Eficiência contestável dos instrumentos legais e das políticas públicas para aumentar a oferta de habitações nas grandes metrópoles / The contestable efficiency of legal instruments and public policies to increase the offer of housing in great metropolise
| Autor | Maria Beatriz de Albuquerque David |
| Cargo | Doutora em Economia pela Ecole des Hautes Études en Sciences Sociales, EHESS, França. Professora do Mestrado e Doutorado em Direito da Faculdade de Direito da UERJ e Professora associada da Universidade do Estado do Rio de Janeiro ? UERJ. E-mail: bdavid@terra.com.br |
| Páginas | 1407-1427 |
Revista de Direito da Cidade vol.07, nº 03. ISSN 2317-7721
DOI: http://dx.doi.org/10.12957/rdc.2015
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Revista de Direito da Cidade, vol.07, nº 03. ISSN 2317-7721 pp.1407-1427 1407
EF IC IÊ NC IA CO NT ES TÁ VE L D OS I NST RU ME NT OS LEGAIS E DA S P OLÍ TI CA S
PÚB LI CA S PARA AUMENT AR A O FER TA D E HA BI TA ÇÕ ES N AS GRA ND ES M ETR Ó PO LE S
THE CON ST ES TA BL E EFF IC IE NC Y OF L EGAL IN ST RU ME NT S AN D P UBLIC POL IC IE S TO
INC RE AS E THE O FFER OF HOUSING IN G REA T MET RO PO LI S
Maria B eat ri z de Alb uq ue rq ue D avi d
1
Resumo
O artigo analisa a luz das experiências brasileiras e, de algumas internacionais a eficiências dos
diferentes instrumentos legais e das políticas públicas para atender a demanda de moradia, nos
grandes centros urbanos, a preços compatíveis com o nível de renda da população.
Existem claros conflitos de interesses, por um lado entre os proprietários e investidores com a
lógica das políticas pú blicas para ampliar a oferta de moradia. Por outro lado, há uma contradição
crescente entre os direitos garantidos por leis e a capacidade financeira e de gestão do Estado para
atendê-los.
Como forma e superar estes impasses a ação do Estado centraria muito mais nos incentivos, no
marco regulatório e nas intervenções para coibir falhas e excessos dos agentes econômicos do que
nos mecanismos tradicional de intervenção.
Palavra chaves: Instrumentos legais, Direito a moradia, Instrumentos de estimulo a oferta e ao
investimento, Políticas Públicas
Abstract
In the light of the Brazilian and international experiences, this article analyzes the eff iciency of
different legal instruments and public policies to meet housing demand in major urban centers at
prices compatible with the income level of the population. While the interests of landlords and
investors clearly conflict with the logic of public policies to expand housing supply, there is also a
growing contradiction between the rights guaranteed by laws and the financial and management
capacity of the State to serve these rights. In order to overcome these impediments, state action
would need to focus more on incentives, on the regulatory framework and on interventions to curb
excesses and failures by economic agents, rather than on traditional intervention mechanisms.
Keywords: legal instruments, housing rights, instruments of incentives of supply, public policies
1 Doutora em Economia pela Ecole des Hautes Études en Sciences Sociales, EHESS, França. Professora do
Mestrado e Doutorado em Direito da Faculdade de Direito da UERJ e Professora associada da Universidade
do Estado do Rio de Janeiro UERJ. E-mail: bdavid@terra.com.br
Revista de Direito da Cidade vol.07, nº 03. ISSN 2317-7721
DOI: http://dx.doi.org/10.12957/rdc.2015
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Revista de Direito da Cidade, vol.07, nº 03. ISSN 2317-7721 pp.1407-1427 1408
A experiência internacional de compelir a proprietários de imóveis desocupados ou
subocupados a colocá-los a disposição de demandantes de alojamento, especialmente na Europa
tem passado por inovações e restrições que alguns vezes produziram efeitos contrários aos
almejados. A lógica dos investidores e do mercado, após os primeiros impactos de cada nova
medida consiste em criar modalidades que permitam fugir ou minorar os impactos das regras
estabelecidas.
Os melhores resultados, com todas as travas burocráticas e os possíveis desvio e distorções
de uso, entre clientes que atendem os requisitos dos programas e aqueles que por influência ou
melhor informação conseguem aceder ao benefício, não invalidam os efeitos logrados.
De fato, as diferentes experiências proporcionam elementos que podem servir como
parâmetros para as políticas que os dirigentes das regiões metropolitanas brasileiras vêm
desenhando.
PO LÍ TI CA P ÚBL I CA S E I NST RU ME NT OS L EGA IS
Muitos dos instrumentos legais e das políticas públicas de reordenamento do espaço
urbano e de aumento da disponibilidade de habitações não levam em consideração as expectativas
dos investidores e a renda da população. As medidas para coibir abusos negligenciam o
comportamento do mercado e as preferências levando muitas vezes a novas distorções, sem
confluir para alcançar o objetivo de aumento da oferta.
O aumento da oferta poderia responder aos incentivos dados a quem quer investir no
mercado imobiliário, para colocar seu imóvel para aluguel ou em parceria entre o setor público e
os empreendedores imobiliários, na criação dos denominados alojamentos sociais. Outro ponto
crucial é a capacidade de pagamento dos demandantes ou a necessidade de políticas de subsídios.
A recuperação de áreas degradadas e a transformação de uso de imóveis comerciais ou industriais
em residenciais também podem contribuir ao aumento da oferta.
Duas questões aparecem como centrais na aplicação da política de moradia, a primeira se
refere a propriedade do imóvel destinado a este f im. Ela deve ser pública, repassada ao usuário ou
administrada em parceria pública privada. A segunda é a capacidade de investimento dos
diferentes níveis de administração do Estado e a redefinição do papel do Estado, ao se centrar em
criar incentivos aos investimentos e minimizar intervenções diretas.
No Brasil o capítulo de política urbana na constituição de 1988, o princípio da função social
da propriedade, regulamentado em 2001, pela Lei nº 10 257/01, Estatuto da cidade e o
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