A tributação da renda na permuta de imóveis
| Autor | Gabriela Bittencourt |
| Páginas | 145-225 |
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CAPÍTULO III
A TRIBUTAÇÃO DA RENDA
NA PERMUTA DE IMÓVEIS
O capítulo III encerrará o trabalho com as conclusões do
estudo sobre o IRPJ nas permutas imobiliárias realizadas por
pessoas jurídicas optantes do regime do lucro presumido. O
foco da pesquisa volta-se para a tributação (ou não) da permu-
ta em si, e não da torna, a qual não gera maiores controvérsias
entre o fisco e os contribuintes.
Em suma, a análise parte da tributação da renda nas ati-
vidades imobiliárias, para depois adentrar a tributação da
renda nas operações de permutas imobiliárias realizadas es-
pecificamente por pessoa jurídica optante do regime de tribu-
tação com base no lucro presumido. Será feita apreciação das
normas aplicáveis às permutas jurídicas e contábeis.
A partir de uma análise pragmática, será investigado o
histórico de entendimentos da Receita Federal (nas decisões
das Delegacias e do Conselho Administrativo de Recursos
Fiscais - CARF) e do Poder Judiciário (TRFs e Tribunais Su-
periores). Além disso, será apresentado o entendimento da
Procuradoria da Fazenda Nacional, proferido em Parecer no
ano de 1992.
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GABRIELA BITTENCOURT
Tomando por base tal cenário, além do que foi exposto
nos capítulos I e II, finalmente serão registradas as conclu-
sões atingidas no presente trabalho.
Com efeito, serão demonstrados os cenários encontra-
dos acerca da tributação cabível nas operações de permuta
de imóveis registrados no ativo circulante do balanço patri-
monial e do ativo não circulante. Serão consideradas as se-
guintes situações práticas: a) de terreno por unidades a serem
construídas; b) de terreno por unidades construídas; e c) de
imóveis prontos. Em todas as análises, serão avaliadas as pos-
sibilidades de tributação sob a perspectiva do proprietário do
terreno e do incorporador.
No mais, serão contemplados os temas: base de cálculo,
momento da tributação e capacidade contributiva.
Por fim, serão definidos os temas estudados no decorrer
dos capítulos que serviram de premissa para o presente tra-
balho e as hipóteses que condizem com as premissas adotadas
para fins de tributação ou não das permutas.
3.1 TRIBUTAÇÃO DA RENDA NAS ATIVIDADES
Neste momento é oportuna uma análise da tributação da
renda, especificamente nas atividades imobiliárias, voltando-
-se o foco do estudo diretamente para as operações de permuta.
Em regra, os regimes de tributação aplicáveis às ativi-
dades imobiliárias são: o Simples Nacional; o Regime Espe-
cial Tributário do Patrimônio de Afetação – RET; o Regime
Especial Tributário – Programa Minha Casa, Minha Vida –
PMCMV; o lucro real; e o lucro presumido.
Nessa linha, Ricardo Lacaz Martins adverte que as várias
hipóteses de incidência do imposto sobre a renda previstas
na legislação originam normas especiais que implicam a tri-
butação sobre: a renda das pessoas jurídicas nos regimes do
lucro real ou do presumido, e a renda das pessoas físicas que
desempenhem atividade imobiliária usualmente ou sobre a
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O IRPJ NAS PERMUTAS IMOBILIÁRIAS REALIZADAS POR PESSOAS
JURÍDICAS OPTANTES PELO REGIME DO LUCRO PRESUMIDO
renda obtida com a alienação de imóvel próprio. Além disso,
há disposições acerca da tributação da renda em condições
especiais, como quando as empresas constituem patrimônio
de afetação ou detêm fundos de investimento imobiliário376.
O Simples Nacional é um benefício para os projetos de
incorporação de imóveis residenciais de interesse social (Leis
10.931/2004, 13.097/2015 e 12.767/2012) e para as construções
de unidades habitacionais de valor de até R$100.000,00, no
âmbito do PMCMV (Leis 12.024/2009 e 13.097/2015).
O Regime Especial de Tributação – RET, instituído pela
Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, e disciplinado pela Instru-
ção Normativa da Receita Federal do Brasil – IN/RFB 1.435
de 30 de dezembro de 2013, é aplicável às incorporações imo-
biliárias com patrimônio de afetação, em caráter opcional e
irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obri-
gações do incorporador com os adquirentes dos imóveis que
compõem a incorporação.
Esse regime tem a finalidade de garantir direitos para os
adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção
na hipótese de falência ou insolvência do incorporador, apri-
morar as relações jurídica e econômica entre o adquirente, o
incorporador e o agente financiador da obra, além de recu-
perar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário.
Para fins de RET, a IN/RFB 1.435 definiu, em seu art. 2o,
que se considera:
I - incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de fra-
ções ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e le-
vando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme
o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condi-
ções, das obras concluídas; e
376. MARTINS, Ricardo Lacaz. op. cit., 2011, p. 26.
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