Sistema financeiro da habitação
| Autor | Ted Luiz Rocha Pontes |
| Páginas | 7-73 |
Capítulo 1
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO
A criação do Sistema Financeiro da Habitação – SFH se deu
por meio da Lei Federal de nº 4.380, de 21 de agosto de 1964.
Tal sistema visava, por um lado, a superar as experiências de re-
dução do défice habitacional no Brasil e, por outro, incentivar a
formação de poupança de longo prazo, por meio da criação de
mecanismos que dotaram o sistema, ainda que por certo perío-
do, de racionalidade econômica habilitada a financiar o mercado
imobiliário.
Não é demais frisar que o SFH passou por diversas altera-
ções normativas, muitas delas de índole populista que o levaram
ao declínio, além de causarem prejuízos econômicos, alguns as-
sumidos pelo próprio Estado brasileiro. Não se pode dizer, con-
tudo, que o SFH perdeu a importância no financiamento à aqui-
sição de residências no Brasil. Houve, na realidade, modifica-
ções estruturais que propiciaram a manutenção e reestruturação
do sistema na atualidade.
Este capítulo visa a examinar a criação, desenvolvimento e
evolução do SFH, bem como verificar a origem e a existência
de capital livre para o financiamento imobiliário no Brasil.
Ademais, estudam-se os aparatos institucionais e jurídicos do
SFH, porquanto esses institutos foram criados, extintos e/ou
alterados com o objetivo de manter o sistema em funciona-
mento.
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1.1. CRIAÇÃO DO SISTEMA FINANCEIRO DA
HABITAÇÃO
O financiamento habitacional, de maneira institucionaliza-
da, iniciam no Brasil com a criação do Sistema Financeiro da
Habitação, por meio da Lei Federal de nº 4.380/1964, muito
embora, se frise, tenham existido experiências de incentivo ao
financiamento às habitações que não lograram êxito em seu in-
tento, pelo mais diversos motivos. (ROSSBACH, 2005, p.
81).
Nesse contexto de reforma, a análise da situação anterior
à instituição do SFH indicava a ausência de interesse no dire-
cionamento de recursos pelos agentes superavitários ao finan-
ciamento de longo prazo, em função do sistema tradicional de
empréstimos a juros nominais fixos, que “distorcia o mercado
financeiro em três aspectos”, tendo em vista que “premiava os
mutuários” ao possibilitar o pagamento das suas “amortizações
em cruzeiros desvalorizados”, bem como impedia a formação
de “poupança voluntária” nesse segmento de mercado de fi-
nanciamento em função “das taxas de juros reais fortemente
negativas” e, por fim, impossibilitava o investimento dos agen-
tes superavitários existentes (IBMEC, 1974, p. 13). Ademais,
“outro fator que muito desestimulou o mercado imobiliário, a
partir de 1945, foi a inflação vigente no país”. Tal circunstân-
cia, aliada ao fato de inexistir a possibilidade de correção mo-
netária, criando as ditas taxas reais de juros negativas, “elimi-
nou a oferta, por particulares, de financiamentos a longo prazo.
Desse modo nem se criava maior número de residências, nem
se animavam investidores a construir para alugar”. (IBMEC,
1974, p. 10)
Pode-se dizer, então, que “antes do surgimento desse novo
arcabouço institucional, o funcionamento do setor de financia-
mento habitacional era bastante precário”, notadamente em vir-
tude da “conjunção de taxas de inflação elevadas” e com o teto
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legal de ”12% ao ano para as taxas de juros nominais”. Nessa rea-
lidade, as taxas de juros reais (taxa de juros nominais desconta-
da a taxa de inflação) eram negativas, inviabilizando “investi-
mentos de prazos mais longos” como os do segmento de merca-
do habitacional. Tal situação somente pode ser superada com a
instituição, pela Lei Federal de nº 4.357, de 17 de julho de
1964, do instituto da correção monetária, sendo, com isso,
“possível desenhar um sistema capaz de atrair poupança e de se
refinanciar” (FERREIRA, 2004, p. 23).
Luciano Morais Braga (2012, p. 69) acentua que as soluções
aos problemas expostos, segundo os reformadores do sistema à
época, eram: i) a permissão de indexação dos arredamentos; ii)
“estimulo à poupança de longo prazo por intermédio da indexa-
ção das aplicações e sua utilização no financiamento da constru-
ção, cujos passivos também seriam indexados; e iii) criação e
instituição de agentes econômicos “especializados no financia-
mento habitacional”.
Em síntese, a proposição dos reformadores do sistema foi
implantada na criação do SFH, com o instituto da correção mo-
netária, tanto para os recursos captados, como para os financia-
mentos concedidos, muito embora, com o se v erá a diant e, te nha
ocorrido descasamento entre os reajustes. Além disso, junta-
mente com o SFH, criou-se, ou se permitiu a criação, de uma
série de instituições voltadas especificamente ao financiamento
habitacional, que fariam parte do organograma funcional do sis-
tema, tais como as sociedades de crédito imobiliário, o próprio
Banco Nacional da Habitação e as companhias habitacionais.
Antes de analisar o SFH em si, vale verificar os antecedentes
históricos do financiamento à habitação no Brasil.
1.1.1. Antecedentes históricos
Antes de 1946, o financiamento habitacional no Brasil era
empreendido, de maneira fragmentada e direcionada, pelos ins-
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