Tutela antecipada nas ações de despejo
| Autor | Paulo Andreatto Bonfim |
| Cargo | Advogado em Campinas/SP Especialista em Direito Constitucional pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas e em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) |
| Páginas | 5-9 |
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Todo advogado que milita no campo do direito imobiliário sabe que as ações de despejo possuem um rito na maioria das vezes injusto para o já fragilizado proprietário do imóvel locado, o qual, em regra, quando se encontra em situação que exija o ajuizamento de tal medida já está não só privado dos alugueres que lhe são devidos, mas também injustamente prejudicado por vasta dívida composta de encargos como contas de energia elétrica, gás, condomínio, água e esgoto etc., que dificilmente serão quitadas pelo locatário.
Em Campinas, interior do Estado de São Paulo, tenho vários colegas advogados que já tiveram e têm clientes em tal situação. A pergunta, em casos tais, é sempre a mesma: como proceder para obter uma resposta célere e eficaz do Poder Judiciário no mais curto espaço de tempo possível, diminuindo e evitando acréscimo ao prejuízo já experimentado pelo locador?
Se procurarmos a resposta para a questão na Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), encontraremos no artigo 59, § 1º, algumas hipóteses mediante as quais seria possível requerer a desocupação liminar do imóvel locado. São elas:
"I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I - acordo para desfazimento da locação), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47 [ocupação
de imóvel relacionada com emprego - exemplo: caseiro], havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para
temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
Cabe frisar que mesmo ocorrendo qualquer um desses casos o juiz é obrigado, por lei, a conceder um prazo de 15 (quinze) dias para desocupação do imóvel, bem assim o locador é obrigado a prestar uma garantia (caução) equivalente a 3 (três) meses de aluguel para que possa despejar seu inquilino.
Além disso, as hipóteses são extremamente restritas, aplicando-se a alguns casos pontuais de locações e deixando de fora a esmagadora maioria dos contratos de locação residencial ou não-residencial feitos com base na citada lei.
Para os demais casos, que não digam respeito a qualquer das situações legalmente previstas, resta aguardar que o processo de despejo siga seu curso normal - rito ordinário - com citação do réu (locatário), fixação de prazo para resposta (15 dias), apresentação de defesa (se houver), manifestação sobre a defesa, audiência de instrução e julgamento, sentença, recursos, trânsito em julgado, execução de sentença.
É verdade que a sentença que decretar o despejo pode ser executada provisoriamente - antes do julgamento definitivo de eventual recurso -, mas a própria lei de locações exige que o locador apresente caução (garantia) cujo valor será fixado em valor entre 12 (doze) e 18 (dezoito) meses de aluguel. Válido lembrar que já nos manifestamos em artigo anterior sobre o entendimento jurisprudencial quanto à possibilidade de apresentação do próprio crédito como caução para a execução provisória.
Como visto, sequer é possível prever o tempo em que o locador continuará a sofrer com um locatário inadimplente, mesmo já tendo ajuizado ação de despejo. A única certeza é que o prejuízo experimentado aumentará, mês a mês, até que se obtenha a efetiva ordem de despejo.
Assim, pautando-se exclusivamente na letra fria da lei, nossa resposta ao questionamento inicialmente formulado termina aqui, acompanhada de um sincero pesar quanto à sorte daqueles que ao pretenderem obter um rendimento com a locação de imóvel acabaram adquirindo prejuízos financeiros de grande monta além de justificado descrédito no Poder Judiciário como órgão detentor exclusivo do direito/dever de resolução de conflitos.
Felizmente, podemos assegurar que o Poder Judiciário não costuma mostrar-se insensível aos problemas sociais não eficazmente solucionados pelo ordenamento jurídico. O mesmo se diga dos demais operadores do direito (advogados, cartorários etc.), que colaboram para o debate e atuam na Page 6 construção de doutrinas que são igualmente valorizadas na análise formulada pelos magistrados.
É por esse caminho, portanto, que sugerimos prosseguir nossa análise.
Muitos colegas advogados, neste momento, poderiam ter afirmado com certa segurança que o Código de Processo Civil já apresenta solução eficaz para nosso questionamento, qual seja, a previsão da concessão de tutela antecipada - art. 273, CPC - desde que demonstrada a presença dos requisitos legalmente exigidos.
É realmente essa a nossa sugestão. Mas, parecenos que a aplicação do referido artigo do Códex Processual demanda uma fundamentação mais acurada, mormente considerando-se o posicionamento observado em alguns julgados que tratam do tema:
"Despejo - Indeferimento da liminar, eis que a hipótese dos autos não se enquadra em qualquer das situações previstas no artigo 59, § 1
Rol taxativo. - Pedido para concessão da tutela antecipada, nos termos do artigo 273 do CPC. - Descabimento. - Ausência de prova do fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, eis que o não pagamento do aluguel, por si só, não configura o dano previsto no art. 273". (TJSP - Agravo de Instrumento 1149238008 - Relator(a): Manoel Justino Bezerra Filho -
Órgão julgador: 35a. Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 28/01/2008). Destacamos.
"Agravo de instrumento. Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Em ação de despejo, regida por lei especial, não tem cabimento a antecipação de tutela prevista no art. 273 do CPC, de caráter geral. Decisão reformada. Recurso provido." (TJSP - Agravo de Instrumento 1135603005 - Relator(a): Felipe FerreiraÓrgão julgador: 26a. Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 12/11/2007). Destacamos.
"Agravo de instrumento. Art. 273 do CPC. Descabimento. Art. 59 da Lei 8.245/91. Tutela recursal. Indeferimento.
I - É descabida, no caso concreto, a antecipação da tutela prevista no art. 273 do CPC, visto que a ação de despejo é regida por lei especial.
II - O despejo liminar está adstrito à presença de uma das hipóteses do art. 59 da Lei 8.245/91, motivo pelo qual, não se constatando qualquer delas, deve...
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