Sistema de financiamento imobiliário
| Autor | Ted Luiz Rocha Pontes |
| Páginas | 75-140 |
Capítulo 2
SISTEMA DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO
O Sistema de Financiamento Imobiliário foi instituído pela
Lei Federal de nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Mencio-
nando sistema foi criado com o escopo básico de solucionar a
questão envolvendo a captação de recursos para o financiamen-
to imobiliário no Brasil, sendo uma solução de mercado, com
menor intervenção estatal possível.
Na época de proposição do Sistema de Financiamento Imo-
biliário, o Sistema Financeiro da Habitação estava virtualmente
extinto, sem conseguir financiar novas unidades, bem como
com as suas fontes de recursos enfrentando os problemas decor-
rentes do seu caráter pró-cíclico. Vivia-se à época uma expecta-
tiva de estabilidade econômica com manutenção do poder de
compra da moeda no longo prazo e, igualmente, a diminuição
das taxas de juros praticadas no Brasil.
Este capítulo visa a analisar a criação, desenvolvimento e
funcionamento do Sistema de Financiamento Imobiliário, veri-
ficando, para tanto, os mecanismos de captação de recursos
criados pela legislação para possibilitar o acesso ao mercado de
capitais pelos agentes econômicos. Ademais, estudam-se os apa-
ratos institucionais e jurídicos utilizados no âmbito do SFI que,
de alguma forma, atuam de maneira a propiciar a manutenção
do sistema.
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2.1. CRIAÇÃO DO SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMO-
BILIÁRIO
A proposição de criar um sistema que possibilitasse a nego-
ciação segundo a vontade dos agentes envolvidos, sem a inter-
venção do Estado seja por meio da imposição de cláusulas con-
tratuais ou por intermédio de limitações aos valores cobrados a
título de juros remuneratórios, foi impulsionada pelos partici-
pantes do mercado de financiamento imobiliário e, à época, in-
centivada pelo Governo, haja vista que poderia significar o ajus-
te dos subsídios concedidos no âmbito do Sistema Financeiro da
Habitação.
Além disso, o Sistema Financeiro da Habitação, no início
dos anos 1990, ainda não tinha solucionado seus entraves prin-
cipais, como, por exemplo, o débito do Fundo de Compensação
de Variações Salariais ou a captação negativa verificada pelo
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. A Associação Brasilei-
ra das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP
– realizou, em novembro de 1995, um encontro entre os parti-
cipantes desse segmento de mercado e integrantes do Governo,
com o objetivo de debater o projeto apresentado23 pela ABECIP
de transformação do Sistema Financeiro da Habitação.
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23 Nas palavras do Presidente da ABECIP, Sr. Enésio Abdalla: “O novo modelo
hipotecário já começou a ser escrito. A proposta apresentada no VIII Congresso da
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip),
em Brasília, é substituir o SFH por dois sistemas um de mercado, o SFI, e um de
cunho social, o Sistema da Habitação Social (SHS), com recursos orçamentários,
doações ou fontes não inflacionarias, como o FGTS. O SFI terá liberdade para
operar, mas se subordinará, como qualquer sistema financeiro de país desenvolvi-
do, às autoridades monetárias e à fiscalização delas, Uma ampla gama de instru-
mentos precisará ser desenvolvida, das letras hipotecárias aos certificados de cré-
dito imobiliário, passando pelas debêntures e pelos mecanismos externos. É essen-
cial dispor de taxas de juros compatíveis com operações de longo prazo, com vistas
à higidez indispensável ao sistema e que faltou ao SFH em conseqüência das libe-
ralidades oficiais concedidas à custa das companhias privadas e públicas. O SFI
A proposta da referida entidade previa a extinção do Siste-
ma Financeiro da Habitação e a sua substituição por um sistema
de habitação social e por um sistema de financiamento de livre
mercado que propiciaria a criação de um mercado secundário
para créditos imobiliários no Brasil. Embora a proposição da
ABECIP tenha sido o embrião da Lei Federal de nº 9.514/1997,
todavia, o modelo proposto não foi integralmente positivado,
porquanto o SFH não foi extinto e, por isso, não houve a criação
do sistema social. Ademais, as próprias disposições do SFI fo-
ram modificadas com vistas a compatibilizar com a não extinção
do SFH.
A necessidade de criação de um sistema desregulamentado
ou, no mínimo, com a menor intervenção estatal possível foi
consenso entre os participantes do evento, incluindo os repre-
sentantes do Governo, em função do diagnóstico que foi a inter-
venção estatal equivocada que produziu entraves vivenciados no
âmbito do SFH. Mario Henrique Simonsen (In: ABECIP, 1995,
p. 29) asseverou que “foi a tentativa governamental de regula-
mentar aquilo que deveria ser resolvido por livre negociação en-
tre as partes” a causa de morte do SFH. Para o citado autor, “os
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permitirá construir um novo sistema hipotecário no Brasil. Se bem sucedido, ele
permitirá financiar nos próximos dez anos o mesmo número de unidades financia-
das nas últimas três décadas, conforme projeções desenvolvidas pela área técnica
da Abecip. Sobretudo, será um sistema com a flexibilidade necessária para operar
sem favores nem subsídios que onerem os orçamentos públicos. Para isso, é essen-
cial que o SFI opere com a menor regulamentação possível, não sendo obrigado a
conceder empréstimos de alto risco. Mas, principalmente, é preciso que receba o
respaldo da sociedade. As empresas da construção civil e principalmente os consu-
midores dos seus produtos serão diretamente beneficiados com a existência de
mecanismos de crédito. Reduzidos os riscos, será possível construir com menos
custo e menos encargos. Em vez de comprometer capital de giro em modalidades
como o Plano Cem, na vigência do SFI as construtoras poderão deixar o funding a
cargo de empresas especializadas, enquanto cumprem sua vocação de empreen-
der. Eliminada a superinflação, as empresas não precisam mais ter super — direto-
rias financeiras”.
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