Seção III. Da locação não residencial
| Autor | Cleyson de Moraes Mello |
| Ocupação do Autor | Professor Adjunto da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Professor do PPGD da UERJ e da UVA; Diretor Adjunto da Faculdade de Direito de Valença; Membro do IAB |
| Páginas | 216-258 |
DE IMÓVEL RESIDENCIAL PARA TEMPORADA. PRORROGAÇÃO DA
AVENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROCEDÊNCIA.
EMBARGOS À EXECUÇÃO. REJEITADOS. NECESSIDADE.INTELECÇÃO
DO ART. 50 DA LEI Nº 8.245/91. APELO DA EMBARGANTE IMPROVIDO.
O acervo probatório coligido nos autos demonstra que/a Icoação por temporada
restou, “ex vi legis”, prorrogada por prazo indeterminado Prevalência dos comandos
insertos nos artigos 48, 49, e 50, todos da Lei nº 8.245/91 PROCESSUAL CIVIL
E CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL PARA TEMPORADA.
PRORROGAÇÃO DA AVENÇA. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDI-
CIAL. PROCEDÊNCIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. REJEITADOS. NECES-
SIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CONFIGURAÇÃO. INTELECÇÃO DOS
ARTS. 17 E 18, AMBOS DO CPC. APELO DA EMBARGANTE IMPROVIDO.
A locatária embargante desfilou defesa manifestamente contrária às provas dos au-
tos e ao direito, configurando-se, assim, a litigância improba, que, como tal, deve
ser vigorosamente desestimulada.
TJPR – Processo: AC 2445038 PR Apelação Cível – 0244503-8 Relator(a): Guido
Döbeli Julgamento: 12/08/2004 Órgão Julgador: Decima Câmara Cível (extinto
TA) Publicação: 10/09/2004 DJ: 6702
IMÓVEL. LOCAÇÃO PARA TEMPORADA. EMBARGOS DO DEVEDOR.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXPRESSO AFASTAMENTO
DA PRORROGAÇÃO PREVISTA NO ART. 50 DA LEI Nº 8.245/91 BEM
COMO EXCEPCIONAL CRITÉRIO DE REAJUSTAMENTO EXPRESSAMEN-
TE SEDIMENTADOS PELA COISA JULGADA MATERIAL. INCENSURÁVEL
EXCLUSÃO DA FIADORA HAJA VISTA O ADITAMENTO DE VALORES
OCORRIDO SEM A SUA ANUÊNCIA.
I – Independentemente de cuidar-se de execução fundada em título extrajudicial
(contrato) ou judicial (sentença), os limites de seu debate necessariamente estarão
circunscritos à observação do trânsito em julgado das questões já decididas pelo Es-
tado-Juiz, não podendo dito procedimento revestir-se de uma inadequada áurea
rescisória das anteriores decisões já acobertadas pela coisa julgada material. II – Não
tendo ocorrido aditivo temporal ou seja, prorrogação da avença (definitivamente
afastada na hipótese em mesa, por conta das decisões colegiadas anteriores), mas
sim e exclusivamente excepcionais reajustes sem que tenha vindo aos autos prova
da anuência da fiadora a respeito, aplicável é a Súmula 214 do STJ com a correta
exclusão do favor prestado. III – Recursos de Apelação 1 e 2, conhecidos e despro-
vidos.
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51 – Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatá-
rio terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cu-
mulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com pra-
zo determinado;
216 Cleyson de Moraes Mello
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do
imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublo-
catário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel
para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a
pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exer-
cido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios,
o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que
continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações cele-
bradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmen-
te constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste
artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, ante-
riores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
51.1. Locação Não-Residencial
As locações não-residenciais são aquelas que tratam das locações comer-
ciais e industriais,204 bem como as hipóteses de o locatário ser pessoa jurídi-
ca e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, geren-
tes, executivos ou empregados (art. 55, da Lei de Locação).
Os requisitos legalmente exigidos ao manejo da ação renovatória estão
elencados no artigo 51 da Lei nº 8.245/91. Neste ponto, Capanema ensina
que “como se depreende do texto legal, o exercício da atividade comercial,
desde que atendidas certas condições, confere ao locatário o direito à reno-
vação do contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instru-
mento de proteção ao fundo de comércio. Estas condições, essenciais e cu-
mulativas, estão relacionadas nos incisos I, II e III.”205
Locação e despejo 217
204 Anteriormente, as condições para a renovação destes contratos de locação eram
reguladas pelo Decreto 24.150/1934 (conhecido como “Lei de Luvas”).
205 SOUZA, p.194.
Quais os requisitos, portanto, para que o locatário tenha direito subjeti-
vo de renovação do contrato? O primeiro requisito é que o contrato tenha
sido celebrado por escrito e com prazo determinado, afastando, pois, a inci-
dência aos contratos verbais e aos que estejam vigendo por prazo indetermi-
nado. A segunda condição é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a
soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. E o
terceiro requisito é que o locatário esteja explorando seu comércio, no mes-
mo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
No mesmo sentido, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery
destacam que “Forma escrita. É da essência do ato a confecção do contrato
por forma escrita (CC, 135), se o locatário quiser exercer o favor legal da
renovação contratual. Contrato firmado a prazo. Não basta, porém, que a
forma seja escrita, apenas. É necessário que o contrato seja a prazo, não in-
ferior a 5 anos. Contratos firmados por escrito e por tempo indeterminado
não ensejam a renovação”.206
Nesta questão, vejamos as jurisprudências de nossos Tribunais? “LOCA-
ÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO POR PRA-
ZO INDETERMINADO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS
CONTIDOS NO ART. 51, I, DA LEI Nº 8.245/91. – O locador de imóvel
comercial tem direito à renovação contratual desde que preenchidos, entre
outros, os requisitos contidos no artigo 51, inciso I, da Lei nº 8.245/91
quanto à existência de contrato escrito por prazo determinado. – É incabível
o pleito renovatório na hipótese em que prorrogado o contrato por prazo in-
determinado. – Recurso especial não conhecido.” (STJ, Resp 331007/RN,
Sexta Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 07.02.02).
Da mesma forma, “APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENO-
VATÓRIA. CONTRATO COM PRAZO INDETERMINADO. AUSÊN-
CIA DE REQUISITO. QUEBRA DA CONTINUIDADE DE CONTRA-
TOS POR TEMPO CERTO. ARTIGO 51 DA LEI DO INQUILINATO.
Um dos requisitos da ação renovatória, prevista na Lei nº 8.245/91, é que o
contrato a ser renovado seja escrito e possua prazo certo de duração. Não há
amparo à pretensão da recorrente, eis que quando do ajuizamento da de-
manda, vigorava por prazo indeterminado a locação.” (TJRS, Apelação Cível
nº 70011388147, Rel. Des. Ana Beatriz Iser, j. 25.05.2005.).
Igualmente, “APELAÇÃO – LOCAÇÃO COMERCIAL – CONTRA-
TOS ESCRITOS QUE NÃO TOTALIZAM CINCO ANOS – SOMA
COM O LAPSO DE LOCAÇÃO VERBAL – IMPOSSIBILIDADE – CA-
RÊNCIA DE AÇÃO RENOVATÓRIA – APELAÇÃO DESPROVIDA.
Para fins de ‘acessio temporis’, na ação renovatória de locação comercial, so-
mam-se apenas os prazos estipulados em contratos escritos” (TAPR – 7ª
218 Cleyson de Moraes Mello
206 JÚNIOR, Nelson Nery; NERY, Rosa Maria Andrade. Código de Processo Civil Co-
mentado e Legislação Extravagante. 3.ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997,
p.1749.
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