Patrimônio de afetação ? segurança na aquisição de imóveis incorporados / Segregated portfolio assets - the legal certainty in the real estate acquisition
| Autor | Fabiano Hartmann Peixoto, Carlos Eduardo Eyng |
| Cargo | Graduado em Direito CESUSC. E-mail: ceeyng@terra.com.br - Professor Adjunto de Direito Privado e Relações Econômicas da Faculdade de Direito da Universidade de Brasília ?UnB. E-mail: fabiano_hp@hotmail.com |
| Páginas | 93-111 |
Revista de Direito da Cidade vol. 08, nº 1. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2016.18288
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Revista de Direito da Cidade, vol. 08, nº 1. ISSN 2317-7721 pp.93-111 93
PA TR IM ÔN IO DE A FET AÇ ÃO SE GU RA NÇ A N A AQU IS IÇ ÃO DE I MÓV EI S
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Resumo
O presente estudo parte da relevância da aquisição imobiliária e da especial contribuição para isso
dada pela incorporação imobiliária. O trabalho tem como objetivo investigar o instituto do
Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias e analisar a segurança jurídica que ele
poderia conferir. Delimitou-se o conceito de condomínio edilício e de incorporação e, após, os
elementos componentes e o conceito de patrimônio de afetação. O interesse pela temática
ocorreu também devido ao impacto do problema ainda vivenciado por uma considerável parcela
da população brasileira em decorrência do longo processo falimentar da incorporadora ENCOL.
Analisaram-se (método dedutivo) também as alterações legislativas provenientes de tal episódio,
bem como as possíveis críticas e desafios nesse processo de aquisição imobiliária, inclusive pelo
entendimento jurisprudencial atual.
Palavras-chave: Propriedade em condomínio, Incorporação, Patrimônio de Afetação
Abstract
The present study arises from the relevance of the real estate acquisition and from the special
contribution to that given by the real estate development. The paper aims to investigate the
institute of Segregated Portfolio Assets in Real Estate Development, and analyse the legal certainty
that the former could attribute to the latter. The concepts of condominium ownership and of real
estate development were delimited, and afterwards, their constituent elements and the concept of
Segregated Portfolio Assets. The interest in the theme also occurred due to the impact of the
problem still experienced by a considerable portion of the Brazilian population as a result of the
bankruptcy of ENCOL developer. The legislative changes arisen from such an episode were
analysed (deductive method), as well as the possible criticisms of this process of acquiring real
estate and its challenges, including the current understanding of jurisprudence.
Keywords: condominium ownership, real estate development, Segregated Portfolio Assets
1 Graduado em Direito CESUSC. E-mail: ceeyng@terra.com.br
2 Professor Adjunto de Direito Privado e Relações Econômicas da Faculdade de Direito da Universidade de
Brasília UnB. E-mail: fabiano_hp@hotmail.com
Revista de Direito da Cidade vol. 08, nº 1. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2016.18288
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Revista de Direito da Cidade, vol. 08, nº 1. ISSN 2317-7721 pp.93-111 94
IN TR OD UÇ ÃO
A segurança ao adquirir a propriedade de um imóvel é fundamental para a sociedade
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importância ao assunto que será debatido.
Apropriando-se do raciocínio exato de Antonio Hernandez Gil (1987), em sua obra La
posesion como instituição jurídica e social, onde se demonstra a importância existencial da posse
(em sentido amplo) e o papel tranquilizador gerado por um espaço físico próprio, isto é, a
propriedade vista como espaço vital. Pode-se continuar estudando que a aquisição imobiliária,
mesmo atualmente com a multiplicidade de valores e interesses de uma sociedade plural, continua
sendo um fator que move prioritariamente as condutas humanas.
Após o desfecho do famoso caso ENCOL, em que inúmeros brasileiros perderam a
oportunidade de realizar o sonho da casa própria após a falência da incorporadora, os negócios
jurídicos de promessas de compra sofreram mudanças.
Para tanto, será realizada a abordagem de pesquisa bibliográfica juntamente com julgados
relacionados ao assunto. Desta forma, vindo a compreender a forma de visão da situação exercida
pelo Poder Judiciário, assim como pelo Poder Legislativo, através do Congresso Nacional, na
alteração da legislação de incorporações imobiliárias. Com uma descrição dos principais impactos
sobre as garantias ao promitente comprador, assim como uma breve visão dos reflexos aos
agentes financeiros que capitalizam as incorporadoras por todo território nacional.
PAN OR AM A BRA SI LE IR O
As aquisições imobiliárias, para grande parte da população, são objetivos de vida. Dessa
forma, é fundamental a segurança destes negócios jurídicos e, portanto, a estabilidade do
incorporador, para evitar surpresas desagradáveis ao adquirente.
Tal situação foi vivenciada por milhares de brasileiros no caso ENCOL. A falência d a
incorporadora acarretou inúmeros prejuízos de ordem social, econômica e financeira. Esse
episódio causou grande comoção social, e também por conta disso o Congresso Nacional elaborou
a Lei Federal nº 10.931/04, a partir da Medida Provisória nº 2221/01.
O episódio da ENCOL não seria um caso isolado; outras incorporadoras encontravam-se
nas mesmas situações. A primeira solução encontrada foi vinculada aos Tribunais, os quais vinham
lidando com relações individuais e posteriormente a regulamentação da atividade. Porém, a via
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