Apontamentos acerca das obrigações propter rem / Notes on propter rem obligation
| Autor | Milena Donato Oliva |
| Cargo | Doutora em Direito Civil pela UERJ. E-mail: mdo@tepedino.adv.br |
| Páginas | 581-602 |
Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº 2. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2017.27440
__________________________________________________________________
Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 2. ISSN 2317-7721 pp. 581-602 581
AP ON TAMENTO S AC ER CA D AS OBR IG AÇ ÕE S P RO PT ER REM
NOT ES O N PRO PT ER R EM OBL IG AT IO N
Mil en a Don at o Oli va 1
Resumo
O prese nte artigo, a partir da revisão da literatura sobre o tema e das decisões dos tribunais
pátrios, examina o regime jur ídico das obrigações propter rem, buscando identificar as
consequências da transferência do direito real em relação ao polo passivo da obrigação propter
rem constituída anteriormente a essa transmissão. O artigo analisa a problemática da sucessão
da obrigação propter rem no âmbito da propriedade horizontal e também no que tange à
responsabilidade ambiental. Uma vez definida a obrigação propter rem e analisada a questão de
sua transmissibilidade, o artigo busca diferenciá-la das chamadas obrigações com ef icácia real e
dos ônus reais, bem como averiguar se pode ser constituída livremente pela autonomia privada
ou se está sujeita aos princípios da taxatividade e da tipicidade, peculiares aos direitos reais.
Palavras-chave: obrigações propter rem; propriedade horizontal; responsabilidade ambiental;
ônus reais; taxatividade.
Abstract
The present article, based on a review of literature on the subject and decisions of country
courts, examines the legal regime of propter rem obligations, aiming at identifying the
consequences of the transfer of the real right in relation to the liability of the propter rem
obligation constituted before this transmission. The article analyzes the issue of propter rem
obligation in the field of horizo ntal property and also in relation to environmental
liability. Once the propter rem obligation is defined and the question of its transmissibility
analyzed, the a rticle seeks to differentiate it from the so-called obligations with real
effectiveness and encumbrances, as well as to determine whether it can be freely constituted
by private autonomy or whether it has to follow a legally required form.
Keywords: propter rem obligation; horizontal property; environmental liability; enc umbrances;
real right legally required form.
1 Doutora em Direito Civil pela UERJ. E-mail: mdo@tepedino.adv.br
Revista de Direito da Cidade vol. 09, nº 2. ISSN 2317-7721
DOI: 10.12957/rdc.2017.27440
__________________________________________________________________
Revista de Direito da Cidade, vol. 09, nº 2. ISSN 2317-7721 pp. 581-602 582
IN TR OD UÇ ÃO
A obrigação propter rem, também denominada obrigação real, mista, ob r em, in rem ou
rei cohaerens, origina-se da titularidade de uma situação jur ídica real ou possessória. A
definição da sua natureza jurídica suscita dúvidas, não sendo pacífico seu enquadramento no
âmbito dos direitos reais ou pessoais. Ao mesmo tempo em que se associa à titularidade de um
direito real ou ao exercício da posse, de maneira que o devedor propter rem é determinado a
partir de sua relação com a coisa, consubstancia dever que vincula pessoalmente o suj eito, e
para cujo cumprimento este responde com todo o seu patrimônio.
Sem prejuízo dessa discussão, a principal controvérsia acerca das obrigações propter
rem diz respeito à sua suc essão quando há transmissão, a título singular, do direito real ao qual
se vincula. Af igura-se incontroverso ser o adquirente devedor das obrigações reais nascidas
após se tornar titular da situação jurídica subjetiva real da qual emerge a obrigação propter rem.
O debate refere-se às consequências da transferência do direito real em relação ao polo passivo
da obrigação propter rem constituída (mas não cumprida) anteriormente a essa transmissão.
Indaga-se se os efeitos do inadimplemento da obrigação propter rem pelo antigo titular ou
possuidor transmitem-se ao adquirente ou se este, ao revés, apenas se encontra obrigado ao
cumprimento das obrigações propter rem nascidas após se tornar titular de situação real ou
possessória sobre a coisa, de maneira que o des cumprimento do seu antecessor não lhe
contaminaria.
O presente artigo examina o problema da sucessão das obrigações propter rem de
maneira geral e também analisa duas situações concretas, quais sejam, a responsabilidade do
adquirente, na propriedade horizontal, pelos e ncargos condominiais venc idos anteriormente à
aquisição da unidade autônoma, e a responsabilidade ambiental do adquirente pelas infrações
cometidas pelo alienante à luz do Código Florestal.
Uma vez definida a obrigação propter rem e analisada a questão d e sua
transmissibilidade, importa distingui-la das chamadas obrigações com eficácia real e dos ônus
reais, bem como averiguar se pode ser constituída livremente pela autonomia privada ou se
está sujeita aos princípios da taxatividade e da tipicidade, peculiares aos direitos reais. Ao seguir
esse itinerário traçado a partir dos problemas concretos enfrentados pelos tribunais pátrios e
suscitados pela doutrina especializada, o presente artigo tem por objetivo sistematizar o regime
jurídico das obrigações propter rem no direito brasileiro.
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO