O fenômeno da 'alphavillezação da cidade': A proliferação dos condomínios fechados estudada à luz das ingerências privadas na realidade do município de Campinas / The phenomenon of gated communities proliferation: a study upon real estate market interfere
| Autor | Josué Mastrodi, Marcela Falsoni Sala |
| Cargo | E-mail: mastrodi@puc-campinas.edu.br - Bolsista da FAPESP - Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo. Aluna do programa de Iniciação Científica da Pontifícia Universidade Católica de Campinas. E-mail: marcela.fsala@hotmail.com |
| Páginas | 1046-1084 |
Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº 3. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2017.28188
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Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 3. ISSN 2317-7721 pp. 1046-1084 1046
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O presente trabalho tem por objetivo investigar o fenômeno da “alphavillezação” da cidade,
que traduz o uso eminentemente privado do território urbano por meio da proliferação de
condomínios e loteamentos fechados. Para tanto, estudamos o caso concreto da
implementação de um novo megaempreendimento entre o distrito de Barão Geraldo e o bairro
de Santa Genebra, no município de Campinas, SP. Neste estudo de caso, identificamos que o
planejamento urbano não foi direcionado à efetivação do direito à cidade, mas antes para a
satisfação da lógica financeira envolvida na questão habitacional. Apesar de ser vasto o
conjunto normativo que trata do direito à cidade, do direito à moradia, e de diretrizes
urbanísticas voltadas para a organização dos municípios, foi revelada a insuficiência das normas
para atingir os resultados urbanísticos previstos na legislação. O fenômeno da “alphavillezação”
da cidade evidencia que, ao lidar com os direitos fundamentais à cidade e à moradia, o Poder
Público tende a priorizar interesses privados, subordinando interesses públicos e coletivos aos
do mercado imobiliário, o que reforça a segregação espacial no meio urbano e favorece o
fenômeno da gentrificação.
- Direito à moradia, Direito à cidade, Planejamento urbano, Condomínios
fechados, Segregação espacial
This paper has the scope to investigat e the phenomenon of “alphavillezation” of the city, that is,
the urban territory is captured by real estate market not for lessening housing deficit, but for
producing wealthy gated communities. Therefore, we studied the concrete case that involves
the creation of a new urban area composed by gated communities in the neighborhood of
Barão Geraldo in the city of Campinas, SP, Brazil. This research is based upon the case study
method, in which it was seen that the urban plann ing is hardly made to effective the right to the
city, but primarily used to satisfy the financial logic involved in the housing issue. Although the
set of norms that deals with the right to the city, to housing, and urban planning guidelines, it is
possible to observe the insufficiency of this normative set to achieve the expected results. The
phenomenon of “alphavillezation” of the city evidences that Public Administration prioritizes
private interests when deals with the fundamental rights to the city and to housing,
subordinating collective interests to private profit. Consequently, urban segregation is widened,
and gentrification is facilitated.
1 Doutor em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. Professor da Pontifícia
Universidade Católica de Campinas. E-mail: mastrodi@puc-campinas.edu.br
2 Bolsista da FAPESP -- Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo. Aluna do programa de
Iniciação Científica da Pontifícia Universidade Católica de Campinas. E-mail: marcela.fsala@hotmail.com
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DOI: 10.12957/rdc.2017.28188
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Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 3. ISSN 2317-7721 pp. 1046-1084 1047
Right to housing, Right to the city, Urban planning, Gated communities, Urban
segregation
O presente estudo tem por objeto a análise do fenômeno da “alphavillezação” da
cidade, à luz do caso da criação de um novo bairro entre Barão Geraldo e Santa Genebra, no
município de Campinas, SP. A partir do estudo de caso, investigamos a atuação dos agentes do
mercado imobiliário na Prefeitura de Campinas objetivando a aprovação e a construção do
megaempreendimento denominado “Reserva Dom Pedro”. Com base nesse caso, buscamos
compreender a proliferação de empreendimentos residenciais fechados no espaço urbano,
fenômeno que alcunhamos de “alphavillezaçã o da cidade”.
O termo “alphavillezação” remete ao primeiro loteamento residencial fechado de alto
padrão construído no Brasil, o Alphaville, e sintetiza o fenômeno pelo qual a cidade transforma-
se em um espaço segregado conforme o critério socioeconômico, por meio da criação de
empreendimentos residenciais particulares. Deste modo, a pesquisa examinou o histórico do
megaempreendimento imobiliário “Reserva Dom Pedro”, um novo bairro composto por uma
multiplicidade de condomínios fechados. Apesar de não ser estruturado na forma dos
“Alphavilles”, pois não será construído com muros altos e uma única portaria para entrada e
saída, o megaempreendimento representa a lógica da apropriação dos espaços urbanos pelo
mercado imobiliário.
Justamente por esse motivo, selecionamos o caso da criação do “Reserva Dom Pedro”
para comprovar a hipótese formulada. A problemática inicialmente versava sobre o
planejamento urbano, se este é utilizado para atender às demandas próprias do interesse
público, como a promoção dos direitos à moradia adequada e à cidade; ou se estaria de alguma
forma a serviço dos interesses do mercado imobiliário, possibilitando a apropriação da terra
urbana segundo o seu valor econômico.
Em outras palavras, a pesquisa preocupou-se com a verificação da efetividade do
planejamento urbano existente. Partindo-se do pressuposto de que o planejamento é feito pelo
poder público, deveria necessariamente ser calcado no interesse público. No entanto, este
estudo de caso revelou a priorização dos empreendimentos privados em detrimento da
promoção dos direitos fundamentais à morad ia adequada e à cidade.
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DOI: 10.12957/rdc.2017.28188
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O caso “Reserva Dom Pedro” permitiu, ainda, a constatação de que o planejamento
urbano, nos moldes em que é realizado atualmente, está direcionado à satisfação da lógica
financeira e ignora questões graves, como o déficit habitacional, a gentrificação e a segregação
espacial.
Em Campinas, houve alguns projetos de criação de novos bairros residenciais em áreas
de preservação ambiental: várias áreas privadas do município, com grande extensão, foram
apropriadas por incorporadoras imobiliárias. Apenas para exemplificar, foi o caso do “Parque
das Araucárias”,3 empreendimento formado por 103 lotes residenciais, com áreas de 685 a
1.104 m², e valorizado por 64.000 m² de área verde, ostentando o título de primeiro
loteamento a ser implantado dentro de Área de Proteção Ambiental (APA) de Campinas. Há
ainda o “Parque das Sapucaias”,4 que também foi implantado dentro de APA, composto por 79
lotes.
Tais incorporadoras levam ao Poder Público projetos de loteamento urbano visando a
implementação de novos bairros de alto padrão, e apresentam os projetos como se fossem
assunto de interesse público, distorcendo o real interess e contido nessas ações.
Na verdade, o conceito de qualidade de vida é constantemente explorado pelo mercado
imobiliário, que busca proporcionar, exclusivamente àqueles que possuem condições
financeiras para adquirir esse padrão elitizado de moradia, o privilégio de habitar uma área
verde e de alto padrão, pouco importando os danos causados à coletividade. Nesse contexto,
podemos mencionar também o empreendimento “EntreVerdes Campinas”,5 um loteamento
dividido em duas fases (EntreVerdes I, com 342 lotes, e EntreVerdes II, com 258 lotes). O
loteamento ocupa uma gleba com área total de 3.155.350m² e é composto por lotes de 1.000 e
1.200m², distribuídos em 20 condomínios internos.
Isso significa que o “Reserva Dom Pedro” é apenas mais um caso de ingerência privada
na realidade imobiliária de Campinas. O problema que se extrai desse quadro é o desejo de
exploração econômica de um direito que não alcança a todos. Como não alcança a todos, a
moradia adequada passa a ser encarada como privilégio dos que a têm, e não mais como direito
constitucional. A proliferação de condomínios fechados, de forma geral, e a implementação do
“Reserva Dom Pedro”, especificamente objeto deste estudo, são fenômenos que atingem uma
3 http://www.parquedasaraucarias.com.br/ (último acesso em 28/01/2017).
4 http://www.parquedassapucaias.com.br/ (último acesso em 28/01/2017).
5 http://entreverdescampinas.com.br/ (último acesso em 28/01/2017).
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