Evolução histórica do nosso sistema registrário
| Autor | Christiano Cassettari |
| Páginas | 67-73 |
17
EVOLUÇÃO HISTÓRICA
DO NOSSO SISTEMA REGISTRÁRIO
Para que possamos entender melhor nosso Sistema Registral atual, bem como
alguns dos problemas que enfrentamos nele, é imprescindível que façamos uma análise
da evolução dos direitos reais no Brasil. Dessa forma, iniciaremos nossa análise nos pri-
mórdios, antes das primeiras regulamentações sobre o tema, partindo-se do pressuposto
de que no início todas as terras eram públicas, ou seja, pertenciam ao Estado.
A primeira regra de distribuição de terras no Brasil, e por consequência a primeira
norma que tratou sobre direitos reais no país, veio disposta nas Ordenações do Reino que
trouxeram as chamadas Capitanias Hereditárias. Nessa sistemática, a Coroa Portuguesa
conferiu um título de propriedade precária e resolúvel a algumas pessoas escolhidas por
ela, sem transmitir o domínio pleno até satisfeita a condição de exploração efetiva das
terras, sob pena de retornarem à Coroa. Daí surgiu a expressão terras devolutas, que se
aplicou às terras que não cumpriram as condições estabelecidas pela Coroa e por isso
foram-lhe devolvidas.
Na sequência, a Coroa Portuguesa transpôs para o Brasil o Sistema das Sesmarias,
que já utilizava em Portugal desde 1375. Esse sistema possibilitava que fossem distribu-
ídas terras a terceiros, primeiro pelos donatários das capitanias, depois pelo próprio go-
verno, sob a condição de que as explorassem. Diferentemente das Sesmarias implantadas
em Portugal, que se caracterizavam por doações de terras em caráter vitalício, mas que
não se transmitiam com a morte, no Brasil estas doações adquiriram caráter perpétuo,
desde que cumpridos os requisitos de exploração. Isso se deu devido à necessidade de
povoamento das terras descobertas.
Após essas primeiras distribuições de terras, houve um lapso no nosso ordenamen-
to, no qual não se dispôs a respeito da propriedade imóvel e suas transmissões, sendo
que estas, na sistemática corrente, passaram a ser feitas pela simples tradição. Dessa
forma, aqueles que não possuíam títulos decorrentes das Sesmarias ou das Capitanias
Hereditárias passaram simplesmente a ocupar as terras, de modo que a situação passou
a girar em torno da posse. Essa situação num primeiro momento não despertou o in-
teresse do legislador por ser a posse algo concreto que satisfazia os anseios das partes.
Todavia, a situação não se mostrou tão eficiente no que se refere à garantia hipotecária
já existente à época. Tendo em vista que uma mesma pessoa dava em hipoteca o imóvel
para vários credores, muitas vezes sem uns saberem dos outros, era comum que em certo
ponto as dívidas superassem em muito o valor da propriedade, de forma que os credo-
res não conseguiam satisfazer os seus créditos com ela, agravado pelo fato de que até o
EBOOK Registro de imoveis_5ed.indb 67EBOOK Registro de imoveis_5ed.indb 67 31/03/2021 16:19:5631/03/2021 16:19:56
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO