos – LRP), em seu art. 167, II, 4, ou ainda pelo Decreto-lei n. 58/37 e pela
Instrução Normativa 17-b do INCRA.
No caso do solo urbano, podemos dizer que consiste na atividade de dividir áreas
maiores em menores, com ou sem o aproveitamento da infraestrutura urbana já existente.
Pode ocorrer por meio do loteamento (em que se cria toda a infraestrutura, especial-
mente com a abertura de ruas), desmembramento (em que ocorre o aproveitamento
da infraestrutura existente, especialmente sem a abertura de ruas), ambas as formas
regidas pela LPS, e ainda por meio do desmembramento de pequena monta, maneira
regida pelo art. 167, II, 4, da LRP.
Embora seja uma atividade privada, normalmente empresarial, no final do século
XX a importância social e o impacto urbanístico do parcelamento do solo urbano foram
reconhecidos pelas autoridades públicas, que começaram a regulamentar intensamen-
te a atividade, criando diversos requisitos em termos urbanísticos, de infraestrutura
e documental, a fim de evitar a atuação predatória de uma minoria inescrupulosa de
loteadores que se locupletavam à custa da comunidade.
Hoje a principal legislação que regulamenta a questão do parcelamento do solo
urbano é a Lei Federal n. 6.766, de 1979. É importante observar que a competência
legislativa da União para legislar sobre questões urbanísticas não é exclusiva, e sim
concorrente com os Estados e os Municípios. Dessa forma, a União pode estabelecer
regras de caráter geral, que uniformizam o procedimento, enquanto os Estados tutelam
os interesses regionais, especialmente das áreas metropolitanas e eventuais conflitos
entre interesses locais, bem como aos Municípios compete a especificação das regras
relevantes aos interesses locais, de acordo com a realidade local.
Por fim, deve ser destacado que, embora a principal forma do parcelamento do solo
seja a do solo urbano, ainda existe o parcelamento do solo rural, regulamentado pelo
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Decreto-lei n. 58/37. Tal ato não se confunde com o simples destaque de área rural para
a venda para terceiro, servindo, sim, para a colonização de vastas áreas, sendo ainda
frequente seu uso nas áreas de expansão da fronteira agrícola.
Inicialmente abordaremos a questão do ponto de vista urbano e, ao final, aborda-
remos o imóvel rural.
63.2 CONCEITOS
Antes de procedermos ao detalhamento dos atos abordados neste capítulo, preci-
samos conceituar alguns dos elementos articulados na lei. O art. 2º da Lei n. 6.766/79
determina que o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou
desmembramento, observadas as disposições dessa lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes. Além disso, alguns conceitos são de extrema importância para
o adequado conhecimento da LPS. Assim:
a) Parcelamento: é o fracionamento de glebas que poderá ser feito por loteamentos
ou desmembramentos.
b) Loteamento: é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aber-
tura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
c) Desmembramento: é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação,
desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos,
nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Por-
tanto, implica no aproveitamento das vias de circulação e de infraestrutura
existentes.
d) Lote: terreno servido de infraestrutura básica, decorrente do loteamento ou do
desmembramento, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos
pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. A infraestrutura
básica são os equipamentos urbanos definidos em lei, a seguir elencados. No
caso de parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como
Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS), a lei exige um pouco menos de
infraestrutura, conforme indicados:
1) escoamento das águas pluviais (ZHIS);
2) iluminação pública;
3) esgotamento sanitário (ZHIS);
4) abastecimento de água potável (ZHIS);
5) energia elétrica pública e domiciliar (ZHIS);
6) vias de circulação (ZHIS).
Como novidade, a Lei 13.465/2017 inseriu o § 7º no artigo 2º da Lei 6.766/76, o
qual determina que o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou
de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
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