Enfiteuse
| Autor | Christiano Cassettari |
| Páginas | 211-213 |
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ENFITEUSE
Este instituto entre particulares não foi mais contemplado pelo Código Civil de
2002, sendo substituído pelo direito de superfície, que a ele se assemelha, tendo como
principal diferencial entre os institutos a temporariedade deste último frente à perpe-
tuidade da enfiteuse. Atualmente só está previsto nas disposições transitórias como
forma de regulamentar os direitos já em curso, sendo prevista ainda a continuação da
existência das enfiteuses especiais instituídas sobre terrenos de marinha, tendo como
senhorio a União.
Podemos definir a enfiteuse como sendo um direito real de fruição sobre coisa
alheia que se constituía quando, por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário
atribuía a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquiria (enfiteuta)
ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. Além disso, em caso
de alienações por venda ou dação em pagamento do domínio útil pelo enfiteuta, possui
o senhorio o direito de preferência na aquisição. Caso não a exerça, fará jus ao recebi-
mento de uma outra quantia, denominada laudêmio.
Segundo Nicolau Balbino Filho (Registro de imóveis, p. 189), a enfiteuse é um direito
real que confere ao seu titular (enfiteuta ou foreiro) a posse, uso e gozo de imóvel alheio,
alienável, o qual se obriga a pagar ao titular do domínio da coisa (senhorio direto) uma
pensão anual invariável (foro).
Determina o art. 2.038 das Disposições Transitórias do Código Civil atual que fica
proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até
sua extinção, aos princípios do Código Civil de 1916, no qual o instituto era regulado
pelos arts. 678 a 694.
Dessa forma, a enfiteuse confere ao enfiteuta direitos amplos como os do proprie-
tário, sendo que em contraprestação ele tem a obrigação de pagar uma taxa anual pela
utilização do direito, chamada foro, eventualmente pagar uma taxa, caso promova a
transferência do direito a terceiros por venda ou dação em pagamento, chamada lau-
dêmio, e, por fim, conservar a substância da coisa. Em virtude dessa última obrigação,
o enfiteuta não poderá, por exemplo, lotear ou instituir condomínio edilício sobre o
imóvel sem a anuência do senhorio. Assim, o imóvel deve ser usado em sua destinação
usual sem destruir-lhe a substância.
A enfiteuse é um direito transmissível inter vivos ou causa mortis. A transmissão
por sucessão hereditária, todavia, não permite a divisão do imóvel em glebas para que
cada herdeiro adquira imóvel individualizado sem o consentimento do senhorio,31 pois
31. Art. 681 do Código Civil de 1916.
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