Sistemas registrais imobiliários
| Autor | Christiano Cassettari |
| Páginas | 37-66 |
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SISTEMAS REGISTRAIS IMOBILIÁRIOS
O estudo comparado dos sistemas registrais imobiliários se mostra de grande im-
portância para o profissional relacionado com o direito notarial e registral, não só para
que entendamos o funcionamento, alcance e objetivos do sistema adotado pelo Brasil,
como também para que consigamos identificar os pontos positivos e negativos desse
Sistema, visando o seu aperfeiçoamento.
O funcionamento do Sistema Registral Imobiliário de cada país tem reflexos diretos
em sua economia, tendo em vista que objetiva garantir a segurança jurídica nas transa-
ções sobre direitos reais e, como consequência disso, fomenta a segurança do crédito
por meio da proteção aos direitos reais de garantia, gerando negócios e desenvolvimento
que levam ao aquecimento da economia.
Sendo assim, Sistema Registral pode ser definido como o conjunto de regras e
princípios acerca da criação, modificação e extinção dos direitos reais. Engloba não só
a tutela desses direitos, como também a liberdade de contratar sobre eles e os efeitos
decorrentes da sua publicidade inscritiva.
Cabe lembrar que os direitos reais se diferenciam dos pessoais ou obrigacionais,
na medida em que os primeiros vinculam uma pessoa a um objeto, sendo essa relação
oponível erga omnes, do que decorre o chamado direito de sequela. Já os direitos pessoais
vinculam duas pessoas entre si, as quais podem até dispor sobre determinado objeto, mas
a vinculação ocorre somente entre as partes que contrataram, não obrigando terceiros
que não participaram do negócio a respeitá-lo.
Existem diversas formas de classificações dos principais Sistemas Registrais, sendo
que por ora trataremos apenas das mais comuns, visando manter a didática e o foco
desta obra.
Assim, do ponto de vista formal, os Sistemas Registrais se dividem em:
• SISTEMAS DE TRANSCRIÇÃO: nessa categoria os sistemas copiam ou trans-
crevem a totalidade do título apresentado sem se preocupar em extrair dele
somente seus aspectos reais, de modo que o registro fica permeado por aspectos
puramente obrigacionais. Exemplo desse tipo de sistema é o francês, no qual o
registro consiste no arquivamento em pastas organizadas por pessoa, nas quais
se arquivam os títulos de transmissão.3
3. Não confundir em decorrência do nome esta modalidade de sistema registral com as nossas antigas transcrições,
visto que não se tratava de cópia fiel do título, mas, sim, de extrato do documento apresentado, enquadrando-se
na categoria INSCRIÇÃO.
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REGISTRO DE IMÓVEIS • MONETE HIPÓLITO SERRA E MÁRCIO GUERRA SERRA
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• SISTEMAS DE INSCRIÇÃO: o assento registral corresponde a um extrato do
título, extraindo deste apenas as disposições que têm caracteres de direito real.
Somente tais caracteres são suscetíveis de publicação por meio do registro em
função dos efeitos dele decorrentes (validade perante terceiros). Exemplo deste
tipo de sistema é o brasileiro.
• SISTEMAS DE CLASSIFICAÇÃO: os livros de registro apresentam previamen-
te compartimentos ou campos, nos quais se revela abreviadamente o direito
resultante do documento. Esses livros se apresentam como um formulário pré-
-impresso em que só se preenchem as lacunas. Essa categoria é apropriada para
as legislações em que se tenha estabelecido taxativamente quais são os direitos
inscritíveis (numerus clausus), posto que os direitos neste caso estão tipificados
em sua enumeração e em seu conteúdo. É típico do sistema alemão, no qual existe
uma forma rígida de como deve ser apresentado o título, de modo que assim se
preenche no livro apenas o nome do título e, em seguida, seus elementos que
admitem variação.
Sob o ponto de vista da organização, temos os seguintes Sistemas:
• SISTEMAS DE FÓLIO REAL: nestes a organização do registro sé dá com base no
objeto, ou seja, todos os lançamentos de direitos reais são estruturados em fun-
ção do imóvel ao qual estes direitos se refiram. É o que ocorre no nosso sistema
atual, onde os direitos reais são estruturados em matrículas, as quais por sua vez
são divididas por imóveis, sendo que a cada matrícula corresponde um imóvel.
Observa-se claramente essa característica com a leitura do art. 176, § 1º, I, da LRP,
que assim dispõe:
Art. 176, § 1º, “I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro
a ser feito na vigência desta Lei; (...)”
• SISTEMAS DE FÓLIO PESSOAL: nestes a organização se dá em virtude das
pessoas envolvidas na relação obrigacional, independentemente do imóvel que
esteja envolvido na transação. Muitos doutrinadores defendem que o sistema
anterior ao atual no Brasil, ou seja, o sistema das transcrições, assemelhava-se mais
ao Sistema de Fólio Pessoal do que ao Sistema de Fólio Real. O sistema anterior
não era organizado por imóveis, os lançamentos eram feitos por tipo de ato e na
sequência cronológica em que foram apresentados, e a única forma de seguir o
histórico dos atos praticados sobre o imóvel seria por meio do indicador pessoal
da serventia; isso porque este sistema, como não tinha foco no imóvel, permitia
que a descrição dele fosse diferente a cada negócio.
Sob o ponto de vista dos efeitos que o registro produz, temos:
• 1) SISTEMAS DE INOPONIBILIDADE ou, ainda, SISTEMAS DE REGISTROS
DE DOCUMENTOS ou SISTEMA DECLARATIVO (Ex.: Sistema Francês);
• 2) SISTEMAS DE REGISTRO DE DIREITOS ou, ainda, SISTEMA CONSTITU-
TIVO:
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