Regularização fundiária urbana
| Autor | Christiano Cassettari |
| Páginas | 365-382 |
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REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
A regularização fundiária pode ser conceituada como sendo o conjunto de medidas
jurídicas, ambientais e sociais que visam à regularização de ocupações irregulares de
imóveis e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia e
o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e rural e o direito
ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Dessa definição podemos extrair que a regularização dominial é apenas um dos
aspectos da regularização fundiária e se materializa por meio de um procedimento
que pode envolver várias etapas e aspectos. Fundamentalmente, ela se desenvolve em
duas etapas – regularização da situação do imóvel-base e, em seguida, concessão da
titularização para as pessoas que ocupem as respectivas unidades. Logicamente, antes
de se poder conceder o título, devem ser saneados eventuais empecilhos à abertura da
matrícula e ao posterior registro do título a ser apresentado, sob pena da mais absoluta
ineficácia da regularização fundiária promovida.
Ao longo dos anos, o legislador pátrio tem reiteradamente buscado aprimorar o
sistema de regularização fundiária brasileiro. Inicialmente, seu regramento foi dado
pela Lei n. 11.977/2009, mas tal sistemática foi reformulada pela Lei n. 13.465/2017,
que ampliou um pouco mais a regularização fundiária rural, especialmente por meio
de modificação da legislação da reforma agrária. Mesmo assim o foco continuou sendo
mantido na regularização de imóveis urbanos, a qual passou a ser chamada pela nova
lei de “Reurb”.
Na égide da lei anterior, o procedimento de regularização fundiária urbana trami-
tava perante o registro de imóveis. Contudo, na nova sistemática, todo o procedimento
deverá tramitar perante o município no qual se encontra situado o núcleo urbano que
deverá ser regularizado, conforme dispõe o art. 30 da Lei n. 13.465/2017. Todo o pro-
cedimento, como a avaliação de classificação de modalidade, legitimidade da pessoa
de pedir e o próprio julgamento da viabilidade do pedido, tramitará perante a munici-
palidade, a qual julgará ao final o procedimento e concederá, atendidos os requisitos
específicos de cada caso, o título necessário para o registro da aquisição da propriedade
dos imóveis aos ocupantes.
Segundo o art. 14, são legitimados a requerer a instauração do procedimento da
Reurb:
I – a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da
administração pública indireta;
II – os seus beneciários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas ha-
bitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade
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REGISTRO DE IMÓVEIS • MONETE HIPÓLITO SERRA E MÁRCIO GUERRA SERRA
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civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por nalidade atividades nas áreas
de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
III – os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
IV – a Defensoria Pública, em nome dos beneciários hipossucientes; e
V – o Ministério Público.
É importante destacar também que a norma afirma que tais pessoas são legitima-
das não somente a promover todos os atos necessários à regularização fundiária, mas
também a requerer os atos de registro.
A Reurb pode tramitar por duas modalidades. A primeira é a Reurb de Interesse
Social, abreviadamente denominada de “Reurb-S”, a qual é aplicável aos núcleos ur-
banos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim
declarados em ato do poder executivo municipal. A segunda modalidade é a Reurb de
Interesse Específico, abreviadamente denominada de “Reurb-E”, a qual é aplicável aos
núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como sendo pre-
dominantemente de baixa renda.
Na atual sistemática, embora existam algumas diferenças pontuais aqui e acolá
entre as duas modalidades, a diferença entre uma e outra reside essencialmente no fato
de a Reurb-S ser gratuita em todos os seus aspectos, como o registro perante o cartório,
inclusive com isenção de pagamentos de tributos ou mesmo penalidades tributárias de
quaisquer espécies, enquanto na Reurb-E isso não acontece. Todas as opções e ferramen-
tas à disposição de uma modalidade são utilizáveis na outra, inclusive quando o núcleo
estiver implantado sobre bem público, havendo solução consensual, condicionada ao
pagamento do justo valor da unidade imobiliária regularizada.
Chama atenção nessa questão da gratuidade da Reurb-S a previsão expressa de
sanção, contida no § 6º deste artigo, para os cartórios que não cumprirem o disposto
no artigo ou que retardarem ou não efetuarem o registro de acordo com as normas
previstas na Lei n. 13.465/2017, por ato não justificado, ficando sujeitos às sanções
previstas no art. 44 da Lei n. 11.977/2009, observado o disposto nos §§ 3º-A e 3º-B do
art. 30 da Lei n. 6.015/1973, os quais tratam das sanções impostas ao registrador civil
pelo descumprimento das gratuidades. Por fim, é interessante notar que, mais adiante,
o art. 73 da lei determina que devem os estados criar e regulamentar fundos específicos
destinados à compensação, total ou parcial, dos custos referentes aos atos registrais da
Reurb-S previstos nesta lei.
No que tange aos institutos jurídicos utilizáveis na Reurb, é extensa a lista prevista,
de forma meramente exemplificativa, no art. 15 da lei: I – a legitimação fundiária e a
legitimação de posse; II – a usucapião; III – a desapropriação em favor dos possuidores;
IV – a arrecadação de bem vago; V – o consórcio imobiliário; VI – a desapropriação
por interesse social; VII – o direito de preempção; VIII – a transferência do direito de
construir; IX – a requisição, em caso de perigo público iminente; X – a intervenção do
n. 6.766/1979; XI – a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para
seu detentor, nos termos da alínea f do inciso I do art. 17 da Lei n. 8.666, de 21 de junho
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